«Элитные квартиры — «штучный» товар, но при правильном выборе менее рискованный»
В этом году цены на жилую недвижимость в Москве совершили самый большой рывок за всю новейшую историю российского рынка. По данным аналитического центра irn.ru, только за первое полугодие 2006 года средний уровень цен на московское жилье вырос на 50,5%. Всплеск цен начался осенью 2005 года из-за традиционного сезонного повышения покупательской активности, подкрепленного отложенным спросом после стагнации 2004 года. Одновременно снизилось предложение по продаже квартир на первичном рынке жилья, за которым последовали и продавцы на вторичном рынке, отложившие продажи в ожидании более высоких цен.
Немало способствовал росту новый закон «О долевом строительстве», а также увеличение объемов социальной нагрузки на застройщиков — московские власти обязали их построить и передать Министерству обороны 7600 квартир для военнослужащих. Добавили масла в огонь и снижение курса доллара, стимулирующее инвестировать в недвижимость, и политика застройщиков, сознательно разогревающих рынок. Приходится признать, что аномально высокий скачок цен на московскую недвижимость — явление во многом рукотворное. Хотя в сознательном сдерживании предложения представители компаний-застройщиков официально, конечно же, не признаются.
Из-за всего этого рынок московской недвижимости находится сейчас в крайне неустойчивом состоянии. В условиях чрезвычайно высоких темпов роста стоимости квадратного метра приоритетным стало заключение сделок с покупателями, готовыми сразу оплатить квартиру. Это затруднило возможность покупки жилья за счет ипотечных кредитов, а альтернативные сделки практически исчезли с рынка. И наоборот, объем инвестиционного спроса на жилье вырос за счет вовлечения в рынок все большего количества спекулятивно настроенных покупателей.
Чем это грозит? В такой ситуации цены могут все сильнее реагировать на любое неблагоприятное для рынка событие, а значит, возможен массовый сброс жилья спекулятивными инвесторами и строительными компаниями, искусственно сдерживавшими поступление в продажу квартир в новостройках. Как следствие вполне возможна довольно существенная коррекция цен на жилье, которая, однако, вряд ли будет столь масштабной, чтобы вернуть цены к началу 2006 года.
Если же подобный «спусковой крючок» не сработает, то рост цен на московское жилье может продолжиться еще какое-то время, но более низкими темпами. В этом случае до конца 2006 года квадратные метры в Москве могут подорожать на 15–20% от текущего уровня цен. Отчасти это произойдет по инерции, отчасти благодаря продолжающемуся увеличению общей денежной массы из-за вынужденной скупки Центральным банком поступающей в страну валюты.
Что выбрать в качестве объекта для инвестиций? В отличие от 2005 года, когда почти все категории жилья росли в цене примерно одинаковыми темпами, в 2006 году быстрее других дорожали дешевые квартиры в панельных и блочных домах, немного медленнее более дорогое жилье бизнес-класса и существенно медленнее элитное жилье. По данным irn.ru, 20% самых дешевых квартир подорожали с начала года на 55,2%, 20% самых дорогих квартир (без учета элитного жилья) — на 49,8%. Эти сегменты переоценены.
Число конечных покупателей, желающих и, главное, имеющих возможность приобретать квартиры эконом- и бизнес-класса по складывающимся ценам, стремительно уменьшается. Я бы не советовал инвестировать в эти объекты в Москве. Единственным относительно доступным для вложений сектором рынка пока еще остается жилье в ближнем Подмосковье, где цены ниже, чем в Москве. В связи с вынужденной переориентацией на его покупку большей части покупателей квартир эконом-класса оно в ближайшее время будет дорожать не меньшими темпами, чем столичная недвижимость. Второй вариант — таунхаусы, абсолютная стоимость которых теперь не превышает стоимости значительно меньшей по площади московской квартиры.
И наконец, элитное жилье, которое существует в значительной степени вне зависимости от остального рынка недвижимости. По оценкам консалтинговой компании Knight Frank, цены в этом сегменте поднялись за первое полугодие этого года на 28%. Главным фактором, определяющим его привлекательность, остается небольшое число строящихся объектов и постоянное сокращение возможных площадок для их строительства. Элитные квартиры действительно «штучный» товар, но при правильном выборе менее рискованный.
Автор — управляющий директор УК «ВЕЛЕС Менеджмент»