Forbes Club обсудил недвижимость Дубая: доходность, перспективы и риски

Где искать доходность в России?

Дискуссия началась со сравнения рынков недвижимости России и Эмиратов. Открывая встречу, Дмитрий Озман поделился собственным мнением: «Недвижимость отыграет любое потрясение, но не дает должной доходности». Модератор спросил: «Где на рынке недвижимости в России создается доходность»?

Валерий Тумин, партнер и руководитель российского представительства компании fäm Properties, основатель мультисемейного офиса фокусирующегося на инвестициях в недвижимость в РФ и ОАЭ, назвал редевелопмент, инвестиции в объекты легкой промышленности. Меньший, но все еще высокий доход можно получить за счет удачной сделки на торгах по банкротству.

Владимир Швецов, управляющий партнер Rice Group, отметил инвестиции в парковочные места: дешево, быстро, приносит «нормальную» доходность, пользуется большим спросом. Людям с большим капиталом он посоветовал рассмотреть курортные кластеры: государство помогает льготами, подключает инфраструктуру, а самое главное, такая недвижимость имеет высокий спрос.

Екатерина Румянцева, основатель и СЕО Kalinka Ecosystem дала совет по диверсификации — следует вкладываться в недвижимость разных стран и иметь в портфеле разные типы недвижимости — жилье, офисы, коммерческие помещения. Спикер считает обязательным владение квази-долларовыми активами. Интересными для инвестиций эксперт назвала такие города как Шарджа, Рас-эль-Хайма, Абу-Даби, но все спикеры особо выделили Дубай.

Дубай: драйверы роста

Валерий Тумин считает, что у дубайского рынка недвижимости сразу несколько драйверов роста. Первый — свободные экономические зоны. В этих локациях действуют упрощенные нормы регулирования и сниженные налоговые ставки.

Условия притягивают инвесторов, а вслед за ними и капитал, со всего мира, это вторая причина потенциального роста.

Третий фактор — развитие города как транспортного хаба. За два года аэропорт города нарастил пассажиропоток на 40%, до 92 млн человек. Власти планируют повысить этот показатель еще на 60% в ближайшие 10 лет.

Четвертый фактор потенциального роста цен — приток инвестиций. За четыре года общая сумма сделок с недвижимостью Дубая выросла в 7 раз. На рынок зашли институциональные инвесторы, считают эксперты.

Пятая причина — мировая популярность. Продать объект в Дубае иностранцу легче, чем в Омане, Катаре или Эль-Фуджейра.

Риски и особенности

Рынок недвижимости Дубая — международный рынок. Это его главная особенность, подчеркнул Валерий Тумин. Покупатель и продавец зачастую находятся за пределами ОАЭ. Из этого следует, что рынок «агентоцентричен». У состоятельных инвесторов нет времени анализировать рынок, они доверяют советам агентов по недвижимости. Часть брокеров этим пользуются. Им легче и выгоднее убедить клиента купить апартаменты в неликвидных новостройках. Инвестор в таких случаях теряет деньги или недополучает прибыль.

«Для того, кто не понимает город и страну и покупает апартаменты Дубая, находясь в Москве, инвестиция в 99% случаев будет неудачной», — подтверждает Владимир Швецов.

Екатерина Румянцева назвала рынок недвижимости города биржей: «У одного продавца в среднем  в собственности 8 апартаментов. После продажи люди стремятся сразу купить новый объект. Рынок Дубая — высокотранзакционный».

Офисы и коммерция

Владимир Швецов подчеркнул, что в Дубае наблюдается нехватка офисных, складских и торговых пространств. Вакантных офисных помещений порядка 2%. Спикер подчеркнул, что в последние годы многие зарубежные компании открыли штаб-квартиры в ОАЭ. Из-за этого дефицит набирает обороты и продлится, по прогнозу спикера, еще порядка пяти лет. В 2025 году стартовали продажи в 10 строящихся небоскребах, ориентированных на офисы.

По словам Тумина, застройщики не продают высокодоходные торговые объекты, управляют ими сами. В городе острый дефицит стрит-ретейла.

Доходность рынка

Валерий Тумин отмечает, что вкладывая в апартаменты Дубая, большинство инвесторов  могут заработать 5–10% годовых. Объем по-настоящему высокодоходных квартир, по его оценке, в тысячу раз меньше общего объема рынка. Из-за этого спикер принял решения сократить долю апартаментов в портфеле фэмили офиса и сместиться в сторону земельных участков и Joint venture (Совместного девелопмента. — Forbes Club) с крупными девелоперами Дубая. В Joint venture инвестор вносит участок под застройку, а девелопер берет на себя проектирование, стройку и продажи. На выходе инвестор получает заранее согласованную прибыль. При таком формате доходность растет, так как инвестор напрямую получает часть маржи девелопера, при этом благодаря прозрачности регулирования, отлаженным гарантийным механизмам и сопровождению сделки опытной командой риски минимальны.

5% годовых — средняя доходность строящихся офисных помещений в Дубае, считает Швецов. Купленные на вторичном рынке офисы приносят 8-9% годовых. Получить больше инвесторам мешает «нереально дорогая недвижимость». Впрочем, Швецов прогнозирует дальнейшее удорожание квадратных метров. На этом, возможно, удастся заработать.

* Информационная поддержка