Новостройки бизнес-класса в Москве в последние годы смещаются от ТТК к МКАД — в 2026 году большинство новых ЖК этого сегмента будет выводиться на рынок ближе к Московской кольцевой автодороге, чем к Третьему транспортному кольцу. Аналитики объясняют смещение высокой стоимостью земли в районах старой Москвы, высокими ставками по кредитам и ростом цен на стройматериалы. Эти факторы увеличивают себестоимость квадратного метра, в связи с чем застройщикам не всегда удается отбить инвестиции внутри ТТК
Новостройки бизнес-класса в Москве в последние пять лет смещаются от Третьего транспортного кольца (ТТК) к Московской кольцевой автодороге (МКАД), в 2026 году большинство столичных жилых комплексов этого сегмента будет выводиться на рынок ближе к МКАД, чем к ТТК, следует из исследования ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости». Согласно этим данным, с 2021 года общее количество ЖК-проектов указанного сегмента в столице выросло на 18,6%, до 140 комплексов, объем предложения увеличился почти вдвое — на 85,7%. При этом на данный момент больше всего проектов бизнес-класса сосредоточено в поясе от ТТК до МКАД — 100 жилых комплексов с экспозицией 16 100 лотов, предложение выросло на 68,2%.
Проекты внутри ТТК оказались на втором месте — 32 жилых комплекса с экспозицией 4219 лотов (+151,7%). Количество объектов за МКАД увеличилось на 60%, до восьми, число лотов в продаже — до 1724 (+175%). Аналитики отметили, что предложение на периферии заметно растет из-за масштабов самих проектов — у МКАД и за ее пределами застройщики чаще всего реализуют крупные ЖК с большим количеством корпусов и квартир.
«Строительство в сложившихся районах старой Москвы сегодня обходится дорого. Высокая стоимость земли, ставки по кредитам и рост цен на стройматериалы значительно увеличивают себестоимость квадратного метра. Классический бизнес-класс с его привычной маржинальностью уже не всегда может отбить инвестиции внутри ТТК. Поэтому девелоперам проще и выгоднее смещаться туда, где земля дешевле, а покупатель получает качественные метры по доступной цене», — пояснил коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов.
Средняя стоимость лота внутри ТТК на данный момент составляет в среднем 39,4 млн рублей, вблизи МКАД — 28-30 млн рублей за квартиру (-28,6%). Средневзвешенная цена квадратного метра внутри Третьего транспортного кольца равна около 630 500 рублей, на периферии она ниже на 28,6%, разница в бюджете покупки еще больше — 31,2%. При этом проекты у МКАД все чаще предлагают архитектуру и уровень благоустройства, сопоставимые с проектами ближе к центру, но без значительной переплаты за исторический статус локации, говорится в исследовании.
Аналитики также отметили, что в распределении сделок между центром и периферией есть нюансы. «В текущей экономической ситуации покупатель бизнес-класса, средний чек которого часто завязан на ипотеку или трейд-ин, испытывает серьезное давление. Премиальная же аудитория меньше зависит от ипотечных ставок, многие готовы к 100%-ной оплате. Кроме того, в условиях турбулентности «бетон» в премиальной локации остается одним из главных инструментов сохранения капитала. Девелоперы, видя этот тренд, подстраивают продуктовую линейку под того покупателя, у которого деньги есть здесь и сейчас», — добавил Дмитрий Софронов.
Одновременно меняется и структура предложения на рынке: из-за удорожания и усложнения проектов комфорт-класс смещается в Новую Москву и область, освободившиеся площадки возле МКАД и за ней занимают объекты бизнес-сегмента, внутри Садового кольца и в поясе между Садовым и ТТК представлены, в основном, премиальные и элитные проекты. Таким образом, движение бизнес-класса к МКАД — не временная история, а новый вектор развития рынка, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.
В феврале 2026 года превалирующая доля предложения на рынке новостроек старой Москвы закрепилась за жильем бизнес-класса: застройщики предлагали более 20 00 квартир и апартаментов, что составляет 53% от общего объема предложения. Доля жилья массового сегмента упала до минимума за 10 лет и составила 24% от общего объема предложения.