На наш взгляд, для привлечения талантов и здоровой работы команд важно создавать особую атмосферу, дающую стимул качественно работать. Ведь соискатели, особенно молодые, приходя на собеседование, хотят узнать не только «как», но и «где» они будут работать. Поэтому девелоперы собирают в современных бизнес-центрах множество функций. Так, чтобы современный офисный сотрудник мог в шаговой доступности закрыть все свои потребности.
Если обратиться к международному опыту, то ключевые тренды таковы: сдвиг от «просто офисов» к «среде обитания»; акцент на общественные блага (создание парков, скверов и пешеходных зон рассматривается как инвестиции в привлекательность и долгосрочную стоимость объекта); синергия функций; открытость (то есть стирание границ между приватным офисным и публичным городским пространством). Таким образом, новые рабочие пространства становятся и новыми центрами притяжения мегаполиса.
Например, в лондонском The Grafton девелопер сознательно создавал среду, привлекательную не только для арендаторов, но и для всех жителей города, отдав значительную территорию под благоустройство и разместив магазины и кафе на первых этажах офисных зданий. А деловой квартал Hudson Yards в Нью-Йорке можно назвать квинтэссенцией концепции «город в городе», так он включает офисы класса А+, разнообразный ретейл, который работает не только для арендаторов, но и для жителей мегаполиса, рестораны, парки, отель и жилье. Урбанистический район HafenCity в Гамбурге создали на месте портовых складов. Его философия — создание среды, где все необходимое находится в шаговой доступности (продуманная пешеходная инфраструктура связывает все функции между собой). Офисы там существуют рядом с жильем, гостиницей, магазинами, ресторанами и даже филармонией. А набережные, парки, площади и пешеходные зоны составляют основу планировки района.
До нас эти тренды добрались недавно, и на московском рынке мы видим дефицит подобных проектов. А это значит, что качественный объект, учитывающий лучшие практики международного девелопмента, будет востребован. Поэтому перед тем, как предложить рынку наш бизнес-центр AVIUM, мы брали в расчет не только привычные критерии маржинальности и рабочей финмодели. Мы думали и о том, что позволит ему выделиться на офисном рынке, и сделали ставку на создание многофункциональной среды. Формат «город в городе», привычный для московских жилых проектов, мы внедрили в офисную недвижимость. В комплексе AVIUM площадью более 70 000 кв. м вся инфраструктура для работы и жизни объединена стилобатной частью — это позволяет реализовать концепцию «сухие ноги». Треть площадки мы отдали под благоустройство: на 1,2 га планируется ландшафтный парк с релакс-зонами, спортивными площадками и уличными коворкингами. Пользоваться парком смогут и жители района. За счет притока внешних посетителей мы ожидаем значительное увеличение коммерческой эффективности ретейла в AVIUM.
Последние пару лет на рынке офисов мы наблюдаем смещение спроса от аренды к покупке. Интерес российских компаний, занявших место ушедших международных арендаторов, к приобретению помещений в новых бизнес-центрах неуклонно растет. Причин тому несколько. Во-первых, компании стремятся «защититься» от роста арендных ставок, достигших к концу этого года рекордных значений (около 40 000 рублей за квадратный метр в год для «высоких» классов, по данным Nikoliers). Во-вторых, собственный офис можно не только «оптимизировать» под свои нужды, но также и сдать в субаренду или перепродать, получив дополнительную прибыль. В 2024 году инвестиции в офисные новостройки показали высокую доходность, бизнес-центры удерживают лидерство по объему инвестиций среди других сегментов коммерческой недвижимости второй год подряд.
На рынке есть примеры крупных сделок по приобретению целых зданий. Однако наибольший объем лотов в открытой продаже (примерно 1500 штук), по данным консультантов IBC, приходится на помещения площадью до 250 кв. м. А вот предложение крупных лотов для большого бизнеса, как и офисных блоков по 300–600 кв. м — «золотой середины» для инвесторов и представителей малого и среднего бизнеса, — для потенциальных покупателей в новых проектах класса А сейчас ограничено. Все эти форматы доступны в бизнес-центре AVIUM.
Современные исследования показывают, что продуманное и многофункциональное офисное пространство может повысить качество работы (а значит, и жизни) сотрудников, что окажет положительное влияние на эффективность бизнеса. Поэтому мы рекомендуем компаниям, которые смотрят в будущее и ценят стратегические инвестиции, выбирать правильные бизнес-центры.