РСПП предлагает расширить учет расходов застройщиков для сокращения налогов
Бизнес предлагает учитывать в расходах девелоперов компенсации на строительство другим застройщикам, которые входят в ту же группу компаний в пределах одного региона. Предложение вошло в проект резолюции XXXV съезда Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), с которым ознакомился Forbes. Съезд планируют провести 26 марта 2026 года.
Сегодня под каждую новостройку с отдельным земельным участком создается отдельный «специальный застройщик», поскольку этого требует законодательство. Согласно закону о долевом строительстве 214-ФЗ, с 1 июля 2018 года в России действует правило «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это нужно для управления рисками: банки, выдающие кредиты на строительство (проектное финансирование), требуют прозрачности. «Когда один проект отделен от другого, кредитная организация видит именно свой актив и свои риски», — говорит налоговый консультант девелоперской компании «Олимп групп» Евгения Пиримова. Кроме того, так легче контролировать целевое использование средств и властям, добавила она.
Так, практически каждая крупная девелоперская группа в любом регионе своего присутствия неизбежно управляет целым портфелем юрлиц, сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В одном субъекте у крупного холдинга обычно 3-12 параллельных застройщиков, отмечает директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко. У средних региональных игроков — по 2-5. Поэтому предложение РСПП касается очень большой доли рынка, подчеркнула она.
Состояние строительной отрасли сейчас двойственное, говорит Наливайко. С одной стороны, в конце 2025 года у застройщиков были рекордные продажи, а цены и сейчас продолжают расти. С другой стороны, ключевая ставка все еще запредельная, рыночная ипотека оживает медленно, аудитория семейной ипотеки резко сократилась после ужесточения с февраля 2026-го, перечисляет она.
При этом в текущих реалиях затраты застройщиков действительно высоки, говорит президент ГК «Основа» Александр Ручьев. С повышением НДС до 22% у девелоперов растут издержки, которые ложатся на себестоимость строительства. Также увеличиваются затраты на закупку строительных материалов, аренду оборудования, оплату работ, логистику и т.д.
Предложение направлено на оптимизацию налоговой нагрузки застройщиков и в целом должно стимулировать их инвестиционную активность, сказал директор НИИ Корпоративного и проектного управления, член правления РСПП Нияз Везиров. Принятие расходов одной компании в рамках холдинга для уменьшения налоговой базы другой компании создаст больше гибкости в налоговом планировании группы, отмечает он. Так, например, организация единой налоговой базы на весь пул проектов одной группы компаний позволит компенсировать успешными проектами менее успешные, отметил директор системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP. pro Сергей Лобжанидзе. Неравномерная успешность проектов — это нормально, соответственно, нужно компенсировать минусы через выигрыши в других проектах, уверен он. Реализация инициативы РСПП снизит нагрузку на девелоперов, позволит объективнее управлять издержками, более корректно и без лишней бюрократии контролировать финансовые потоки, считает эксперт.
Но такая оптимизация налогов для холдингов снизит соответствующие поступления в бюджеты всех уровней, указывает Нияз Везиров. По сути, это назревшая, но крайне смелая инициатива, поскольку нарушает один из базовых принципов налогообложения — самостоятельности налогоплательщика (статья 252 Налогового кодекса), сказала Евгения Пиримова. Сейчас налоговые органы рассматривают каждую компанию группы как изолированный субъект. Если юрлицо «А» заплатило за стройку юрлица «Б», для налоговой это либо безвозмездная передача средств (не учитывается в расходах), либо дивиденды, либо заем, говорит она. Логика фискальных органов заключается в том, что если бизнес платит за чужой актив, значит, он не принесет дохода напрямую, то есть расходы необоснованны. С другой стороны, инициатива предлагает признать экономическую реальность холдингов: в группе компаний деньги не исчезают, а перераспределяются для достижения единой цели — строительства и получения совокупной прибыли, сказала Пиримова.
В целом оптимизация корпоративной структуры девелопера и его налогов может дать до 20% экономии на выплатах в казну, отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. В условиях, когда из-за норм 214-ФЗ под каждый проект создается отдельное юрлицо, а ставка по налогу на прибыль выросла до 25%, признание таких внутригрупповых компенсаций расходами поможет устранить «двойное налогообложение». Высвободившиеся средства помогут застройщикам стать более финансово устойчивыми, подчеркнул он.
Возможность законно оптимизировать налоговую нагрузку внутри группы — это не способ уклониться от налогов, а способ выжить и достроить объекты без роста цен для покупателя, считает Евгения Пиримова. Поэтому, по мнению эксперта, шансы на принятие предложения есть, но борьба за него будет тяжелой.
Что еще предлагает РСПП
Также в проект резолюции XXXV съезда РСПП вошло предложение по улучшению настроек федерального инвестиционного налогового вычета (ФИНВ). В частности, бизнес считает необходимым увеличить лимит вычета, расширить отраслевой охват применения ФИНВ и предоставить налогоплательщикам право снижать федеральную часть налога на прибыль до нуля.
Бизнес также просит продлить на 2026 год отсрочки и рассрочки платежей по налогам и страховым взносам для отдельных отраслей, в которых наблюдается значительное снижение финансовой устойчивости. Также РСПП настаивает на упорядочивании неналоговых платежей и сборов: нужно сформировать единую правовую основу для ввода новых сборов, установки и изменения размеров ставок по ним.
В союзе обращают внимание на то, что необходимо перенастроить систему налогового стимулирования научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (НИОКР) для достижения технологического суверенитета страны. В том числе следует уточнить определение НИОКР в соответствии с международной практикой, «при этом определить понятие «новое» как новое не только для науки, но и для самого налогоплательщика», говорится в проекте. Также требуется актуализация перечня приоритетных направлений, по которым в отношении расходов на НИОКР можно применять повышающие коэффициенты.
Затронута в проекте резолюции и болезненная проблема последних лет, касающаяся защиты прав собственности. РСПП настаивает на том, что необходимо установить порядок исчисления срока исковой давности при оспаривании сделок приватизации и зафиксировать правило, по которому даже доводы о защите общественных и государственных интересов не могут являться основанием для отказа судом в применении сроков исковой давности (максимальный срок не должен превышать 10 лет со дня нарушения права в процессе приватизации).
Наконец, РСПП предлагает сформировать механизмы защиты добросовестных приобретателей имущества и установить в законодательстве о противодействии коррупции четкие основания для изъятия имущества в доход государства в случае нарушения антикоррупционных запретов и ограничений. Нужно определить сроки и процедуры такого изъятия, круга лиц, у которых может быть изъято в таких случаях имущество.