Отправной точкой стала цифровизация и рост предпринимательства, но настоящий рывок обеспечила пандемия. В 2020–2021 годах компании массово пересматривали офисные стратегии, уходя от длинных жестких контрактов к гибридным моделям работы.
Начиная с 2022 года рынок офисной недвижимости Дубая вошел в фазу структурного дефицита качественных площадей. Заполняемость в лучших башнях приблизилась к максимуму, арендные ставки росли. На этом фоне сервисные офисы и коворкинги превратились из «места на время» в стратегический инструмент: через них международные компании выходят на рынок, открывают проектные и региональные команды, создают офисы-спутники рядом с клиентами. Гибкий формат перестал быть атрибутом только малого бизнеса.
Портрет нашего клиента в Дубае довольно четкий: IT, финтех, маркетинг, девелопмент, брокерские и инвестиционные компании. Те, кто активно растет, масштабируется или тестирует новый рынок.
Примерно четверть резидентов — компании с российскими корнями, но эта доля постепенно снижается за счет притока локального и международного бизнеса. Дубай выбирают как региональный хаб, отсюда и запрос на офисы, которые можно быстро адаптировать под изменения в команде и стратегии. Перегородки, инженерия и логика зонирования позволяют менять конфигурацию без капитальных вложений и остановки работы. Это особенно важно в Дубае, где команды часто растут быстро.
Отдельный запрос — цифровая инфраструктура. Встроенные серверные и готовность к подключению собственного оборудования стали обязательным стандартом. Для международных компаний это критично: никто не готов ждать неделями, пока офис «дозреет» технически.
Экономика и рост ставок
За последние два года ставки аренды офисов в Дубае выросли почти вдвое. Владельцы зданий сегодня диктуют условия, и пространства для гибкости пока немного. Это ощущается во всех сегментах — от классических офисов до сервисных форматов.
Профессиональный оператор выступает щитом между клиентом и собственниками помещений, которые зачастую пользуются решениями в «пограничной зоне» для пересмотра ставок, несмотря на долгосрочный договор.
Интересный нюанс: несмотря на рост ставок, ремонт и оснащение офисов в ОАЭ обходятся дешевле, чем в Москве, — в среднем около $1000 за квадратный метр, включая мебель и IT-инфраструктуру.
Сегодня офисный рынок Дубая во многом состоит из бизнес-центров старше 10 лет, которые визуально выглядят современно, а вот начинка полностью зависит от девелопера: если использовали качественную инженерию и материалы для отделки, то и сегодня они отвечают запросу бизнеса. Но все чаще мы сталкиваемся с тем, что многие здания требуют реновации, и собственники чаще всего идут на этот шаг. Параллельно усиливается тренд на mixed-use: офисные этажи все чаще появляются в составе жилых и многофункциональных комплексов.
Сегмент сервисных офисов в Дубае активно формируется. Появляются новые игроки, рынок становится более конкурентным, а клиенты — более требовательными. Но спрос опережает предложение, особенно в качественном, «классическом» формате.
На фоне роста спроса и снижения вакантности девелоперы активно выводят на рынок новые офисные проекты, причем все чаще с продажей помещений уже на стадии строительства, что раньше было нетипично для офисного сегмента. Инвестиционный фокус постепенно смещается от жилой недвижимости к офисной.
Это редкий момент, когда рынок уже сложился достаточно, чтобы говорить о правилах игры, но все еще открыт для тех, кто умеет не просто сдавать метры, а понимать бизнес своих клиентов. И именно в этом, похоже, заключается главное будущее офисного Дубая.