Швейцарское качество. Гибкие решения

Медина Дитц: «Многое зависит от поведения правительства в период пандемии»

Инвестиции в недвижимость многими во всем мире рассматриваются как сохранные. Как пандемия повлияла на рынок премиальной коммерческой недвижимости в России и в мире? Какие новые тренды в управлении объектами появились? Обо всем этом в интервью Медины Дитц, управляющего директора группы Valartis в России и СНГ.

Valartis — международная группа, специализирующаяся на управлении проектами в сфере недвижимости, а также на инвестициях и предоставлении консультационных услуг в сфере корпоративного и структурного финансирования. Это один из первых западных игроков, решившихся прийти в Россию, компания работает здесь уже 25 лет. О том, как пандемия повлияла на российский и европейские рынки, чем отличается ситуация от прошлых экономических кризисов и каким трендам надо следовать в премиальном сегменте недвижимости, мы поговорили с Мединой Дитц, управляющим директором группы Valartis в России и СНГ.

— Последний год весь мир провел в условиях изоляции. Как эта ситуация повлияла на рынок, на вашу работу?

— Премиальный сегмент менее других пострадал в ходе пандемии. Основной пул наших арендаторов составляют крупные международные и российские компании, а они устойчивее малого и среднего бизнеса. Большинство компаний не готовы уходить от формата традиционных офисов, хотя и пошли на сокращение штата и частичный переход на удаленную работу. Не надо забывать, что большинство квартир сотрудников плохо приспособлено к постоянной работе из дома, а эффективность личных контактов в рамках конкретной организации существенно выше любой виртуальной платформы.

Для нас сохранение добрых партнерских отношений с арендаторами — приоритетная задача, поэтому мы, безусловно, пошли на уступки, чтобы сохранить арендаторов. Например, где-то потребовалось снижение арендных ставок или отсрочка платежей.

— Какие сегменты пострадали больше других?

— Больше всего пострадали торговая недвижимость и отели, которым приходилось временно приостанавливать работу. Рынок офисной недвижимости тоже несколько просел. Согласно отчетам C&W, доля свободных площадей по итогам I квартала составляет 11,8% и по прогнозам экспертов к концу года вырастет до 12–12,5%. Перед пандемией вакантных мест было 10,2%.

— Как отличается ситуация в России и на европейских рынках? Есть ли принципиальная разница между сегодняшней ситуацией и прошлыми кризисами, которые рынок недвижимости проходил?

— Конечно, пандемия серьезно повлияла на рынок недвижимости и в России, и в Европе — спрос снизился везде, хотя, повторюсь, на рынке премиальной недвижимости это сказалось меньше. Однако в России ситуация сейчас заметно лучше, чем в Европе: рынок быстро наверстал упущенное, и последние месяцы в некоторых сегментах наблюдается тенденция к росту.

В Европе, где было несколько локдаунов, ситуация в целом несколько сложнее. Однако в премиальном сегменте спрос вырос во многих локациях. Здесь многое зависит от поведения правительства в период пандемии, поэтому в разных странах ситуация отличается.

— Отличается ли ситуация от предыдущих кризисов? И что важно для сохранения позиций на рынке?

— Мы на рынке с 1990-х годов и прошли в России уже несколько кризисов. Поэтому с уверенностью можем сказать, что в такие периоды всегда важно сохранять гибкость: пересматривать условия аренды, в чем-то идти на уступки. Именно такой подход помогает выстроить многолетние партнерские отношения, которые сохраняются даже в период кризисов. Основа нашей бизнес-модели — это долгосрочные отношения как с нашими клиентами, арендаторами, так и с нашими инвесторами, которые получают бескомпромиссно качественную услугу по управлению активами вне зависимости от рыночного цикла.

Отличительными чертами текущего кризиса можно назвать сравнительно небольшое количество банкротств и, соответственно, меньшую ротацию объектов.

Это связано в том числе с политикой ЦБ РФ: ключевая ставка достигла исторического минимума, что позволило многим удержаться на плаву.

— Как изменился за последний год подход к управлению недвижимостью? Можете ли вы выделить какие-то новые тренды, которые скоро могут стать повсеместными?

— Глобальный тренд, который мы наблюдаем во всех странах, — оптимизация площадей. Этот процесс начался давно, но пандемия значительно его ускорила. Активно развиваются новые модели офисов. Например, организация так называемого agile office — гибкого рабочего пространства, где рабочие места не закреплены за конкретными людьми, — позволяет экономить порядка 20% пространства, что очень выгодно, особенно в условиях дистанционной работы.

Мы рассматриваем возможность внедрения новых форматов, отвечающих изменившимся запросам арендаторов. Возможно, это будет agile office, который даст возможность расположиться в нем компании с самыми разными современными требованиями. Такой проект мы поручим самым молодым архитекторам, возможно, даже студентам, которые как никто понимают, что нужно сегодня для максимальной творческой отдачи в работе.

Однако не всем удобно работать в открытом офисе, в котором одновременно работают несколько сотрудников. Кроме того, здесь, как и в коворкинге, сложнее обеспечить информационную безопасность. Поэтому такой формат подходит далеко не всем компаниям.

Рассматривается и вариант коротких договоров аренды для новых арендаторов. Таким образом, проектную команду после окончания проекта или закрытия сделки можно будет расформировать и прекратить договор аренды.

Если говорить об офисной недвижимости в целом — все больше компаний начинают сдавать свои помещения в субаренду. Рост этого рынка составляет порядка 55%. Однако арендаторы эксклюзивной недвижимости редко так поступают, предпочитая сокращать площади, если в них отпадает необходимость. Офисная недвижимость высокого класса продолжает пользоваться большим спросом и оставаться интересным полем для инвесторов.

— Ваша компания специализируется на управлении эксклюзивной недвижимостью в разных сегментах, при этом вы представлены на российском рынке практически с его зарождения. Как, на ваш взгляд, изменились стандарты и запросы покупателей? Отличаются ли сегодняшние запросы клиентов и их представления об эксклюзивном уровне управления от ситуации двадцатилетней давности?

— Говоря о нашем портфеле, конечно, разница есть — за 25 лет поменялся ритм жизни, появилось множество новых технологий, и нам необходимо соответствовать времени. Мы регулярно вкладываем в инфраструктуру зданий, модернизируем инженерные системы, системы обеспечения безопасности и т. д. — все, что может сказаться на комфорте арендаторов и их клиентов. Однако сам подход остается неизменным — высокое качество объектов и клиентоориентированность, способность оперативно реагировать на новые потребности наших клиентов.

— Изменился ли подход клиентов в сфере консалтинга, инвестиций?

— С одной стороны, мир стремительно меняется, трансформируются потребности потребителей, в том числе и в сфере недвижимости. С другой стороны, мы четверть века занимаемся управлением активами именно как инвестиционным инструментом.

Недвижимость — один из традиционных классов так называемых защитных активов, интерес к которым, в особенности для долгосрочных инвесторов, всегда был и останется на высоком уровне.

Помимо доходности сообразно уровню риска, инвестор ищет качественную, прозрачную и профессиональную инвестиционную экспертизу. Это именно то, чем занимается наш офис на протяжении столь длительного периода времени на разных рынках, успешно пройдя целый ряд весьма существенных турбулентных периодов. В свою очередь, именно эта комбинация глубокой отраслевой экспертизы и высочайшего уровня культуры инвестирования позволяет нам работать с нашими клиентами на протяжении многих лет, а также привлекает новых желающих инвестировать в недвижимость.

— Как строится диалог с клиентами при управлении объектами высокого класса? Должен ли управляющий выполнять все их запросы или, наоборот, неукоснительно вводить высокие стандарты, преодолевая возможную косность клиентов, быть, скорее, культуртрегером?

— Когда речь идет об управлении эксклюзивной недвижимостью, важен индивидуальный подход к клиенту. Это касается не только непосредственно условий сделки, мы внимательно относимся к подбору арендаторов, понимая, что нашим клиентам важно, кто их соседи по офису.

Если говорить об эксклюзивной жилой недвижимости, клубных домах, здесь мы так же серьезно относимся к личности покупателя, чтобы уберечь жителей дома от неприятных ситуаций в дальнейшем.

— Существует ли разница, обусловленная национальными особенностями, между разными рынками?

— Отличия, безусловно, есть. И всегда были. Например, ожидания от аренды в России всегда были намного более агрессивными, чем в Европе, что, правда, начинает меняться в сторону понижения ставок доходности в России. Мы, в частности, всегда сталкиваемся с валютными рисками, которые как класс отсутствуют в той же Женеве. Ну и наш любимый тип клиентов — мировые международные бренды, к сожалению, становятся все большей редкостью на нашем рынке из-за геополитической неопределенности и сегодняшней эпидемиологической ситуации. С такими проблемами наши европейские офисы не сталкиваются.

— ESG-факторы последние годы становились все более значимыми для бизнеса и для инвесторов. Сохранили ли компании этот подход сегодня или сейчас все заслонила необходимость выживания и снижения издержек?

— Зеленые технологии и экологически чистые материалы — долгосрочный тренд. Сейчас во многих странах установлены обязательные стандарты, которые компании в любом случае вынуждены соблюдать. В России пока обязательных стандартов нет, но сертификация зданий по экологическому стандарту становится конкурентным преимуществом. Здесь многое зависит от отношения клиентов к этому вопросу, особенно, если речь идет об эксклюзивной недвижимости.