Банк России собрался регулировать продажи жилья в рассрочку

Банк России собирается предложить рынку концепцию регулирования продаж жилья в рассрочку, рассказал журналистам в ходе Финансового конгресса Банка России в Санкт-Петербурге директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. Предварительно, речь может идти об учете в резервах значительной доли продаж в рассрочку в отдельных строительных проектах.

«Если в проекте доля рассрочки очень значительная, продажи мы будем считать не полностью, а с дисконтом — как если бы какая-то часть рассрочки (сейчас обсуждается половина) не будет получена», — пояснил Данилов. По его словам, у банков будет возможность снизить размер дисконта и доказать, что люди, которые берут в рассрочку, смогут либо получить ипотеку, либо внести платежи из своих средств. Подтверждение может быть разным: например, если первоначальный взнос покупателя по рассрочке от 50%. Еще один способ — если первоначальный взнос больше 20%, при этом есть ежемесячные платежи, сопоставимые с платежами по ипотеке. Третья возможность — проверка доходов человека банками «на входе» через справку о доходах. Получить эту информацию банк может при внесении клиентом первоначального взноса по рассрочке на счет эскроу, уточнил директор департамента ЦБ. 

Если доля рассрочки в проекте будет высокой, при этом банк не сможет предоставить необходимые подтверждения платежеспособности замерщиков, он должен будет создавать повышенные резервы по финансированию проекта. Показатель доли рассрочки, которую Банк России будет считать высокой, пока обсуждается, но речь может идти о доле выше 30%. 

Механизм ЦБ собирается представить в рамках концепции оценки рисков проектного финансирования, она может быть представлена рынку в течение месяца.

В ходе сессии конгресса, посвященной проектному финансированию и ипотеке, Данилов представил оценку Банка России по масштабам рассрочки. Объем недополученных средств по договорам долевого участия и «неоплаченной» рассрочки составлял 1,1 трлн рублей на начало июня.

Как отметила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова, можно представить ситуацию, когда рассрочка человеку выгодна — например, если сделка альтернативная, человек продает жилье и покупает новое, либо когда у покупателя есть депозит и он ждет, когда завершится срок депозита. «Но в последнее время растет другой тип рассрочки, которая, по сути, напоминает ипотеку, но где нет тех защитных механизмов заемщика, которые есть в ипотеке», — указывала она. Например, на рынке существуют рассрочки на 10 лет с минимальным первоначальным взносом. Можно представить ситуацию, когда человек, даже внеся большую часть средств, но не способный расплатиться полностью, просто лишится жилья, указала Данилова. Кроме того, нет гарантии, что при переходе из рассрочки в ипотеку при снижении ставки, на что рассчитывают многие покупатели в рассрочку, человек в итоге получит кредит, добавила она.

По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, рассрочка в том объеме появляется сейчас — это «точно не хорошо», при этом инициаторами рассрочек, по его словам, часто выступают банки, а не застройщики. 

По данным ЦБ, доля рассрочки в первичных продажах жилья составила в 1 квартале около 40%, а в предыдущие годы составляла 10–20%. Банк России в начале июня призвал банки комплексно оценивать риски при финансировании проектов, в которых большая доля жилья приобретается в рассрочку.