Как с минимальными потерями отказаться от кредита?
Если вы больше не в силах платить по кредиту, не стоит ждать, пока банк обратится в суд и продаст заложенное имущество на торгах. Если уж банкротство неизбежно — берите инициативу в свои руки. Активные действия со стороны заемщика позволят реализовать залог как минимум на 20% дороже. Что надо сделать для этого?
1 Договориться с банком
До кризиса дефолтов по ипотечным и автомобильным кредитам практически не было, поэтому у банкиров нет четкой процедуры добровольного погашения кредитов за счет продажи залогов. Это означает, что обо всех нюансах придется договариваться с банком. Скорее всего, банк пойдет навстречу заемщику. Ни тот ни другой не заинтересован в длительном судебном разбирательстве. Отказ возможен, только если у банка сложилось неблагоприятное мнение о заемщике, например, из-за неоднократных задержек платежей.
Положительное решение — уже полдела. Оно означает экономию на издержках, возникающих при продаже залога по иску банка.
Не придется платить государственную пошлину при рассмотрении иска, которая составляет 1,5–2% от его суммы. Удастся сэкономить и те 7% от стоимости имущества, которые по закону «Об исполнительном производстве» забирает служба судебных приставов. Кроме того, имущество, продаваемое не на торгах, уйдет, по словам банкиров, как минимум на 10% дороже.
2 Оценить имущество
Получив согласие банка, можно приступать к оценке имущества. По ее результатам банк и заемщик должны договориться о минимальной цене, за которую можно продать залог. Оценка делается для того, чтобы понять, покроет ли вырученная сумма все обязательства перед банком. Банк заинтересован в том, чтобы реализовать залог быстрее, а значит — дешевле. Для заемщика лучше, чтобы в соглашении стояла рыночная цена.
Суммы залога может не хватить на оплату долгов. По данным аналитического центра ИРН, цены на квартиры в Москве в долларах только в январе 2009 года упали на 5,4%. Скидки при продаже жилья могут достигать 10–20%. Немногим лучше ситуация с автомобилями, особенно если они были приобретены недавно. Например, в прошлом году новый кроссовер Subaru Forester стоил около $40 000. Если год назад заемщик купил такую машину в кредит на пять лет под 10% годовых в долларах без первоначального взноса, то, продав ее сегодня, он сможет погасить лишь 70% оставшегося долга в $33 500. Его автомобиль за год потерял в цене 40% и стоит теперь $23 700.
3 Добиться отсрочки
Если залога не хватит, постарайтесь договориться с банком, что остаток долга будет погашен как можно позже. Это возможно не всегда. Например, банк «Уралсиб» не желает держать на балансе необеспеченные кредиты, поэтому требует погасить остаток долга еще до продажи имущества. Но в Московском кредитном банке дают возможность окончательно рассчитаться через полгода, а в банке «Абсолют» обещают, что остаток долга можно будет выплачивать на прежних условиях — с той же процентной ставкой и сроком погашения. В большинстве банков строгого порядка рефинансирования остатка долга нет. В Оргрэсбанке, ВТБ 24 и ОТП-Банке утверждают, что всякий раз индивидуально рассматривают варианты погашения остатка кредита.
4 Провести сделку
Когда договоренность с банком достигнута, начинается поиск покупателей. Можно продать имущество с помощью сотрудников банка или близкой к банку компании. В Альфа-банке, например, предлагают следующую схему: должник выдает сотрудникам кредитной организации генеральную доверенность на заложенное имущество (для заемщиков с большой просрочкой это условие является обязательным), те обращаются в автосалоны или риелторские компании. Комиссия за продажу автомобиля — 3–10%, квартиры — 4–6%.
Можно заплатить комиссию меньше, а продать имущество дороже, если все сделать самостоятельно. Банки позволяют клиентам самим искать покупателя, не желая заниматься непривычным бизнесом. К тому же банк в любом случае будет контролировать сделку.
Продажа залога мало чем отличается от обычной сделки по продаже автомобиля или квартиры. Чаще всего сделка проходит в банке, который выдавал кредит. После заключения договора покупатель вносит необходимую сумму в арендованную банковскую ячейку (если сумма сделки выше обязательств, ячеек две — одна для банка, другая для заемщика) или перечисляет деньги на счет должника.
Если продается недвижимость, банк прикладывает к договору закладную и заявление в Федеральную регистрационную службу (ФРС), что недвижимость не является предметом залога. ФРС, получив пакет документов, снимает с недвижимости обременение и выписывает новое свидетельство о собственности. После этого банк забирает деньги или списывает их со счета должника.
5 Отбиться от штрафов
Пока сделка не завершена, стоит продолжать платить по кредиту. Банк до выполнения всех обязательств по договору по-прежнему имеет право выписывать пени за просрочку взносов. И хотя по ипотечным кредитам они составляют десятые доли процента, за несколько месяцев, если сделка затянется, может набежать крупная сумма. Например, Альфа-банк штрафует клиентов по ставке 0,5% за каждый день просрочки. Если задержать платежи по 15-летнему кредиту в $300 000 под 11% на полгода, придется дополнительно заплатить около $11 000. Банк «Абсолют» ставит уплату штрафов в зависимость от срока продажи имущества: пени не начисляются, если заемщик реализовал автомобиль в течение 30 дней после согласования цены, квартиры — в течение 60 дней (всего просрочка не должна составлять более 90 дней с момента извещения банка о добровольной реализации).
В договорах некоторых банков есть пункт, предусматривающий штрафы за досрочное погашение кредита. Отказаться от штрафов сложно, если только банк не пойдет навстречу, приравняв ситуацию к форс-мажорной.
Процедура урегулирования долгов, при ответственном отношении к ней, позволит не только сократить издержки, но и сохранить безупречную кредитную историю. По документам банка вы просто досрочно погасили кредит.