Американский ипотечный рынок получил удар в сердце. В начале ипотечного кризиса многим казалось, что проблемы с неплатежами по ипотеке временные и могут быть ликвидированы за счет снижения процентных ставок и рефинансирования кредитов низкого качества. Позже проблемы выглядели структурными: все увидели резкий рост кредитов, стоимость залога по которым упала ниже суммы займа — тяжелая проблема, но как ее решать, тоже понятно. Однако в последние недели выяснилась самая главная «буржуинская» тайна. В ипотечном секторе проявились проблемы с качеством залогов — с оформлением прав собственности и ипотеки на святая святых, американскую жилую недвижимость. На днях к расследованию массовых нарушений при оформлении ипотечных кредитов и весьма вероятному незаконному изъятию недвижимости у владельцев присоединились прокуратуры всех 50 штатов США. Многие крупнейшие банки полностью или частично приостановили процесс изъятия частных домов у проблемных заемщиков, а прочие, скорее всего, сделают то же самое, просто чтобы избежать правовых рисков.
Еще около двух лет назад рассмотрение дел о принудительных продажах домов по просроченным ипотечным кредитам напоминало сцены, случающиеся в российских мировых судах при рассмотрении дел о нарушении правил дорожного движения. Судьи верили документам банков, возражения заемщиков не принимались во внимание, и в течение нескольких дней (в самых дерегулированных штатах Юга и Запада) или нескольких месяцев (в зарегулированных Нью-Йорке и Флориде) дом уходил с молотка.
Но отдельные судьи (чаще выборные, чем назначенные) постепенно стали вчитываться в документы — и увиденное их не радовало. Слишком часто обнаруживались неправильно оформленные доверенности и свидетельства о собственности, подписанные, но не прочитанные заявления (сотрудники банков, прозванные роботами-подписантами, штамповали сотни заявлений в день) с ошибками в фактах. Были и попытки арестовывать дома, уже проданные другим людям, или взыскивать долги с бывших владельцев. Дополнительные проблемы создавало несоответствие современных электронных систем оформления ипотеки за считаные дни с дремучими — с точки зрения технологий — кадастрами городов и штатов, получение выписок в которых занимает недели, а передача прав собственности и оформление залога — месяцы и даже годы.
Мой личный опыт полностью все это подтверждает.
Когда я гасил свою первую американскую ипотеку, я с удивлением обнаружил, что в банковских документах были указаны неправильная дата рождения, уровень доходов и место работы. Почему? Да просто по ошибке. Когда я продавал другой дом, незадолго до кризиса, обнаружилось, что по документам он был в залоге у трех банков, поскольку за два года город не успел оформить передачу мной залога по «второй» закладной (дополнительная ипотека на мою долю в доме, появившуюся при получении первой) плюс переуступку основной закладной другому банку. В общем, все это страшно напоминало топорную работу военных следователей с делом бравого солдата Швейка (Дело Швейка было найдено в архиве военно-полевого суда со следующей пометкой: «Намеревался сбросить маску лицемерия и открыто выступить против особы нашего государя и нашего государства». Дело Швейка было засунуто среди бумаг какого-то Йозефа Куделя. На обложке дела был поставлен крестик, а под ним: «Приведено в исполнение» и дата).
Пришлось запрашивать документы от всех бывших кредиторов, чтобы было подтверждено отсутствие претензий к сделке. Когда в кризис количество взысканий резко выросло, такое ручное управление процессом стало невозможным как для обычных сделок, так и при судебных исках.
Внимание СМИ, душераздирающие истории в блогах о попытках отобрать дома у честно платящих по долгам граждан или у уже воспользовавшихся программами реструктуризации домовладельцев вызвали вопросы по поводу способности огромных банков, доминирующих на ипотечном рынке, следить за кредитами, особенно по многу раз переуступленными, под которые выпущены сложные облигации. В итоге на днях банк JPMorgan отказался от использования общей для ипотечных кредиторов базы данных MERS, в которой хранится документация на большинство ипотечных кредитов, выданных в США. Уровень ошибок оказался неприемлемым и для регуляторов. В процесс, базировавшийся на «понятиях», вмешались прокуратуры штатов, а вместо рассылки повесток проблемным заемщикам банки занялись отработкой повесток из правоохранительных органов.
Теории заговора (банкиров против заемщиков, властей против банкиров), конечно, имеют право на существование. Но, скорее всего, нынешняя ситуация — это красивая иллюстрация поговорки про вьющуюся веревочку. Изначально, при жестких стандартах ипотеки и кредитовании известных банкам клиентов в известных клиентам банкам, «понятия» работали и позволяли не обращать внимания на неправильно выправленные бумаги. Постепенный отход от стандартов оформления, усложнение ипотечных продуктов, наслоение посредников, экономия на их качестве, разрастание конфликтов интересов и стимулов для «мухлежа» привели к тому, что мелкие нарушения закона при взыскании долга стали общепринятыми. В какой-то момент количество нарушений ударило по качеству залогов — и по всему процессу ипотечного кредитования. Ипотеку от необеспеченного рискованного кредита отделяет только правильность документации и легитимность прав собственности — несколько бумажек, отсканированных в электронном кадастре.
Теперь под рыбьим глазом прокуроров (в 43 из 50 штатов США их выбирает напрямую население) выселение проблемных или считающихся таковыми заемщиков де-факто приостановлено, что соответствует чаяниям широких слоев граждан. Что дальше?
Банкам неизбежно придется улучшить качество документирования сделок, дело это долгое и «мелкое хуже вышивания». Некоторые банкиры пойдут под суд, банки заплатят немалые штрафы, обогатив своих адвокатов и бюджеты штатов. Владельцы ценных бумаг, обеспеченных ипотечными платежами, вряд ли пострадают — львиная их доля откуплена еще в 2008-2009 годах на казенные деньги. Опосредованно прекращение принудительных продаж уменьшает предложение недвижимости по сниженным ценам и подмораживает ситуацию. Это цивилизованнее, чем принятые во времена Великой депрессии «долларовые аукционы», когда толпы вооруженных фермеров, нередко во главе с местным шерифом, не допускали потенциальных покупателей на аукцион по продаже изъятых домов и ферм. В результате бывший владелец мог выкупить свой же дом за минимальный бид в один доллар, банк списывал кредит, а аукционист был счастлив остаться в живых. В наше время банки могут рассчитывать, что списания все-таки временные, документы удастся восстановить и не мытьем, так катаньем кредиты будут возвращены.
Ну а российские банки, въедливые до чертиков при оформлении бумажек, могут ощутить свое превосходство над обленившимися американскими коллегами. Простым же заемщикам нужно помнить, что внимательность и хранение всех документов даже после выплаты кредита может избавить от больших проблем.