Наиболее выраженный дисбаланс сохраняется в офисах — помещения класса A в ключевых деловых кластерах в дефиците. Ретейл демонстрирует устойчивость на фоне рекордных показателей посещаемости и туристического потока. Складской и индустриальный сегменты снимают сливки от роста e-commerce и развития производственных и логистических зон.
Офисы: ренессанс на фоне структурного дефицита
Рынок офисной недвижимости Дубая переживает настоящий ренессанс, обусловленный взрывным ростом деловой активности и притоком компаний.
Эмират привлекает региональные штаб-квартиры между- народных корпораций благодаря льготам и удобному географическому расположению. Также он стал убежищем для бизнеса из стран с геополитическими рисками. Наиболее активны компании из сферы финансовых услуг, консалтинга, IT и медиа. Многие западные фирмы перевели сотрудников в Дубай. Одновременно расширяются местные технологические стар- тапы и семейные офисы, соревнуясь за престижные локации.
Предложение отстает от спроса. Строительство было ограниченным за последние 5–7 лет, поэтому свободных больших блоков почти нет. Даже анонсированные проекты (несколько башен в Downtown, JLT и др.) частично сданы. Структурный недостаток площадей сохранится еще как минимум 2–3 года. Средний темп прироста качественных офисов в 2025–2026 годах находится на уровне около 1% стока в год (800 000 кв. футов*), этого недостаточно для удовлетворения растущего спроса. В центральных локациях застройщики ре- конструируют старые башни, адаптируя их под современные требования. Например, AHS properties реновировала башню Big Ben в соответствии со стандартами объекта класса А. Эффект от активизации планов по новому строительству Downtown и Business Bay свободны единичные лоты. Это означает, что доступное предложение формируется за счет менее качественных площадей и дробных лотов, не всегда отвечающих требованиям крупных арендаторов.
Дефицит способствовал росту арендных ставок до 200 дирхамов ($54,46) за 1 кв. фут в среднем по городу, а в традиционно наиболее востребованном районе DIFC запрашиваемые ставки аренды превысили 450 дирхамов ($122,5) за 1 кв. фут. Средний рост ставок остается на уровне 2024 года, вплотную приближаясь к 20%.
Важная особенность 2025 года — расширение инвестиционного спроса: рост цен сделок и количества транcакций свидетельствует о том, что офисы перестали восприниматься как продукт только для конечного пользователя или специализированного инвестора. В статистике по крупным сделкам в 2025 году отмечается резкое увеличение продаж лотов по цене более 10 млн дирхамов ($2,73 млн), что отражает приток в сегмент капитала фондов и частных инвесторов. Помимо коммерческих условий, этому способствовали проведенные ранее реформы, в том числе установившие 100%-ное иностранное владение компаниями вне свободных зон с 2021 года, отмену ограничений на совместный офис для нескольких аффилированных юрлиц и т. д.
Для инвесторов офисы обеспечивают солидную доходность: до последнего времени качественные объекты давали около 8–9% годовых без учета налогов и вычетов. В условиях почти полной заполняемости риск простоя минимален, а контракты обычно долгосрочные, что гарантирует стабильный денежный поток.
Торговые центры: от суперрегиональных моллов к районным форматам
Сегмент торговой недвижимости в 2025 году развивался с опорой на потребительский спрос, рост населения и туристический поток, которые поддерживают выручку арендаторов и, как следствие, их способность оплачивать растущие арендные ставки. Предложение новых площадей остается ограниченным — в 2024–2025 годах не открылось ни одного значимого ТРЦ.
В течение года на рынок выходили новые районные форматы — небольшие торгцентры в жилых кластерах и на новых магистралях. Якорями в таких ТЦ становятся супермаркеты, медицинские кабинеты, фитнесы, детские сервисы и гастрономия — все, что ориентировано на повседневный спрос. Это стало следствием одного из трендов последних лет — структурного изменения рынка: крупные моллы остаются центрами притяжения, но все заметнее развивается формат районных и досуговых кластеров с общепитом, прогулочной территорией и развлекательной средой.
2025 год подтвердил, что лучшие торговые объекты Дубая работают на пределе загрузки. По данным профильного обзора Cushman & Wakefield Core, суперрегиональные моллы в городе удерживают заполняемость на уровне 95–99%, а ставки в премиальном сегменте варьируются в диапазоне от 400 до 2000 дирхамов за 1 кв. фут в год в зависимости от конкретного объекта, коридора, формата и качества трафика. В локальных ТЦ ставки могут быть ниже — 150–250 дирхамов за 1 кв. фут в год, тогда как в центральных и наиболее востребованных точках они превышают 1000 дирхамов.
Рост ставок несколько замедлился. На протяжении двух лет до этого постпандемийное восстановление шло существенно быстрее, обеспечивая двузначные показатели роста. Однако операционная маржа у ряда арендаторов уменьшилась, особенно это касается fashion-ретейла и F&B, где наблюдается сильная конкуренция.
Доходность качественного стрит-ретейла и павильонов в моллах обычно составляет 6–8% годовых. Магазины меньшей площади в менее престижных местах могут давать до 9–10%, но для них выше риск простоя. Крупные моллы, как правило, принадлежат нескольким корпорациям (Emaar Malls, Majid Al Futtaim, Al Shaya и др.), поэтому доступ частных инвесторов к ним ограничен, и обычно последние вкладываются в стрит-ретейл.
Новые крупные проекты появляются точечно. В то же время быстрее работают значимые расширения действующих популярных объектов, так как используют готовую транспортную и потребительскую базу.
При сохранении высокой заполняемости и дефицита качественных площадей рынок по-прежнему позволяет индексировать ставки, но в 2026 году рост будет распределяться не- равномерно: сильные локации сохранят премию, а вторичный фонд будет вынужден конкурировать качеством управления, обновлением концепции и более точной ценовой политикой.
Склады: логистический бум и дефицит
В сегменте логистических и производственных помещений рынок арендодателя сформировался в 2022–2024 годах. Стремительный рост e-commerce, торгового посредничества и 3PL-логистики в ОАЭ привел к тому, что склады и логопарки заполнились практически полностью. Торговля (оптовая и розничная) приносит 24% ВВП Дубая, а транспортировка и хранение – около 11%, поэтому правительство эмирата активно стимулирует индустриальные инвестиции (программы Make it in Emirates, льготы в промышленной зоне Dubai Industrial City и др.). Тем не менее предложение значительно отстает от спроса.
На протяжении всего 2025 года продолжился тренд предыдущих лет. Сохранялся дефицит: средняя вакантность по современным складам в Дубае снизилась до однозначных цифр. Рост ставок, в свою очередь, поддерживался одновременно и новым спросом, и стратегией продлений — многие арендаторы, видя удорожание аренды, предпочитают оставаться в тех же помещениях.
При этом динамика ставок неоднородная: более динамично растут субрынки, где сочетаются удобная логистика, доступ к рабочей силе и возможность обслуживать «последнюю милю». Параллельно усилился запрос на современные форматы.
Учитываются инженерия и обеспеченность электроэнергией, высота потолков, нагрузка на пол, пожарная безопасность, готовность к автоматизации и более строгим требованиям по устойчивости и комплаенсу. Это смещает спрос от мораль- но устаревших складов к новым логопаркам и индустриальным комплексам, а также поддерживает интерес девелоперов к короткому циклу строительства: в отличие от офисов складской продукт можно вывести на рынок быстрее, и это становится естественным ответом на дефицит. Уже к концу года можно ожидать ввода новых качественных площадей.
Для инвесторов индустриальная недвижимость привлекательна стабильными долгосрочными контрактами (5–10 лет, часто с крупными ретейлерами или логистическими операторами) и относительно низкими затратами на содержание. Доходность складов традиционно выше, чем жилья: сейчас 7–9% годовых без учета налогов и других обязательных платежей.
* 1 кв. фут равен 0,0929 кв. метров.