Короли российской недвижимости — 2026: топ-10 рейтинга рантье Forbes

В 2025 году жизнь на рынке коммерческой недвижимости, кажется, наладилась: общая выручка 30 участников рейтинга рантье увеличилась на 18%, а порог входа поднялся с $25 млн до $40 млн. Не последнюю роль сыграло укрепление рубля: среднегодовой курс доллара в 2025 году оказался на 10% ниже, чем в 2024-м. (По итогам 2024 года совокупный арендный доход вырос всего на 5% по сравнению с 2023-м.) 

Если два предыдущих года рынок коммерческой недвижимости фрагментарно и лихорадочно рос, то 2025-й эксперты называют возвращением к периоду нормальности.
Ставки аренды складов уже не галопируют: по данным IBC Real Estate, в 2023 и 2024 годах они росли на 50% ежегодно, а в 2025-м, по информации NF Group, упали на 9%. «Это снижение носит корректирующий, а не кризисный характер и во многом связано с ростом доли вакантных площадей (до 4,3% с учетом субаренды, +3,6 п. п.), с выходом на рынок нового предложения и более сдержанной арендной политикой со стороны собственников на фоне нормализации спроса», — объясняет партнер NF Group Константин Фомиченко. «Однако собственники складов получают арендный доход по действующим договорам, заключенным в период высоких ставок», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

У восьми участников рейтинга портфель складов превышает 100 000 кв. м.
Дорожали офисы. «Рост средних ставок в 2025 году на качественные площади с отделкой в деловых районах Москвы составил 15%, в среднем по столичному рынку — 5–7%, — говорит управляющий партнер и генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Андрей Постников. — Доля свободных площадей снизилась с 3,6% до 3,2%».

По информации NF Group, за 2025 год ставка выросла на 16–30%, по данным IBC Real Estate — на 11%, Nikoliers фиксирует рост на 18% в пределах ТТК и на 11% во всей остальной Москве.
Спрос на офисы не ограничивается столицей. По данным NF Group, ставки аренды в Санкт-Петербурге выросли в 2025 году на 9–10%, а совокупно за последние пять лет — на 50%.

Один из новичков рейтинга — компания «Сенатор» Андрея Фоменко, владеющая и управляющая сетью из 52 бизнес-центров. Еще один новичок, группа компаний «Риотэкс», тоже создала свою сеть бизнес-центров в Москве.

Торговые объекты продолжают страдать от конкуренции с маркетплейсами. Крупные моллы увеличивают развлекательную составляющую, оборудуя у себя, например, спа-курорты. Более мелкие пытаются привлекать больше арендаторов из сферы услуг. «В Москве 62% торговых центров на текущий момент нуждаются в реконцепции», — полагает управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.
«Рост ставок аренды в торговых центрах Москвы составил в 2025 году 5–10% в зависимости от объекта, — говорит Казарян из IBC Real Estate. — Наиболее высокие темпы роста зафиксированы в премиальных объектах с высокой проходимостью и хорошей транспортной доступностью».

В 2024 году одним из драйверов роста был гостиничный рынок, в 2025 году наступило охлаждение. По данным IBC, в среднем по России цена номера увеличилась на 8%, а в Москве, например, — только на 3%.

Коллективные инвестиции

Все более активными игроками на рынке становятся компании, управляющие фондами недвижимости. «Одним из наиболее активных инвесторов на рынке недвижимости России в 2025 году стала компания «Современные фонды недвижимости», — рассказывает Микаэл Казарян. — На ее долю пришлось 11% от общего объема инвестиционных сделок за год». Близкая Сбербанку УК СФН управляет 11 фондами, в 2025 году она выкупила бизнес-центр «Белая площадь» (111 000 кв. м), сумма сделки оценивалась в 45 млрд рублей.

По данным Nikoliers, ЗПИФ удвоили объем инвестиций в коммерческую недвижимость России, профинансировав 105,1 млрд рублей приобретений в 2025-м, что стало максимальным показателем за весь период наблюдений.
«С 2024 года рынок перешел в фазу повышенной активности по структурированию объектов в состав ЗПИФ, в течение года УК ЗПИФ приобрели недвижимости на общую сумму 120 млрд рублей, формируя портфели в ожидании потенциального перетока средств населения из банковских депозитов, — объясняет Казарян. — В 2025 году объем приобретений увеличился и составил 173 млрд рублей, или 18% от совокупного объема вложений в недвижимость России. На конец III квартала в розничных ЗПИФ было сосредоточено 5,4 млн кв. м недвижимости (+1,8 млн кв. м с начала года), а совокупная стоимость чистых активов розничных ЗПИФ достигла 638 млрд рублей, увеличившись на 147 млрд рублей с начала года преимущественно за счет включения новых объектов, переоценки активов и запуска новых фондов. Такую динамику можно назвать не краткосрочным всплеском, а началом устойчивого инвестиционного тренда».

«Тема закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в 2026 году действительно выходит на новый уровень как с точки зрения интереса инвесторов, так и с позиции собственников активов, — считает партнер NF Group Станислав Бибик. — Для отрасли в целом важна институционализация сегмента: ЗПИФ все чаще рассматривается не как нишевой инструмент, а как полноценная альтернатива прямым сделкам, особенно для крупных объектов коммерческой недвижимости».
У объектов, внесенных в фонды, тысячи собственников, поэтому управляющие компании и ЗПИФ, как правило, не попадают в рейтинг рантье — если только нет информации о том, что основная часть паев принадлежит одному бенефициару.

Государство рядом

Объем инвестиций в недвижимость консультанты оценивают в сумму от 700 млрд до 1 трлн рублей и констатируют, что это на 20–30% меньше, чем в 2024 году. Немало сделок совершили участники рейтинга, например Balchug Capital приобрел долю в Malltech, а «Кама Капитал» закрыла сделку по покупке двух аутлетов у Hines.

Два участника рейтинга покинули список не по своей воле: активы Phoenix Property Group (ранее Raven Russia) и Instone Development, в собственности которых находилось более 2,5 млн кв. м складов, были изъяты в пользу государства, владельцем Instone позже стал фонд «Талант и успех» Сергея Ролдугина.
«Переход портфелей Raven Russia и Instone к государству — это следствие не рыночных, а геополитических и санкционных факторов, — считает Андрей Постников из Ricci. — Активы были стратегическими, с иностранным происхождением капитала. Передача не была связана с операционными проблемами. При этом работа складов не прерывалась, арендаторы остались, операционная деятельность продолжается в штатном режиме».

«С точки зрения операционной деятельности распределительных центров существенных изменений рынок не почувствовал, — соглашается Константин Фомиченко из NF Group. — Объекты продолжают функционировать в штатном режиме: управляющие компании и операционные команды во многом сохранились, бизнес-процессы не были прерваны, арендаторы не столкнулись с перебоями в работе».

Другие участники тоже не избежали взаимодействия с государством. Владелец группы «Ташир» миллиардер Самвел Карапетян был арестован в Армении. А другой миллиардер, Александр Клячин, сумел выкупить у государства свой портфель коммерческой недвижимости, изъятый в 2023 году.

Как мы считали

Ведущие консалтинговые компании рынка недвижимости проанализировали списки объектов, принадлежащих участникам рейтинга рантье, и дали некоторые оценки арендного дохода. В работе над рейтингом, как и в предыдущие годы, нам помогали консалтинговые компании Ricci, NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, Commonwealth Partnership и CORE.XP. Кроме того, мы пользовались данными самих компаний-участников, а также открытыми источниками и базой «СПАРК-Интерфакс». В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Площади, которые используются для нужд самой компании, не учитываются. Рублевые доходы пересчитывались в доллары по курсу 83,58. Если один и тот же человек владеет долями в разных компаниях рейтинга, он указывается в числе владельцев каждой из них.