Рост предложения
В декабре 2025-го по сравнению с тем же месяцем прошлого года предложение по всем форматам и классам в столице увеличилось на 29%. Доля объектов до 100 кв. м составила 32%, 101–500 кв. м — 46%, от 500 кв. м — 22%. Максимальные темпы роста продемонстрировал сегмент компактных офисов (до 100 кв. м): их выбор на «Авито» увеличился на 38% за год (в классе А рост на 47%). Такими объектами часто владеют физлица и индивидуальные предприниматели: многие из них хотели успеть продать недвижимость до повышающихся в 2026 году налоговых ставок и сборов.
Предложение более просторных объектов класса А в декабре 2025 года по сравнению с тем же месяцем прошлого года также выросло: выбор офисов размером 100–500 кв. м увеличился на 46%, более 500 кв. м — на 27%, в классе В было зафиксировано снижение на 8% доли самых крупных объектов. Мы объясняем это тем, что офисная недвижимость класса В заметно дешевле, поэтому она быстрее уходит на открытом рынке. А ввиду высокой стоимости земли и реализации проектов многие девелоперы отдают предпочтение более высокому классу.
По оценкам консалтинговой компании IBC, на декабрь 2025 года объем нового строительства офисов составил 614 000 кв. м, год к году офисный рынок увеличился на 28%. Основными деловыми районами столицы остаются Москва-Сити с 1,654 млн кв. м (прогноз: +29% к 2030 году), так называемый «Ленинградский коридор» с 986 000 кв. м (прогноз: +89% к 2030 году), а также территория в пределах Садового кольца с 1,737 млн кв. м. Но в связи с дефицитом земельных участков офисный фонд в центре города за следующие пять лет почти не увеличится.
Офисных помещений Москве добавляет программа комплексного развития территорий (КРТ) — это механизм редевелопмента промзон и неэффективно используемых участков. Некоторые аналитики оценивают будущую площадь объектов общественно-делового назначения в рамках КРТ в 15 млн кв. м. По районам в пределах МКАД больше всего таких объектов появится в САО (3 млн кв. м), ЮАО (2 млн кв. м) и ЮВАО (1,9 млн кв. м). Заметную долю в них будут занимать офисы.
Перестройка рынка
В консалтинговой компании CORE.XP отмечают, что в результате этого московский рынок деловой недвижимости постепенно перейдет к полицентризму: появятся как минимум пять деловых кластеров, способных конкурировать за внимание покупателей и арендаторов со «старыми» точками притяжения. Вокруг Москвы-Сити появится Большой Сити с объектами на Шелепихе, Ходынке, в Хорошёво-Мневниках и в западном секторе третьего транспортного кольца (ТТК), а также «Белорусско-Савеловский кластер», который свяжется с «Ленинградским коридором», «Западный кластер» и «Рижский грузовой двор». Свои объекты будут и в «Южном порту», на территориях ЗИЛа и по другим направлениям.
Таким образом, появление новых деловых точек притяжения по всей Москве — перспектива ближайших 5–10 лет. Сейчас спрос по большей части сконцентрирован вокруг объектов в центре столицы. В январе 2026 года на «Авито Недвижимости» на офисы в ЦАО приходилось 38% от всех запросов. Для сравнения: доля следующего по популярности ЮАО составляет 13%, САО и СВАО — по 10%.
В консалтинговой компании Commonwealth Partnership считают, что в будущем из-за переизбытка предложения на продажу на рынке может произойти разделение на «победителей» и «проигравших». Победят в глазах потребителей проекты от профессиональных игроков: с хорошим расположением, адекватным ценообразованием и лучшими продуктовыми характеристиками.
Не жилье, но офисы
В прошлом году мы наблюдали разнонаправленную динамику спроса. В классе А популярностью пользовались объекты до 100 кв. м (+16% сделок за IV квартал), что в том числе связано с активностью частных инвесторов на рынке. Россияне стали рассматривать приобретение офисов как альтернативу покупке жилой недвижимости. Особенно привлекательно такие объекты выглядят для инвесторов, у кого нет оснований на получение ипотеки на новостройки по субсидируемым государством ставкам. Интерес поддерживается снижением медианной цены на компактные офисы на 28% в классе А и на 21% в классе В по итогам 2025 года.
А вот спрос на покупку объектов класса А среднего размера (100–500 кв. м), где порог входа заметно выше, в IV квартале прошлого года снизился на 27%: бизнес переориентировался на более доступный класс В (+23% в IV квартале к III). Здесь медианные цены с сентября выросли на 2–3%. При этом год к году оба класса «в нарезке» 100–500 кв. м показали рост интереса покупателей: мы фиксируем +94% для класса А и +30% для класса В. В категории офисов большого размера (500+ кв. м) отмечено снижение спроса в обоих классах: -4% в классе А и -16% в классе В, если сравнивать IV квартал с III кварталом. Но в целом год к году мы наблюдаем рост спроса в классе А (+40%) и снижение в классе В (-14%). Цены заметно не изменились.
Требуются кабинеты
По планировкам в Москве две трети спроса в IV квартале 2025 года приходилось на кабинетную и только треть — на открытую. В основном искали объекты с отделкой, на них приходилось 85% от всего спроса в продаже на «Авито Недвижимости».
Предложение офисной недвижимости в аренду в Москве тоже растет: год к году на нашей платформе стало доступно на 25% объектов больше. Но спрос скорректировался после пиковых значений, снизившись на 5% за год. Более выраженная динамика наблюдается в классе А: объектами до 100 кв. м стали за квартал интересоваться на 17% реже, а размером 100–500 кв. м — на 10%. По сравнению с III кварталом вырос интерес только к аренде крупных офисов (+4%).
Арендные ставки на такую динамику реагируют по-разному. Если среди компактных офисов они за квартал снизились на 15%, то для средних объектов уменьшение спроса не повлияло на рост ставок (+12%). В классе В снижение интереса не такое очевидное, но цены тоже идут вниз для компактных офисов — минус 14% год к году.
Что касается планировок, то на рынке аренды 77% приходится на кабинетную и только 23% на открытую. В структуре спроса на объекты без отделки приходится только 2% от всего интереса на «Авито Недвижимости».
Итог для офисного рынка
Таким образом, можно предположить, что в ближайшие годы рынок офисной недвижимости Москвы будет развиваться сразу по нескольким направлениям: часть спроса продолжит концентрироваться в центральных деловых районах, однако новые проекты КРТ постепенно сформируют альтернативные точки притяжения бизнеса. По мере роста предложения рынок становится более конкурентным, и ключевым фактором успеха будет качество проекта — его локация, концепция и ценовая политика. Именно такие объекты будут формировать новую структуру деловой недвижимости столицы. Объектом нужно будет грамотно управлять, а не просто владеть.