Вернулись в февраль 2022 года: почему в Москве резко выросли продажи новостроек
Аналитики сервиса Dataflat подсчитали, что за февраль в Московском регионе было заключено 12 868 договоров долевого участия (ДДУ), что на 60% больше, чем годом ранее, а рост к январю 2025-го составил 30%. Для сравнения, в феврале 2022 года было заключено почти 15 000 ДДУ, но следующие два февраля были провальными: 7786 ДДУ — в 2023-м и 7938 ДДУ — в 2024-м.
При этом в Санкт-Петербурге и Ленинградской области рост был куда более умеренным: 9% год к году и 19% к январю, до 4068 ДДУ. До результатов 2022-го года (7862 ДДУ) очень далеко.
Участники рынка, с которыми поговорил Forbes, полагают, что таким результатам в Московском регионе способствовало сразу несколько факторов: рост возмещения банкам разницы между рыночной и семейной ипотекой, которое начало действовать с 5 февраля, продолжение практики продаж в рассрочку, а также более доступное предложение, причем речь идет не только о точечных скидках, но и о выводе на рынок новых объемов с ценником ниже среднего по рынку.
Московская аномалия
Собеседники Forbes сошлись на том, что сильный рост продаж был характерен именно для Московского региона, а не для рынка в целом. «В феврале на рынке петербургской агломерации действительно наблюдался рост, который, впрочем, был довольно скромным — в пределах 10% по Санкт-Петербургу и Ленинградской области», — комментирует ситуацию коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.
«Несмотря на постепенное снижение разрыва в доходах населения в Москве и регионах, столица остается мегаполисом, в котором концентрация платежеспособных жителей выше», — предлагает свое объяснение управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко. По его словам, именно в Московском регионе ипотека является наиболее доступной из расчета соотношения зарплат и ежемесячного платежа.
«Во-первых, в Москве девелоперы активнее применяют выгодные беспроцентные рассрочки с гибким графиком платежей и переходом в ипотеку по окончании срока действия займа, а некоторые компании внедряют даже аренду с правом выкупа, — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Во-вторых, широкое распространение в столице получили скидочные акции, особенно в комфорт- и бизнес-классе. В-третьих, на московском рынке больше премиальных и элитных проектов. Сопоставимого роста в других крупных городах нет. А наиболее стабильная ситуация, помимо Москвы, наблюдается на Дальнем Востоке, где действует локальная госпрограмма, и в регионах с высокой рождаемостью, где особенно популярна семейная ипотека».
Цена снова имеет значение
Часть роста продаж в Москве объясняется тем, что застройщики выводят на рынок новые объемы квартир по более доступным ценам либо предлагают скидки. Серьезные дисконты предлагают, помимо компании ПИК, Level Group и группа «Аквилон», перечисляет Сырцов из «Метриум». «Кроме того, значительная часть игроков рынка установила рассрочки, которые в будущем позволяют рассчитывать на перепродажу квартиры за счет отсутствия наценки», — добавляет он.
По данным сервиса «Пульс продаж новостроек», в феврале проекты группы ПИК заняли первое и второе места по количеству ДДУ в старой Москве и первое место — в Новой Москве. Аналитики сервиса, начиная с июня, фиксируют в проектах ПИКа снижение средних цен в большинстве проектов.
«Фактически сейчас есть застройщики, у которых продажи находятся на приемлемом уровне, они не готовы снижать цену, а есть те, кто готов при том же наличном расчете давать дисконт на уровне 30-35%, — рассуждает директор департамента ипотеки и первичного рынка компании «Этажи» в Москве Мария Сорока. — В том числе застройщики стали предоставлять беспроцентные рассрочки до ввода дома в эксплуатацию без удорожания цены объекта, а при большой доле собственных средств у покупателя даже при рассрочке готовы делать индивидуальные скидки».
Еще ряд собеседников Forbes обращают внимание на то, что скидки сейчас предоставляются индивидуально, то есть речь уже идет не про объявленные акции с фиксированными условиями, а про особые условия для конкретных покупателей. «Дисконты, особые условия проговаривались в офисах продаж: девелоперам надо наполнять эскроу-счета, в противном случае увеличивается стоимость обслуживания кредита и ставка», — объясняет тенденцию руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина.
Запрашиваемые цены при этом растут. В феврале этого года средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы достигла 686 600 рублей за кв. м, повысившись за месяц на 3,4%, в Новой Москве в феврале цена составила 264 800 рублей за квадратный метр (плюс 1,6%). В области изменение цены было незначительным — всего на 0,6%, до 201 300 рублей за кв. м, подсчитал директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. «В марте в старой Москве и области умеренный рост цен продолжился: в Москве, по сравнению с февралем, цена квадратного метра увеличилась на 0,7%, до 691 200, в области — на 1%, до 203 300 рублей, в Новой Москве цена практически не изменилась: минус 0,3% в пределах погрешности, и составила 264 100», — уточняет он. У Dataflat другие данные: средняя цена квадратного метра во всем Московском регионе снизилась за февраль на 1% и составила 340 507 рублей. При этом средний ценник в старой Москве вырос на 2%, в Новой Москве стал меньше на 3%, а в Подмосковье снизился на 4%.
То, что предоставление индивидуальных дисконтов стало распространенной практикой, подтверждается и аналитиками. В январе «Домклик» зафиксировал, что в Москве стоимость квартир в ДДУ была на 17,4% ниже витринных цен. Похожие результаты показало и совместное исследование «Яндекс Недвижимости» и «Пульса продаж новостроек» (есть у Forbes): по их оценке, разница между ценой в договоре и прайс-листах проектов старой Москвы составила 16,4%. Результаты февраля аналитики пока не подсчитали, однако собеседники Forbes говорят, что практика предоставления скидок и спецусловий продолжается.
«Покупатели ориентируются не только на ежемесячный платеж, но и на итоговую стоимость недвижимости», — констатирует топ-брокер Whitewill Екатерина Левина.
Ипотечная игла
Еще одной причиной резкого роста продаж новостроек в феврале эксперты назвали смягчение ипотечных условий. С 5 февраля Минфин увеличил уровень возмещения на весь срок действия льготных ипотечных кредитов до 3 п.п. по кредитам, выданным с 7 февраля по 6 августа 2025 года на покупку жилья в многоквартирных домах. Собеседники Forbes рассказали, что это увеличило долю одобрения кредитов, что привело к росту количества сделок. Это подтверждается данными Dataflat, согласно которым, доля ипотечных сделок за месяц увеличилась на 10 п.п., до 56%. У «Метриум» похожие данные: по подсчетам аналитиков компании, сделанным по запросу Forbes, доля ипотечных сделок за месяц выросла с 48% до 57%. «Основная причина обусловлена ростом сделок в рамках семейной ипотеки, — комментирует Сырцов из «Метриум». — С февраля уже практически во всех банках выполнено распоряжение президента об отсутствии дополнительных комиссий в рамках этих программ. То есть кредиты вновь выдаются зачастую под 6%, без доплат. Естественно, это привело к повышению покупательской активности, которую дополнительно стимулируют текущие скидки».
Семейная ипотека не единственный драйвер для рынка, банки все больше расширяют инструментарий и по рыночной ипотеке, добавляет Сорока из «Этажей». «Достаточно много вариантов с субсидированием ставок на первые годы кредитования, — уточняет она. — Такую ипотеку оформляют те, кто рассчитывает на снижение ключевой ставки в перспективе двух-трех лет с последующим рефинансированием или автоматическим снижением ставки по оформленному кредиту».
«Объем сделок по ипотеке вырос, так как с этого года банки стали активнее одобрять заявки на семейную ипотеку, — говорит директор по продаже «Главстрой» Алексей Гусев. — С конца прошлого года накопился определенный отложенный спрос: люди подавали заявки на одобрение, оформляли документы, но сделки по каким-то причинам не проходили. Поэтому то, что мы наблюдаем сейчас, напрямую не связано с изменением цен — они практически не менялись, скорее, имеет место интенсификация работы банков по выдаче льготной ипотеки».