Полная pdf-версия журнала Real Estate доступна по ссылке
Финансовый ландшафт заметно изменился за последние два года под воздействием экономической турбулентности, нестабильности на фондовом рынке, геополитических конфликтов, мошенничества на рынке криптовалют и взрывного роста искусственного интеллекта (ИИ), говорится в исследовании Bank of America Private Bank за 2024 год, посвященном состоятельным американцам. Состоятельные представители нового поколения охотнее принимают технологические инновации, хотя, как и люди постарше, насторожены в отношении того, что касается сегмента ИИ. Большинство опрошенных Bank of America Private Bank вне зависимости от возраста считают приоритетными вопросы семьи и благотворительности. Тем не менее действия молодых инвесторов свидетельству ют о глубинном сдвиге в подходах к распределению капитала.
Представители младшего поколения остаются настроены скептически к традиционным инструментам, все чаще делают ставку на новые, менее стандартизированные и упорядоченные формы вложений и, похоже, готовы рассматривать практически любые альтернативы традиционным инструментам, когда речь заходит о возможностях роста капитала. В то же время старшее поколение по-прежнему отдает приоритет классическим активам, таким как акции и облигации.
«Единственная категория, по которой сохраняется консенсус между поколениями, — это недвижимость. Ее по-прежнему считают перспективной как молодые, так и зрелые инвесторы», — говорится в материалах Bank of America Private Bank.
Российская действительность
В ежедневно обновляемом Bloomberg Billionaires Index 2 мая 2025 года числился 21 российский бизнесмен, их совокупное состояние оценивалось в $304,2 млрд. Средний возраст — старше 60 лет. Самый молодой в списке — Павел Дуров, ему 40 лет. В рейтинге российских миллиардеров Forbes эти бизнесмены тоже есть. Олигархи первого поколения, заработавшие свои состояния в 1990-х и начале 2000-х годов, активно покупали недвижимость. «У каждого бизнесмена такого уровня в любом случае есть недвижимость в России, родовое гнездо. Если говорить про Московскую агломерацию, то счет идет на не сколько сотен [объектов]. В целом количество таких родовых гнезд можно оценить в 1000 домов», — отмечает генеральный директор и управляющий партнер компании «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин.
Впрочем, применительно к городской недвижимости подобный термин едва ли можно использовать. «Истории, что бы элитный пентхаус передавался через несколько поколений, крайне редки. Чаще это квартиры, которые родители передали детям», — уточняет эксперт.
Вопрос о том, готово ли новое поколение принимать в наследство недвижимость, становится актуальным, указывает руководитель «Локо Private» Елена Портнягина. «Наследство может стать значительным активом, но требует ответственности и определенных навыков управления», — объясняет она. Для многих молодых людей родительский дом — это не просто недвижимость, а символ семейных традиций и ценностей, но это не определяет однозначного отношения к наследству. «Не которые видят в нем возможность для финансовой независимости и стабильности, другие же воспринимают его как бремя, связанное с необходимостью заботиться о недвижимости и управлять ею», — рассуждает собеседница Forbes Real Estate.
На открытом вторичном рынке высокобюджетного жилья Москвы доля лотов стоимостью более 1 млрд рублей по итогам I квартала 2025 года составляла не более 8% от общего предложения в продаже. За год это количество уменьши лось на 20%. Генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов связывает это как с уходом с рынка некоторых дорогих лотов, так и со снижением долларовых цен на них за прошедший год. Средняя площадь таких объектов — около 780 кв. м, как правило, это пентхаусы в наиболее дорогих и известных элитных домах Москвы, в основном в Хамовниках или на Патриарших прудах. Самые дорогие стоят более 4 млрд рублей.
Несмотря на рост цен на рынке жилья Москвы, подобных сделок проходит не так много, но с годами их количество растет. В 2024 году был рекорд — 15 сделок с ультрадорогими лотами. «Большинство покупателей — миллиардеры из списка Forbes», — констатирует Алексей Чумалов. Он говорит, что пока не видит в продаже недвижимости, переданной по наследству в примечательных для страны семьях. «Для семей, чьи состояния сформировались в 1990-х — 2000-х годах, характерно использование недвижимости для проживания. Такие объекты попадают на рынок, только когда владелец покидает страну. Но это не имеет от ношения к наследованию», — объясняет он.
Если говорить именно о наследстве, то тенденции продавать полученное имущество из-за расхождения во взглядах на владение нет. По словам эксперта, наследники такой недвижимости придерживаются схожих с предыдущим поколением взглядов на ее владение. «Недвижимость остается надежным активом и средством диверсификации. Родовые гнезда обновляют или продают, чтобы купить новое, но не для того, чтобы не владеть этой недвижимостью», — настаивает он, добавляя, что молодое поколение действительно больше верит в альтернативные инвестиции. «Но это не касается ультрабогатых людей. Это характерно для людей с меньшими бюджетами», — убежден Алексей Чумалов.
Рациональный подход
Более распространенная причина, по которой ультрадорогие объекты недвижимости попадают в продажу, — это их моральная и физическая усталость. «Когда родители их покупали, были другие ориентиры и представления о качествах локации, о том, как должен выглядеть элитный объект. С тех пор прошли десятилетия, и сейчас многие загородные объекты и городские квартиры уже не соответствуют современным требованиям. Наследники обычно не нуждаются в собственном жилье, а назвать активом такие объекты трудно», — рассуждает Дмитрий Халин.
Он согласен, что боязни владеть элитной собственностью у наследников крупных состояний нет, поскольку богатые семьи приобщают детей к управлению активами и к 30 годам многие становятся вполне компетентными и опытными их владельцами: понимают, что с ними делать, как грамотно рас считать потенциальный доход. «Но наследники нередко более рационально относятся к портфелю недвижимости. Владение большими объектами ради статуса им свойственно меньше, чем отцам», — говорит Дмитрий Халин.
Например, наследники скорее выберут новые центры притяжения, квартиры с видом на Кремль у них не будут столь востребованы для постоянного проживания. «Такую недвижимость, с видами, они могут арендовать на полгода, но жить в ней постоянно, скорее всего, не захотят», — считает эксперт. Кроме того, по его наблюдениям, эта «молодежь» воспитана и получила образование за рубежом, поэтому проецирует на себя европейский образ и стиль жизни, что определяет и их отношение к капиталу и недвижимости.
За рубежом в основном не принято демонстрировать размер состояния и роскошь владений. Наследники, которые жили, работали за границей, достаточно сдержанно относятся к тому, чтобы демонстрировать статус и стоимость своей недвижимости. Словом, если родители когда-то владели модным, статусным объектом, то дети вряд ли будут его продавать из-за боязни не справиться с управлением или содержанием. «Но учитывая жизненный цикл объектов недвижимости, особенно построенных в 1990-х, они не нужны современным наследникам», — резюмирует Дмитрий Халин.
«Детям и внукам тех, кто сделал состояние в 1990-х и начале 2000-х годов, достаются в наследство особняки площадью 4000–6000 кв. м на участках в несколько гектаров с банями, гостевыми домами, гаражами. Эти дома в свое время строились как символы богатства: с мрамором, лепниной, люстрами «Баккара» и сусальным золотом. Их стоимость достигала миллиардов рублей. Однако сегодня такие дома для нового поколения становятся не мечтой, а обузой. Молодые люди смотрят на недвижимость иначе. Им важны комфорт, технологичность, эстетичность, ликвидность и соответствие их образу жизни. А вместо одного крупного объекта они формируют сбалансированный портфель: загородный дом для жизни, трофейная квартира или пентхаус в центре Москвы, зарубежная недвижимость для отдыха и дохода от аренды».
