Деньги задерживаются: срок окупаемости московских офисов вырос в среднем на полгода

В 2025 году в Москве планировался ввод в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м офисов, такой прогноз в конце 2024 года сделали консалтинговые компании NF Group, IBC Real Estate и другие аналитики (все исследования есть в распоряжении Forbes). Однако, подводя итоги I квартала, аналитики рынка офисной недвижимости отмечают, что в ряде проектов сроки ввода будут перенесены, поэтому общий объем ввода в конце года будет заметно меньше прогнозов.

Введем, но потом

Forbes изучил итоги I квартала на офисном рынке Москвы, подготовленные семью консалтинговыми компаниями (Nikoliers, CMWP, NF Group, IBC Real Estate, Ricci, CORE.XP и ILM). Прогнозные объемы ввода на конец 2025 года в этих материалах варьируются от 730 000 кв. м (CMWP) до 1,3 млн кв. м (CORE.XP). При этом все компании уточняют, что фактический ввод будет заметно меньше прогнозного. «Несмотря на прогнозируемый на 2025 год ввод площадей в объеме 1,2 млн. кв. м, допускается вероятность переноса около трети от этого объема на 2026 год», — говорится в исследовании NF Group. Аналитики ILM прогнозируют, что введено будет только 70,8% от планируемых площадей, или 850 000 кв. м. В Nikoliers оценили объем ввода сразу на 2025–2027 годы: аналитики компании ожидают, что из заявленных на этот отрезок 2,9 млн кв. м офисов реально будет построено 2,1 млн кв. м.

Что послужило причиной для переноса сроков? «Перенос сроков ввода может быть связан с более осторожной инициацией новых сделок, девелоперы предпочитают минимизировать риски, откладывая запуск новых объектов до момента подтверждения спроса со стороны арендаторов или покупателей, — полагает старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. — Несмотря на то, что около 30% площадей были перенесены с 2024 на 2025 год, сроки ввода продолжают сдвигаться».

«Основная причина возможных задержек — наличие незавершенных работ, — добавляет партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. — В случаях, когда объекты не распроданы, а срок закрытия эскроу-счетов приближается, задержка ввода может быть связана с необходимостью продления сроков реализации». Однако, по данным NF Group, лишь четверть строящихся офисов реализуется по ДДУ (договору долевого строительства)  и, соответственно, привязана к раскрытию эскроу-счетов.

Перенос сроков ввода — обычная практика на рынке, порядка 20-30% заявленного объема ввода традиционно переносится на следующий год, добавляет заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. По его словам, высокая ключевая ставка и инфляция значительно увеличивают стоимость строительства и операционные расходы, что сказывается на сроках, плюс могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства, включая кадровые сложности или задержки в инженерных работах.

«Часть объектов не была введена в срок из-за неполной загрузки площадей, — полагает старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. — Это обусловлено экономической целесообразностью: содержание пустующих зданий ведет к дополнительным расходам на обслуживание инфраструктуры. В случае уже проданных или арендованных помещений перенос сроков ввода чаще всего связан с административными задержками». 

Придется подождать

Большая часть (57%) строящихся офисов, запланированных к вводу на 2025 год, реализуется в формате продажи, обращает внимание Зимина из NF Group. Из них, по данным квартального исследования NF Group, 306 871 кв. м реализуется через продажу блоками. По оценке Ricci, эта доля чуть ниже — 44%. Аналитики Nikoliers уточняют, что 14,6% (144 000 кв. м) строящихся офисов реализуются через продажи «в нарезку» (т.е. блоками малой площади). Согласно результатам совместного исследования Stone и CORE.XP, в бизнес-центрах с планами ввода в 2025–2026 годы уже реализовано более 70% офисных площадей. При этом, по оценке Nikoliers, доля инвесторов в структуре покупателей блоков мелкой нарезки составляет 50–60%, схожие цифры озвучивали и другие участники рынка. 

Как ранее писал Forbes, сроки окупаемости офисных блоков, приобретенных в инвестиционных целях, выросли с шести-восьми лет (для объектов, купленных не позднее 2020 года) до 10–12 лет. Из-за переносов ввода срок окупаемости вновь вырастет, говорят собеседники Forbes.

Надолго ли смещен ввод? «На офисном рынке Москвы задержка ввода офисных проектов составляет в среднем шесть месяцев», — говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее словам, такая практика считается нормальной.

Схожие цифры назвали и другие собеседники Forbes. Афанасьева из CMWP отмечает, что основной объем заявленных к вводу в I квартал площадей был перенесен на середину года, Хорошилова из CORE.XP добавляет, что средний срок переноса — один-два квартала. 

«Средний срок задержки для крупных объектов — порядка трех — девяти месяцев при условии, если у девелопера нет причин сдвигать сроки ввода, — объясняет партнер Ricci Дмитрий Жидков. — Для понимания, когда объект введен в эксплуатацию, он встает на кадастровый учет, из которого в свою очередь складывается налог. Для сегмента «мелкой нарезки» — можем предположить один-два квартала. Разница объясняется структурой финансирования: в первом случае зависимость от внешних факторов выше, во втором — инвесторы уже «в игре», что дисциплинирует девелоперов».

«Перенос может составлять несколько кварталов от анонсированного срока и до десятка лет в связи с заморозкой проекта, однако каждый случай индивидуален и зависит от факторов, влияющих на реализацию проекта, — от макроэкономических условий до технических и организационных сложностей», — вносит мрачную ноту Кусов из Nikoliers.

Как же это скажется на инвесторах? «Срок окупаемости для инвесторов, приобретших офисные блоки малой площади, увеличится пропорционально задержке ввода объекта, — продолжает Кусов. — Например, если арендатор уже найден, а ввод объекта перенесен, то и срок окупаемости сдвинется на этот период. Это связано с тем, что отложенный старт коммерческой эксплуатации отодвигает начало получения арендного дохода, что в итоге сказывается на возврате вложенных средств».

Для инвесторов с малыми площадями задержка ввода может увеличить срок окупаемости, так как откладывается старт арендных платежей, соглашается Жидков. «Однако дефицит качественных площадей (вакансия 3,3% в классе А) и рост ставок аренды (плюс 10–12% к концу 2025 года) частично могут компенсировать эти риски», — уточняет он. Однако Зимина полагает, что участники рынка стремятся завершить проекты в срок, особенно если речь идет об объектах, предназначенных для аренды, а не для продажи.

«При использовании кредита задержка ввода увеличит нагрузку из-за роста затрат на обслуживание долга и отложенного дохода от аренды, тогда как для инвесторов с собственными средствами влияние будет менее значительным», — уточняет Хорошилова. Переносы сроков ввода объектов могут привести к необходимости обслуживать кредит дольше, что увеличивает ежемесячную кредитную нагрузку, соглашается Афанасьева. «Продажа блока на этапе строительства обычно обходится дешевле, поскольку начальные цены реализации, как правило, ниже финальных, поэтому инвестор вынужден ждать ввода объекта в эксплуатацию, понизить собственный доход, — добавляет она. — Таким образом, увеличение сроков ввода объекта ведет к удлинению периода окупаемости для инвесторов как при продаже до завершения строительства, так и при получении дохода от аренды».