Индекс торговой недвижимости NF Group зафиксировал стагнацию рынка в 2026 году

Компания NF Group представила новый экономический показатель — индекс торговой недвижимости, который отражает текущее состояние рынка, основываясь на ключевых показателях, оцениваемых по стобалльной шкале. В 2026 году значение индекса достигло 33 балла из 100, что указывает на стагнацию рынка, сообщили Forbes в компании. При подсчете учитывались спрос со стороны ретейлеров (35 баллов), предложение торговых центров (51 балл) и покупательская способность населения (13 баллов).

Аналитики NF Group будут ежегодно рассчитывать индекс для отслеживания фазы цикла и предупреждения рисков. Как пояснили в компании, индекс состояния рынка торговой недвижимости — это метрика, позволяющая оценить текущее состояние и потенциал сегмента на основе анализа предложения торговых площадей, спроса со стороны сетевых ретейлеров и покупательской способности населения. Аналитики проанализировали финансовые результаты ретейлеров за предыдущие года, изучили планы по открытию и закрытию магазинов, собрали экспертную оценку ключевых игроков рынка по значимым показателям. Также учитывалась динамика предложения торговой недвижимости (включая как новые объекты, так и вакантные площади в действующих) и макроэкономические показатели (РТО, динамика доходов, общая инфляция, инфляция на продукты питания и ЖКХ, а также доля свободных денег у населения). 

В 2026 году индекс торговой недвижимости фиксируется на уровне 33 баллов из 100. Он построен по стобалльной шкале: 0–20 баллов — кризисное состояние; 20–40 — зона стагнации; 40–60 — фаза оптимизации; 60–80 — стабильное состояние; 80–100 — фаза роста и развития. Текущее значение подтверждает, что рынок находится в зоне стагнации, подчеркнули в NF Group. В этих условиях для арендодателей становится приоритетной более осторожная стратегия: удержание арендаторов, точечное развитие и адаптация ассортимента под ценовые ожидания покупателей. По словам Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group, сейчас рынок переживает довольно тяжелый этап.

«Если текущее значение в 33 балла является нижней точкой, то в перспективе 1–2 лет можно ожидать постепенного перехода к оптимизации. Ключевыми драйверами роста станут снижение ключевой ставки, замедление инфляции и рост доходов населения», — прокомментировала Хакбердиева. В 2026 году индекс находится ниже значений, зафиксированных в другие значимые для рынка периоды. Для сравнения, в 2014 году показатель составлял 59 баллов, находясь в фазе оптимизации, а в 2019 году он достиг 66 баллов и характеризовался бурным развитием на фоне доступности кредитов и высокой рентабельности. В 2022 году значение снизилось до 38 баллов, что связано с геополитическими факторами, наложением санкций и разрывом некоторых логистических цепочек.

Все три показателя, входящие в структуру индекса торговой недвижимости, рассчитываются по стобалльной шкале. Спрос рассчитан на основе опроса более чем 30 ключевых ретейлеров торговой недвижимости России (данные, собранные аналитиками, включают стратегию развития, оценку общего состояния сегмента и финансовые результаты опрошенных). В 2026 году показатель оценивается в 35 баллов и свидетельствует об отказе более половины ретейлеров от масштабной экспансии, отметили в NF Group. Большинство брендов сосредоточены на развитии существующих точек, закрывая убыточные (так, в сегменте одежды и обуви запланировано больше закрытий, нежели открытий; наиболее устойчиво состояние фитнес-центров). Предложение демонстрирует, насколько ситуация в текущем году хуже или лучше в сравнении с динамикой ввода и вакантности на рынке ТЦ с 2014 года. В 2026 году показатель составляет 51 балл и оценивается как удовлетворительный: новые объекты вводятся умеренными темпами, а вакантность остается низкой.

Наиболее слабым показателем индекса в 2026 году оказалась покупательская способность. Этот показатель рассчитывается на основе нескольких критериев: доли свободных денег у населения, индекса потребительских цен на ЖКХ и доли расходов на продукты питания в потребительских расходах (на основе данных Росстата) с 2014 года. Значение в 13 баллов показывает, что доля свободных денег у россиян снижается (на основе данных РОМИР). На конец ноября 2025 года показатель составил 17,2% (для сравнения, в 2021 году фиксировалось около 30%). Тарифы на ЖКХ в 2026 году выросли на 15,02% год к году, что стало рекордом за последние 16 лет. Доля расходов также достигла максимума за этот период (39%). Из совокупности этих факторов следует, что у людей остается меньше средств на дискреционные покупки, указывает NF Group.

Эксперт Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла (АТЭР) Павел Люлин в беседе с Forbes отметил, что воспринимал бы индекс NF Group на уровне 33 баллов «не как катастрофу, а как честную фиксацию затяжной паузы на рынке». «Сам по себе показатель сложился из трех очень важных вещей: осторожного спроса со стороны ретейлеров, умеренного по качеству предложения торговых площадей и очень слабой покупательской способности. NF Group прямо закладывает в индекс планы по открытиям и закрытиям магазинов, вакантность и новый ввод ТЦ, динамику розничного товарооборота, доходов населения, инфляции, тарифов ЖКХ и долю свободных денег у населения. Именно поэтому индекс и получился низким — формально рынок жив, но у покупателя меньше свободных денег, а у арендатора меньше желания рисковать экспансией», — пояснил Люлин.

По его словам, это связано напрямую с трансформацией покупательской модели: непродовольственный спрос все быстрее уходит в онлайн — например, доля e-commerce в непродовольственной рознице уже превысила половину рынка, при этом на маркетплейсы пришлось более 80% всех онлайн-заказов. «Для торговых центров это означает простую вещь — старая модель, где fashion был главным генератором трафика и арендного дохода, работает хуже. Поэтому ТЦ уже смещают акцент в общепит, развлечения, аптеки и beauty, то есть в те сегменты, которые нельзя полноценно заменить экраном смартфона. Одновременно fashion-ретейлеры отказываются от масштабной экспансии и все чаще закрывают слабые точки, оставляя только топовые локации», — отметил эксперт.

«Мой прогноз на ближайшие годы — скорее умеренно осторожный. Я не жду быстрого возврата к модели взрывного роста, но нас ждет период селекции и оптимизации», — добавил Люлин. По его словам, сильные ТЦ с хорошей локацией, понятной концепцией и сильной досуговой составляющей будут удерживать арендаторов и даже выигрывать. Слабые и устаревшие, а также объекты со слабым менеджментом будут терять позиции и попадать в зону «принудительной» реконцепции. «Если ставка продолжит снижаться, инфляция действительно замедлится, а доходы населения сохранят положительную динамику, то через 1–2 года рынок может выйти из стадии стагнации в стадию осторожной оптимизации. Но даже в этом сценарии я не жду возврата к старой докризисной модели. Будущее торговой недвижимости — это меньшая зависимость от fashion, больше сервиса, еды и досуга, более гибкие договоры аренды и намного более жесткий отбор объектов и арендаторов», — прогнозирует эксперт АТЭР.