Перечень стран, где россияне предпочитают покупать недвижимость, как и цели этих покупок, последние три года довольно волатилен. Если в 2023 году, по данным NF Group, топ-5 зарубежных рынков возглавляла Турция, на втором месте стояли ОАЭ, далее Кипр, Греция и замыкала список Индонезия (Бали), то год спустя ситуация изменилась. На верхнюю строчку рейтинга переместились Эмираты, второе место заняла Венгрия (с ее термальными источниками), потом Франция (возможно, привлекательности в глазах соотечественников ей добавил винный туризм), стабильность сохранили Греция и Индонезия. Но к последней прибавились Таиланд и Испания. Такова статистика, которую аналитики консалтинговой компании NF Group подготовили на основании своих сделок, отметив, что 71% приобретений зарубежной недвижимости был связан с желанием россиян оформить ВНЖ или гражданство. «Наши люди хотят свободно перемещаться по миру», — прокомментировала Валерия Мозганова, приглашенный главный редактор Forbes Real Estate, модератор мероприятия.
Советы инвесторам
Программы «паспорт взамен на недвижимость» в подавляющем большинстве европейских государств для россиян были закрыты в 2022 году. Зато для инвесторов появились новые, прежде всего азиатские, направления. Но прежде чем вкладываться в иностранные активы, какими бы привлекательными они ни казались, следует изучить локальную специфику, проанализировать экономические показатели (рост ВВП, уровень безработицы и т. п.) и обратить особое внимание на страновые риски, советует Александр Шарапов, основатель Becar, Российской гильдии управляющих и девелоперов и Club Living Vertical.
Деньги любят стабильность, поэтому, по его словам, не надо рваться туда, где безумная доходность (это означает и повышенные риски), не надо покупать там, где высокие налоги. «Смотрите, где строят скоростные магистрали, используйте ваш опыт инвестирования в российские города», — рекомендует спикер.
Тем, кому важен стабильный, пусть и не заоблачный доход (ставки капитализации в 8–10% годовых в валюте считаются за границей весьма высокими), стоит брать недвижимость там, где растет экономика и наблюдается низкая безработица: если в страну приезжают люди, значит, им нужна недвижимость, спрос на нее будет расти, а с ним подрастут и цены. С другой стороны, тот, кто присматривает домик для себя, может ориентироваться и на красивые виды (ими изобилует островная Греция) или преференции для квалифицированных мигрантов (в провинциальной глубинке Португалии вам еще доплатят за переезд).
И еще одна примета от эксперта: как только в стране начинает увеличиваться безработица, ждите скидок на недвижимость. «Мы наблюдаем, как меняется страновой вклад в ВМП, — описывает Шарапов. — Если в начале XX века Европа «отвечала» за 50% мирового внутреннего продукта, то к началу XXI столетия этот показатель снизился до 18%. А вот Азия значительно увеличила свой вклад — до 45%, прогноз Всемирного банка говорит, что скоро он увеличится до 55%». Спикер признался: «Я сам переехал из Лондона в Дубай и начал там и в Абу-Даби несколько девелоперских проектов».
ОАЭ: восточная сказка
Последние три года Дубай, бесспорно, является одной из мировых финансовых столиц, и он продолжает развиваться, привлекая зарубежные компании, в том числе в сфере девелопмента. Иностранные инвестиции в эмират в прошлом году немного не дотянули до $31 млрд, недвижимости было куплено на такую же сумму. ВВП за 2024 год прибавил 4%, цель местных властей — к 2030 году его удвоить и довести до $180 млрд.
«Дубай называют новой Швейцарией, здесь нет никакой дискриминации по отношению к иностранцам, но есть недвижимость на любой кошелек», — говорит Арсений Лаптев, генеральный директор Arsenal East. Бюджетным вариантом является таймшер, то есть собственность с разделенной формой владения/использования или инвестиционная собственность. Высокий уровень жизни подчеркивается и высоким качеством недвижимости. «Наполнение жилых комплексов инфраструктурой богатое», — отмечает эксперт. Инвесторы могут оформлять долгосрочные резидентские визы, которые дают им возможность не только законно жить на территории Эмиратов, но и пользоваться льготами для владельцев жилья.
Лаптев видит перспективы развития «золотой мили» — районов рядом с «водой» (Персидским заливом). Он отметил, что в «старом Дубае» земли по адекватным ценам под строительство уже нет: «Инвесторы скупили участки по рандомным ценам ($40–60 млн) и еще дороже перепродают». Чтобы окупить стоимость земли, девелоперу надо исхитриться сделать какой-нибудь суперлюксовый проект со множеством «фишек», но вряд ли это практически реализуемо. А вот на насыпных островах планируется массовая застройка. Так, в 2023 году компания Nakheel объявила о перезапуске строительства острова Palm Jebel Ali и представила его новую концепцию: с виллами и таунхаусами премиум- и люкс-сегмента, гостиничными комплексами и апарт-отелями, оздоровительными и спортивными центрами. Компания Arsenal East возводит на архипелаге Dubai Islands премиальный квартал Zephyra Residences и обещает, что он будет соседствовать с обширными парками и полями для гольфа. И все это с видом на безмятежный Персидский залив.
ОАЭ стабильно входят в число самых предпочитаемых россиянами мест для покупки недвижимости. «Русское комьюнити огромное — здесь часто забываешь, что ты не в Москве на Патриках», — говорит Лаптев. Но инвесторам (или покупателям) надо всегда помнить, что «Восток — дело тонкое», внимательно изучать контракты (даже если они будут включать 100 страниц) и не поддаваться на манипуляции продавцов.
Грузия: растущий рынок
Россияне остаются в числе крупнейшего сегмента иностранных покупателей недвижимости в Грузии — по словам Автандила Комахидзе, коммерческого директора Smart Development (SUMMER 365), они занимают третье место после граждан самой Грузии и Турции. Причины просты: понятная правовая система, отсутствие виз, быстрая регистрация сделок (в течение одного дня) и открытое владение недвижимостью с первого метра (иностранец, будь то физлицо или компания, может оформить жилье в полную собственность сразу, без посредников, схем или ограничений. Недвижимость регистрируется на его имя в государственном реестре и наделяет всеми законными правами — с первого квадратного метра). Нельзя не отметить отсутствие языкового барьера и гастрономию страны.
Средняя цена квадратного метра с 2022 по 2025 год выросла умеренно — с $1150 до $1330, что говорит о здоровом, сбалансированном росте без перегрева. Именно в последние два года началось формирование премиального сегмента — на фоне притока инвесторов и растущего спроса со стороны русскоязычных релокантов. Среди ярких примеров — проект SUMMER 365, один из первых в Батуми, предложивший рынку полноценный премиальный формат с инфраструктурой для жизни.
«На один качественный премиальный объект сегодня приходится до 100 заинтересованных покупателей. Это рынок, который буквально создается на наших глазах. Именно в ответ на этот спрос мы начали строительство SUMMER 365».
Что важно — рост девелопмента в стране подкреплен масштабными государственными инвестициями в инфраструктуру. Грузия участвует в развитии Транскаспийского международного транспортного коридора (Middle Corridor), через который Китай, Центральная Азия, Южный Кавказ и Европа формируют новый логистический хаб. В последние годы в стране активно строятся автомагистрали, расширяются порты и обновляется железнодорожное сообщение. Это не просто фон — это фундамент, который в долгосрочной перспективе повышает инвестиционную ценность недвижимости.
Наконец, в 2024 году на рынок зашел девелопер Emaar Properties с планом инвестиций на $6 млрд, из которых значительная часть направлена в Батуми. «Из окон нашего комплекса SUMMER 365 открывается вид на их новый проект с яхт-клубом и зеленым районом. Это прямое подтверждение, что на Грузию делают ставку не только частные покупатели, но и глобальные девелоперы», — добавляет Комахидзе.
Бали: ставка на туризм
Сегодня одно из самых популярных направлений для российских инвесторов — Индонезия, а точнее, остров Бали. Основные причины — высокая доходность, бум спроса со стороны иностранных туристов, растущая экономика, комфортный климат и прямое авиасообщение с Россией. На острове иностранцы, как правило, не могут оформить недвижимость в собственность, но им доступны альтернативные формы владения, и это не смущает инвесторов.
«Маркетинговых расходов [на продвижение курорта] на Бали нет, но его третий год подряд признают самым популярным направлением мира. К безусловным плюсам относится стабильная политическая обстановка: в Индонезии демократический строй, страна держит нейтралитет и дает возможность любому иностранцу открыть банковский счет буквально по факту прилета. И, конечно, сказочная красота природы, отсутствие сезонности и вечное тропическое лето», — говорит основатель девелоперской компании Lyvin Properties Александр Соковых.
Именно это, по его мнению, двигает экономику острова: качество сервисов местных магазинов и ресторанов растет, поскольку подстраивается под капризный спрос австралийцев, которые здесь основные туристы: по данным Intermark Global, в 2024 году из 6,3 млн гостей Бали 1,6 млн приехали из Австралии. Число россиян пока не так велико — всего 162 000 человек, но они вместе с французами активнее всего покупают недвижимость на острове.
Инвесторов привлекает высокая доходность — в среднем 12–14% в год на аренде и более высокие цифры на перепродаже. Проектного финансирования на рынке Бали нет, то есть банковской подпорки девелопер не получит. Это дает инвесторам возможность дополнительного заработка на разнице в цене между этапом котлована и окончания строительства: доходность по таким активам может доходить до 70–80%. «Рисков для инвесторов гораздо меньше, когда уже стоит «коробка», и почти нет, когда объект построен», — объясняет Соковых.
Согласно статистике гостиничной ассоциации Бали, верхний туристический сегмент (премиальные виллы и апартаменты) показывает сейчас лучшую доходность, поскольку такой недвижимости на Бали сейчас меньше всего. А спрос на нее как никогда высок — туристы и экспаты из европейских стран ждут привычного для них комфорта.
На острове превалирует малоэтажная застройка: здания по высоте не могут превышать 15 м. Сейчас порог входа на рынок местной премиальной недвижимости — $300 000. И с учетом текущего спроса и отсутствия должного предложения эти цифры продолжают расти.
