Призрак 2008-го: почему инвесторы опасаются кризиса на рынке недвижимости США

Первое падение за 12 лет

С весны этого года, когда обанкротилось сразу несколько крупных американских банков, рынок американской недвижимости начал вызывать все больше опасений у инвесторов. На проблемы сектора, в частности, указал вице-президент Berkshire Hathaway, многолетний соратник Уоррена Баффета Чарли Мангер. Цены на коммерческую недвижимость падают, а американский банковский сектор «полон плохих кредитов», выданных на строительство коммерческой недвижимости, указал он. Это создает риски для банков. 

Статистика уже начинает давать поводы для беспокойства. В I квартале цены на коммерческую недвижимость (commercial real estate, CRE) в США снизились на 1%, свидетельствуют недавние подсчеты Moody's Analytics. Падение сравнительно небольшое, но первое для этого рынка с 2011 года. Предыдущий цикл снижения цен на коммерческую недвижимость начался в конце 2007 года и стал одним из катализаторов финансового кризиса 2008 года. Масштаб падения в итоге может быть гораздо большим — цены в секторе CRE (коммерческая недвижимость: офисы, отели, склады, магазины) могут упасть на 40% с пиковых значений, прогнозирует главный инвестиционный директор Morgan Stanley по управлению активами Лиза Шалетт. Это сравнимо с падением после кризиса 2008 года. Уровень вакантных площадей в секторе приблизился к 20-летнему максимуму, указала она. 

 Для экономики США в целом и для американских банков в частности сектор коммерческой недвижимости очень важен. Общая стоимость коммерческой недвижимости примерно равна размеру американского ВВП и превышает объем всех госооблигаций США в обращении. Из порядка $3,6 трлн непогашенных займов на коммерческую недвижимость по состоянию на IV квартал прошлого года около 60% были выданы банками. Причем основная часть этих займов — от небольших и средних банков, именно той категории, которая больше всех пострадала от весеннего панического набега вкладчиков. Если у небольших банков доля кредитов в секторе коммерческой недвижимости от общего объема активов составляет почти 30%, у крупных банков — лишь 6,5%. ФРС в начале мая в отчете о финансовой стабильности указывала, что масштаб коррекции в ценах на коммерческую недвижимость может быть значительным и привести к убыткам по кредитам у банков. 

С чем связаны проблемы

Рынок недвижимости находится под давлением в силу текущего цикла повышения процентных ставок ФРС и снижения стимулирования регулятором рынка — ФРС перестала скупать ипотечные облигации, как она делала это во время политики количественного смягчения, объясняет аналитик Freedom Finance Global Алина Попцова. «У заемщиков значительно вырос ежемесячный платеж по подобным кредитам, в некоторых случаях в разы. Это ударило как по действующим держателям подобных кредитов, так и по потенциальным», — объясняет генеральные директор УК «Арикапитал» Алексей Третьяков. Ставка ипотечных бумаг со сроком погашения 30 лет с 2,43% в январе прошлого года выросла до 6,57% в мае 2023-го. 

При этом еще с пандемийного 2020 года в коммерческой недвижимости сохраняются проблемы с заполняемостью. В некоторых районах страны заполняемость офисов после снятия всех ковидных ограничений снизилась до 20-50%. Самая большая доля вакантных площадей (отношение свободных площадей объекта к общей арендопригодной площади) в США наблюдается в торговых центрах — 8,7% в IV квартале 2022 года. «Сектор понес необратимые потери из-за перехода на электронную торговлю и на удаленную работу», — считает Третьяков.

Крупные владельцы коммерческой недвижимости в мае начали продавать офисные здания за бесценок в условиях слабого спроса арендаторов. Например, инвесткомпания Blackstone продала офисный комплекс Griffin Towers в Санта-Ане за $82 млн, на 36% меньше, чем он стоил в 2014 году, а один из небоскребов в Сан-Франциско, который в 2019 году был оценен в $300 млн, сейчас оценивается только в $60 млн. 

Есть и кейсы первых дефолтов. Крупный арендодатель Columbia Property Trust не смог обслуживать долг по кредитам, связанным с несколькими зданиями в крупнейших городах США. Brookfield Asset Management также не смог обслуживать кредит на $750 млн на два 52-этажных небоскреба в Лос-Анджелесе. Из-за риска роста дефолтов в этом секторе крупные банки наращивают объемы резервов. Как подсчитало отраслевое агентство Trepp, Wells Fargo, JPMorgan Chase, Bank of America и Citibank, вместе взятые, к маю нарастили резервы на покрытие убытков до $62,9 млрд, что на $12,6 млрд больше, чем полгода назад. 

Что это значит

Повторения 2008 года ждать не стоит, успокаивает Рик Ридер из инвесткомпании Blackrock. «Сектор коммерческой недвижимости не представляет такого же системного риска для экономики, как жилая недвижимость во время финансового кризиса 2008 года», — уверен он. В секторе коммерческой недвижимости отсутствуют проблемы, присущие жилой недвижимости в конце 2000-х годов, отмечают аналитики из Baron Funds ,— плохие стандарты кредитования и избыток предложения. 

Также стоит отметить, что в 2008 году рынок столкнулся скорее со специфической проблемой — большое распространение получили производные ипотечные инструменты, которыми в основном финансировались рискованные проекты, объясняет Третьяков из «Арикапитала». «Инвесторы, которые мало понимали в финансовых рынках, активно перекупали такие активы из-за предлагаемой высокой доходности, однако ненадежные кредиторы не всегда могли выплачивать долги, из-за чего напряжение в системе росло. Впоследствии этот кризис перекинулся и на реальную экономику», — говорит он. 

Подверженные высоким рискам, связанным с коммерческой недвижимостью, банки могут приостановить кредитование в сегменте недвижимости либо продать часть кредитных портфелей, рассуждает Попцова из Freedom Finance. Также стоит отметить, что эффект от роста процентных ставок и ужесточения стандартов кредитования носит отложенный характер, и реализуется, вероятно, во втором полугодии и следующем году, отмечает она. По ее мнению, потенциальные проблемы в сегменте кредитования коммерческой недвижимости приведут к более жесткому подходу банков к кредитованию. А это, в свою очередь, выльется в ограничение доступности и повышение стоимости кредитов для малого и среднего бизнеса со стороны банков. «Исследование NFIB Small Business уже отражает снижение уровня доступности кредитов для МСП. Малые предприятия обеспечивают 40-50% роста ВВП, при этом на компании со штатом менее 250 сотрудников приходится более 99% всего частного сектора и почти 45% занятости. Соответственно, ухудшение финансовых условий для МСП может отразиться в снижении уровня занятости и ослаблении совокупного спроса при дальнейшем сокращении расходов», — объясняет она. Результатом может стать умеренная рецессия во втором полугодии, что окажет давление на фондовый рынок, считает Попцова.

С этим согласен и руководитель отдела экономического и отраслевого анализа ПСБ Евгений Локтюхов. «Под наибольшими рисками — денежные потоки корпоративного сектора, так как и небольшие банки, и сегмент коммерческой недвижимости выглядят весьма уязвимыми», — считает он. По его мнению, уже в июле-августе в ходе сезона отчетности появятся поводы для беспокойства: проблемы у небольших банков ушли на второй план, но не были решены.