ЦБ указал на рост рисков возникновения пузыря на рынке новостроек

В I квартале 2025 года в России вырос т.н. индикатор пузыря на первичном рынке жилья, указывает Банк России в обзоре финансовой стабильности за IV квартал 2024 — I квартал 2025 годов. Индикатор позволяет оценить риски возникновения пузыря на рынке. В отличие от индикатора перегрева цен на жилье, который рассчитывает только отклонения реальных цен от долгосрочного тренда, индикатор пузыря учитывает также и другие показатели, влияющие на перегрев рынка недвижимости: ипотечные выдачи, стоимость аренды, доход населения и изменение строительства, отмечает ЦБ.

При расчете индикатора пузыря используют несколько субиндексов: отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу и к среднегодовой цене аренды квартиры, изменение отношения ипотечных выдач к ВВП, индекс реальных цен на рынке недвижимости, а также изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли. До второй половины 2024 года все эти показатели росли, рос и индикатор пузыря. После того как завершилась программа безадресной льготной ипотеки с господдержкой и установились высокие рыночные ставки, рост ипотечных выдач замедлился, а риски возникновения пузыря снизились. Однако в начале 2025 года опережающий рост цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры привел к тому, что индикатор пузыря на первичном рынке жилья снова вырос — по состоянию на апрель он был на отметке 1,6 п, максимальной по меньшей мере с 2016 года. При этом на вторичном рынке риски возникновения пузыря отсутствуют, отмечает ЦБ — индикатор на нулевой отметке в связи с высокими ставками и отсутствием широких льготных программ на «вторичку». 

В то же время ЦБ отмечает замедление роста цен на новостройки после завершения программы безадресной льготной ипотеки. Если в I–III кварталах 2024 года цены росли на 10% в годовом выражении, то с IV квартала, когда эффект от ипотеки с господдержкой был исчерпан, рост цен снизился в 1,5 раза. В I квартале он составил около 2% квартал к кварталу на «первичке» и 0,8% — на вторичном рынке. Величина отклонения реальных цен от долгосрочного тренда снижается, но тренд на рост цен на новостройки быстрее инфляции сохраняется, указывает Банк России. При этом существенным остается разрыв между ценами на новостройки и «вторичку» — на конец I квартала новое жилье дороже на 60% по данным Росстата, и на 52% — по данным СберИндекса. В этом ЦБ видит риски и для банков, и для заемщиков — даже в случае продажи квартиры ее стоимости может не хватить для погашения обязательств по ипотечному кредиту.

ЦБ отмечает, что доступность жилья в ипотеку остается низкой как на первичном, так и на вторичном рынках. Причина в первую очередь в темпах роста цен на новостройки, которые опережают рост доходов. «В I квартале 2025 года ипотечный заемщик со средним доходом мог приобрести 39 кв. м первичного жилья по льготной ипотеке (38 кв. м годом ранее), в то время как по рыночной ипотеке – всего 10 кв. м (18 кв. м годом ранее). На вторичном рынке жилья доступность также продолжает снижаться и составляет 16 кв. м (27 кв. м годом ранее)», — приводит расчеты регулятор. Ипотечный рынок заметно охладился, констатирует Банк России: выдачи в I квартале составили лишь 600 млрд, на 42% меньше, чем годом ранее, причем 86% выдач составляют льготные кредиты. В то же время качество обслуживания ипотечных кредитов снижается — доля просрочки за год выросла с 0,5% до 0,9% от портфеля. Банк России объясняет это «вызреванием» тех кредитов, которые были выданы в 2023 году на фоне ажиотажного спроса на льготную ипотеку.

На этом фоне растет доля продаж жилья не в ипотеку, а в рассрочку или за собственные средства — к марту 2025 года она достигла 50%, притом что еще в 2023 году была около 20%. Однако Банк России видит ряд рисков в реализации жилья в рассрочку. Покупатели в случае задержки платежа могут столкнуться со штрафом или вовсе лишиться будущей квартиры, предупреждает ЦБ. Кроме того, рассрочка часто оформляется с расчетом на будущий переход на ипотечный кредит, однако одобрение такого кредита банком никто не гарантирует. Кроме того, информация о рассрочках не попадает в бюро кредитных историй, оценка реальной долговой нагрузки граждан искажается. Сами застройщики могут столкнуться в итоге с кредитными рисками и пострадать от низкой наполняемости счетов эскроу, добавляет ЦБ.