Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, подводя итоги уходящего года, отметил: «В конце 2022 года Центральный банк ужесточил регулирование, запретил субсидирование процентных ставок от застройщиков и принял еще ряд других заградительных мер. Поэтому, конечно, был спад продаж. Но рынок — и потребители, и застройщики — быстро адаптировался к новым реалиям. Стоит отметить, что в марте всегда есть сезонный спад продаж, он и в этом году был — порядка 10%. Потом рост продолжился, отчасти в связи с возобновившимися разговорами о том, что льготную ипотеку надо сворачивать».
Говоря об объемах строительства, он отметил, что объемы ввода многоквартирного жилья последние пять лет находятся в диапазоне 40–45 млн кв. м в год. Правительство ставит планку по общему вводу в 120 млн кв. м в год к 2030 году. Можно оценить, что половина этого объема придется на многоквартирное жилье. Драйвером этого строительства должно стать комплексное развитие территорий. Но здесь необходимо участие региональных властей по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры. Например, Москва анонсировала создание Центрального транспортного узла, который соединит между собой скоростным сообщением 11 регионов, в которых проживает более 30 млн человек. И это новая точка роста, которая имеет большой потенциал как по созданию мест приложения труда, так и по строительству новой жилой недвижимости.
Первичный рынок, по словам Преображенского, остро реагирует на ключевую ставку, так как сразу же становятся дороже все рыночные кредиты, начиная с проектного финансирования и заканчивая рыночной стоимостью ипотеки. Более 80% всех продаж на первичном рынке — с ипотекой, из которых большая часть использует льготные программы. С другой стороны, из-за высокой ключевой ставки инвесторы перекладывают деньги из недвижимости в другие финансовые активы, например банковские депозиты. Смягчение кредитно-денежной политики и, как следствие, снижение ключевой ставки стоит ожидать к середине будущего года.
Конечно, был затронут и болезненный вопрос отмены льготной ипотеки. «Все разговоры о возможном прекращении действия программы негативно влияют на рынок: да, идет скачкообразный рост продаж, покупатели хотят совершить сделки на старых условиях, но такое усиление спроса приводит и к росту цен. Резкое замедление продаж на первичном рынке в связи с возможным сворачиванием программ льготной ипотеки может повлечь негативные последствия для всего рынка недвижимости. Для укрепления стабильного рынка необходимо сохранить действующие программы, по крайней мере до середины следующего года, с учетом того, что ключевая ставка с большой вероятностью будет снижаться. При этом необходимо синхронизировать льготные программы с ключевой ставкой. Если этот процесс удастся стабилизировать, стрессовых ситуаций на рынке не будет, объемы ввода жилья будут поддерживаться на прежнем уровне, а в дальнейшем расти.
С ним солидарен Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development, ЖК «1-й Нагатинский», который добавляет о ставке в целом: «Изменения и колебания ключевой ставки закалили как застройщиков, так и покупателей. Постоянная волатильность ставки как в сторону увеличения, так и уменьшения дает возможность в будущем рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях. В части девелопмента по развитию новых проектов не будет большого отставания. Если раньше девелоперы входили в сделки, покупали готовые площадки за банковский бридж и наращивали свой портфель с определенным количеством, то сейчас, в свете того, что увеличилась ключевая ставка, этот риск будет просто размываться между продавцом и девелопером. Все равно сделки будут заключаться, а также будут выходить новые проекты».
Чтобы снизить риски, необходимо, считает Денис, составлять грамотную финансовую модель и стратегию реализации проекта: «Одна из важных задач девелопера — создать проект с качественными продуктовыми характеристиками, который не потеряет своей актуальности. Именно для этого изучаются потребительские предпочтения и современные урбанистические тренды».
Альбина Ляушириянова, директор по маркетингу и PR AFI Development, убеждена, что для успешных продаж сегодня нужно менять маркетинговые инструменты в том числе. Нужно системно заниматься исследованиями и опрашивать клиентов, узнавать про их предпочтения: «В «Одинбурге», одном из наших семейных проектов, мы уже в строящемся доме специально делаем одну секцию с отделкой, потому что выяснили, что у нас большая причина отказов была связана с тем, что квартиры сдавались без отделки. Такие варианты работы с продуктом и индивидуальной адаптацией под клиента позволят нам как застройщикам выполнять амбициозные планы, которые мы себе ставим». Далее она привела пример с AFI Tower: «Это когда покупаешь всего одну квартиру, а получаешь еще два этажа инфраструктуры. Макеты, с которыми мы выходили, — «И это все у вас дома». Эту концепцию мы разработали в конце прошлого года, и первые результаты у нас были в марте 2023, когда мы превысили продажи в два раза. По итогам трех кварталов этого года мы выросли в два раза в продажах и снизили стоимость сделки на 63%».