Стагнация на годы

Спрашивать продавца машин, будут ли у него через неделю скидки, нет смысла — ему выгоднее продать автомобиль сейчас и подороже. То же и с недвижимостью. Мы решили узнать о том, что ждет этот рынок, не у девелопера или риелтора, а у профессионального финансиста, для которого квадратные метры лишь один из возможных активов в портфеле.

Андрей Мовчан работает на финансовом рынке около 20 лет. Математик по образованию, Мовчан был одним из топ-менеджеров «Тройки Диалог», а потом на протяжении шести лет возглавлял «Ренессанс Управление Инвестициями». Сейчас Мовчан создает с нуля новую финансовую компанию, которая будет консультировать и управлять активами клиентов из СНГ и Восточной Европы. Старт проекта намечен на сентябрь.

Кризис как-то повлиял на запросы клиентов? Чего хотят инвесторы, с которыми вы разговариваете?

Сегодня основная идея — подождать. Наиболее популярна теория, что в сентябре-декабре будет вторая волна кризиса, связанная с плохими долгами банков, которые, в частности, вызовут массовую продажу залогов и распродажу ликвидных активов. Многие в нее верят, и не без оснований. Однако когда мы предлагаем им сыграть на понижение, клиенты не соглашаются. Таким образом, ожидания умеренно негативные, без консенсуса.

По инструментам есть какие-то предпочтения?

Очевидный сдвиг в сторону повышения ликвидности, и — впервые, наверное, — наблюдается сдвиг в сторону иностранных рынков. Мы находимся в самом начале этого тренда — объем таких инвестиций будет увеличиваться.

Почему? Люди разочаровались в нашем рынке?

Во всем мире «домашние» инвестиции составляют не более 50–70% общего объема вложений частных лиц; в странах, интегрированных в экономические пространства, эта доля существенно меньше. Русские инвесторы просто очень долго были развращены неоправданным ростом фондовых рынков и стабильностью валюты. Россия же, по сути, страна, где финансовый рынок далеко обогнал реальную экономику, а финансовый рынок без реальной экономики не может жить вечно. Сейчас люди уходят на иностранные рынки, понимая, что там в моменте дешево, и дешево из-за кризиса ликвидности, и дешевизна эта долго не продлится: многолетняя статистика показывает, что Dow Jones всегда возвращался на утраченные позиции в течение 5–6 лет. Велика вероятность, что то же самое повторится и сейчас.

К недвижимости интерес есть?

В системном плане я его не вижу.

Каковы вообще перспективы этого рынка?

Насколько мне известно, в сегменте дорогой офисной недвижимости ставки аренды уже упали в 2–2,5 раза. При этом цены на продажу недвижимости владельцы существенно не снижают — то есть, принимая во внимание снижение заполняемости, текущая доходность от сдачи в аренду упала до 3%, а то и 2,5%. Но это раньше рыночные ставки кредита были порядка 8–9% (при доходности офисной недвижимости по свободному потоку в размере 11–12%), а сейчас ставка кредита — 16–18%, так что доходность должна быть за 20%. Падение стоимости недвижимости с докризисного уровня должно составить 7 раз для старых арендных ставок или 3–3,5 раза для новых!

Тем временем уровень заполненности офисных площадей продолжает падать. В среднем офисный персонал был сокращен на 30%, кто его восполнит? Госкомпании? Нет — у них очень специфический спрос, да и на все пустующие площади их не хватит. Иностранцы? Финансовые компании порезали до 60% персонала, и им еще долго придется восстанавливаться, а промышленным компаниям нужно, чтобы что-то кардинально менялось в экономике. Новый русский бизнес вроде нашего? Я не вижу условий для бурного развития нового русского бизнеса в ближайшее время. Один лишь пример изменения потребностей в площадях: у «Ренессанс Капитала» освободилось примерно 6000 кв. м, а компании, созданные сейчас выходцами из «Ренессанса», снимают все вместе менее 1000 кв. м новых площадей. Чистый итог: новый спрос составляет не более 1/6 от объема падения.

А ведь есть еще много строящихся офисных центров, которые были на подходе! Их нельзя бросить (потом только сносить), их дорого достраивать, но придется. Так что, на мой взгляд, дело плохо. С точки зрения инвестиций сегодня на рынке нет той цены, по которой имело бы смысл покупать офисный объект. Я не говорю о каких-то единичных случаях, когда сбрасываются объекты по адекватной цене (это, на мой взгляд, порядка $1500–2500 за метр для офиса в центре Москвы), я говорю о ситуации в целом.

Какой же должна быть цена?

Очень приблизительный расчет: допустим, арендная ставка «трипл нет» (без коммунальных расходов, эксплуатации и НДС) — $600 за кв. м. Около трети суммы — расходы владельца, остается $400 дохода. А IRR (internal rate of return, внутренняя ставка доходности) сегодня ожидается на уровне 20–22%. Это дает стоимость кв. м $2000, если уровень занятости площадей 100%, а если он, как во всем мире, 85%, то получится $1700 за кв. м. А если мы двигаемся к 65%, то $1300 за метр.

Но это все в теории?

Да, на практике ценообразование намного сложнее. Во-первых, сделки с недвижимостью в России очень сложны, система документации чудовищная, только due diligence занимает месяцы. Зачастую, проведя due diligence, ты понимаешь, что покупать этот объект нельзя — легальные риски слишком высоки, но все равно покупаешь, потому что ты в России и «тормоза придумали трусы». Большое количество сделок проходит не с целью успешного инвестирования, а для обеспечения собственной компании офисом (в частной недвижимости — для обеспечения семьи домом). Кроме того, высока «коррупционная составляющая»: зачастую решения о сделке принимаются на основании возможности заработать «на откате» или «комиссии». Рынок неоднороден, это не коммодити, поэтому ценовой разброс был и будет большим.

Что нужно, чтобы инвестиции стали привлекательными?

Нужно, чтобы цены встали на место.

Почему же они не снижаются? Представьте себя на месте людей, которые продают недвижимость. Они пока не опускают цены, но сколько это может продолжаться?

Хоть 20 лет, как в Японии. Идея восстановления цен в будущем доминирует в сознании. С одной стороны, wishful thinking, с другой — конечно, инфляция рано или поздно их поднимет (вопрос: как высоко?). Недвижимость — это такой рынок, на котором годами может длиться стагнация. Риелторы уйдут с рынка, потому что им нечего будет кушать, а пустые офисы останутся. Причем офисные центры еще полбеды — посмотрите на подмосковную недвижимость.

Что с ней?

Под Москвой нет ни одного поселка, который бы удовлетворял нормальному уровню жизни и имел соответствующую цену. Даже упав в два раза, сегодня стоимость дома в стиле, как выразился один знакомый, позднего неолита, на 15 сотках тощей глины, за трехметровым забором из плохого кирпича, с разбитой дорогой и двухчасовой пробкой в 30 км от Москвы все еще в полтора раза выше, чем стоимость виллы высокого уровня на побережье Адриатического моря. А все потому, что других домов просто нет. Подмосковье лишено инфраструктуры, свалки, деревни, поля и «элитные поселки» перемешаны, экологические условия сложные, стандарты застройки — от странных до чудовищных.

Да, но у этой недвижимости все-таки есть одно преимущество перед виллой на море — до работы добираться ближе.

Сегодня покупателей по этим ценам все равно нет. А продавцы не меняют цены. Мне кажется, девелоперу сейчас легче обанкротиться и отдать эти поселки банкам как есть. А самому под новым названием начать строить что-то заново, например, в Черногории.

А банк будет продавать поселки по бросовым ценам?

Не факт. Банки очень инертны. Представьте, что вы начальник департамента кредитования недвижимости. Если вы отобрали поселок и теперь продадите его по низкой цене, то зафиксируете убыток и бонуса вам точно не видать. Уж лучше делать вид, что поселок стоит столько же, сколько он стоил, и отражать эту стоимость в балансе — авось до нового начальника доживет. Ровно поэтому никаких демпинговых продаж не будет — будут держать на балансе, упаковывать в фонды, выводить на «дочек» под долгосрочные кредиты, а рано или поздно эти поселки, скорее всего, спишут как груду железобетона. Потому что, во-первых, некому будет инвестировать в доведение их до ума и поддерживать коммуникации, а во-вторых, через 10 лет нынешние постройки подойдут для проживания разве что бомжей — стандарты изменятся.

Хорошо, но вы не ответили на вопрос, за счет чего будут поддерживать существование владельцы этих поселков, инвестиционных квартир, офисов?

Российская элита, которая, в том числе, торгует недвижимостью, — это некоторое сообщество примерно из 200 000 человек, получающих доходы от добычи полезных ископаемых. «Нефтяники» (отнесем к этой категории и металлургов, угольщиков, алмазодобытчиков) получают их «из земли» напрямую. Ювелиры, галерейщики, поп-звезды — от «нефтяников». Я их получаю оттуда, потому что консультирую нефтяников и продаю акции нефтяников. Чиновники — из бюджета, сформированного «нефтяниками», а иногда — из взяток, данных «нефтяниками». Строители в конечном счете тоже получают доходы от нефти, продавая «нефтяникам» дома. Элита сегодня не потеряла доходов: источник продолжает бить, нефть стоит столько же, сколько в 2006 году. Их дома куплены не на последние деньги, так что и продавать их по низким ценам они не будут.

Вы считаете, что рынок недвижимости может заморозиться в нынешнем состоянии, будут проходить единичные сделки с участием тех, кому срочно нужны деньги?

Да. На падении рынка недвижимость фрагментируется: основная масса замирает, часть вымирает. Поскольку сделок почти нет, то рыночная цена исчезает. Конечно, в теории может быть и другой сценарий: катарсис, очищение, при котором происходит прорыв, устанавливаются новые цены, новые стандарты качества. Проходят банкротства. Но это в эффективной экономике, и то не во всякой.

Англия, где в 1980-е недвижимость замерла, была неэффективной?

Эффективной настолько, что для прохождения катарсиса понадобилось 7 лет. А в России катарсис может никогда не наступить, может просто надуться очередной пузырь через несколько лет. Цены вернутся на прежний уровень, девелоперы скажут: ага, мы ведь говорили, что недвижимость должна стоить дорого! И я скорее ожидаю такого сценария, чем сценария с появлением адекватных цен.