03.02.2010 00:00

Время покупать

Недвижимость принесет инвесторам меньший доход, чем до кризиса, но многим он кажется привлекательным.

У вас, скорее всего, ал-лергия на слово «недвижимость». Еще недавно ваши друзья прикидывали, какую виллу можно купить на берегу Средиземного моря по цене московской квартиры. Потом рынок то ли обвалился, то ли просто замер — поскольку количество сделок резко снизилось, точной статистики никто предоставить не мог. Но теперь он оживает, и уже говорят о надувании нового пузыря. Если фондовый рынок в России взлетел за год на 300%, то почему недвижимость должна отставать?

Банки устояли, и теперь уже можно заключить, что катастрофы не произошло, констатирует Алексей Чувин, скромный финансист, в одночасье прославившийся прошлой весной прогнозом, который потряс и без того тяжело больной рынок недвижимости. В публичном выступлении глава управления финансирования строительных проектов Сбербанка Чувин предположил, что, если у банков начнутся серьезные проблемы, они станут выбрасывать на рынок доставшуюся им за долги недвижимость. Это грозило сильнейшим падением стоимости жилых объектов, а также торговых комплексов и бизнес-центров. Газеты вышли с заголовками «Топ-менеджер Сбербанка предрекает обвал рынка недвижимости», в тот же день было объявлено об увольнении Чувина из банка, причем банк даже распространил специальное заявление, опровергающее слова неосторожного менеджера.

Это показывает, насколько нервной была обстановка на рынке недвижимости в прошлом году. Стоимость девелоперских компаний, чьи акции обращались на бирже, упала тогда в 7–12 раз. Банки повысили ставки по кредитам для девелоперов с 12–15% до 25%, а западные фонды один за другим сворачивали деятельность в России. Немецкий фонд Kanam Grund, который до кризиса собирался приобрести в Москве бизнес-центры «Вивальди Плаза» за $900 млн (крупнейшая сделка на рынке) и CityDel за $600 млн, добился снижения цены «Вивальди» на 25%, а от приобретения CityDel отказался.

Строителям пришлось отдавать активы за долги. Сергей Полонский, глава корпорации Mirax Group, который до кризиса высокомерно обращался к миллиардеру Михаилу Прохорову: «Миша, ты ничего не понимаешь в девелопменте», — принял помощь прохоровского банка МФК в качестве финансового консультанта по стабилизации финансового состояния Mirax. «Была паника. У людей наступили margin calls, им стали звонить из банков», — вспоминает Виталий Ефимкин, вице-президент «Ташира», холдинга, который воспользовался всеми возможностями кризиса, за год потратив на приобретение новых проектов $350 млн.

«Ташир», подконтрольный Самвелу Карапетяну, не единственный охотник за подешевевшими активами. В прошлом году были случаи, когда бизнесмен, обремененный долгами, продавал бизнес-центры по $2000 за кв. м, а торговый комплекс в хорошем месте — по $3000 за кв. м, то есть в два-три раза дешевле, чем до кризиса, однако это были единичные сделки. «Банковскую систему накачали деньгами, — объясняет Чувин, — да и на росте ценных бумаг они смогли заработать».

Если рынок оправился от потрясения, возможно, пришло время покупать? По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средневзвешенные арендные ставки в офисах класса A в Москве снизились с сентября 2008 года на 41%, в торговых центрах — на 35%, в складах класса A — на 29%. «Одновременно изменились ставки капитализации (отношение рыночной стоимости к годовому доходу от объекта), — добавляет Артем Цогоев, управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости. — Если раньше мы умножали арендный доход на восемь, то теперь на пять». Если применять эти коэффициенты к упавшим ставкам аренды, то стоимость некоторых офисов класса A, например, должна была понизиться на 63%.

При каких условиях имеет смысл покупать недвижимость? «Наши критерии — это выгодное местоположение и окупаемость за три-пять лет, то есть доходность не меньше 20% годовых», — говорит Виталий Ефимкин из «Ташира». Его компания приобрела долю в проекте в Москва-Сити, недостроенный торговый комплекс «Тряпка» на оживленном Ленинградском шоссе и ряд других проектов. Сумму сделок Ефимкин не называет, но объясняет, что раньше таких объектов «просто не было» — их нельзя было купить ни за какие деньги. Сейчас «Ташир» рассматривает вопрос о приобретении еще одного недостроенного объекта в Москве. Крупным покупателем на падающем рынке стала и группа БИН Михаила Гуцериева, которая приобрела три действующих столичных бизнес-центра у компании Horus Capital сенатора Сергея Гордеева.

И все же, по мнению опрошенных Forbes экспертов, нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости требует от инвестора большой осторожности. Тревогу вызывает высокая, на уровне 20–25% для офисов и 10–15% для торговых комплексов, доля вакантных площадей. «Никто не ожидал, что деловая активность упадет так резко», — констатирует Чувин. По оценкам Credit Suisse, сейчас в Москве пустует около 2,5 млн кв. м офисной недвижимости, чтобы поглотить эти площади, потребуется 3–4 года. «Коммерческая недвижимость пострадала сильнее всего, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — До кризиса любили сравнивать количество площадей коммерческой недвижимости на 1000 жителей в Москве и других мировых столицах. А у нас мало не коммерческих площадей, а единиц бизнеса на 1000 жителей. К сожалению, в последние годы Москва много потеряла в смысле привлекательности для бизнеса».

Другое дело жилая недвижимость. Год назад консалтинговая компания «Бейкер Тилли Русаудит» опубликовала отчет «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью». В нем доказывалось, что стоимость квадратного метра московской недвижимости коррелирует с ценой барреля нефти. «Это справедливо, так как деньги от продажи нефти оседают в Москве», — говорит Юрий Дерябин, автор исследования. По прогнозам аналитиков, к концу 2009 года квадратный метр жилья в Москве должен был подешеветь на 65% к докризисной цене и стоить $2100–2400. «С ценой нефти мы, к счастью, не угадали», — говорит теперь Дерябин.

Стоимость квадратного метра московского жилья, по данным исследовательского агентства Irn.ru, снизилась по итогам года в среднем лишь на 24%, а по сравнению с докризисным периодом — на треть. И дальше падение уперлось, с одной стороны, в спад предложения, а с другой — в восстанавливающийся спрос. «Все новостройки в бизнес-классе и «элитке» распроданы, — говорит Ковалев из Blackwood. — Нового ничего не строилось, и в 2010 году будет введено только 20% от объемов 2008-го. Так что покупать сегодня или завтра лучше, чем послезавтра». С ним согласен Анатолий Высотский, аналитик банка «КИТ Финанс»: «Падение объемов строительства на 70–90% в 2009 году привело к росту дефицита жилья, а дефицит удержит цены от дальнейшего падения». Руководитель Irn.ru Олег Репченко уверен, что, если бы не дефицит, цены на московскую недвижимость могли бы опуститься к уровню $2000–2500 за кв. м — именно за такие деньги был распродан летом микрорайон «Марфино», в котором совершалось больше сотни сделок в месяц. Но что может ликвидировать дефицит на московском рынке жилья, неясно.

Фондовый рынок растет, стоимость нефти приближается к $80 за баррель. «Страна быстро оправляется от кризисов, — рассуждает недавний пессимист Чувин. — Возможно, ситуация развернется: появятся новые фирмы, наймут персонал». Группа «Ташир», строившая до сих пор лишь торговые и офисные комплексы, уже расширяет сферу деятельности. Недавно она купила два крупных проекта строительства жилья — «Газойл Сити» (200 000 кв. м неподалеку от офиса «Газпрома») и жилой комплекс площадью 45 000 кв. м на севере Москвы. Жилье пока выглядит более надежным вложением.

Новости партнеров