Дома с историей и пентхаус на миллиард: пять трендов рынка элитной недвижимости
Рост предложения
За последнее время существенно выросла вариативность предложения: в прошлом году на элитный рынок вышло 20–25 новых проектов и еще примерно столько же в сегменте бизнес-класса*. С начала года каждый из классов пополнился минимум парочкой новинок. Некая расплывчатость в подсчетах связана с тем, что жилая недвижимость не имеет четкой классификации, аналитики могут относить один и тот же проект кто к сегменту «бизнес», кто к так называемому премиум-классу, кто просто называет элитным. Но в любом случае минимум 40–45 относительно новых адресов — то, что имеет в распоряжении потенциальный покупатель высокобюджетного жилья. И во многих «старых» новостройках по-прежнему идут первичные продажи. Так что в бизнес-классе всего в реализации находятся около 100 проектов, на элитном рынке (во всех его сегментах) — около 60 проектов.
Развитие апарт-сегмента
Продолжает наращивать обороты сегмент апартаментов. Точнее, так: в бизнес-классе их стало чуть меньше — объем предложения сократился на 12,5% и стал занимать почти 43% рынка всех апартаментов Москвы. А вот в премиальном и элитном сегментах явный плюс. В первом случае объем предложения вырос почти вдвое, во втором тоже вырос, но только на 2%. И в итоге, если весь апарт-сегмент принять за 100%, то его высокобюджетная часть — где-то в районе 75%. А вот в абсолютных цифрах для лучшего понимания расклада: в 2018 году в Москве началась реализация 35 новых апарт-комплексов, и половина из них — это представители премиального и элитного класса.
Популярность объектов с отделкой
Заметно выросло в объемах так называемое предложение с отделкой. В целом если брать весь рынок, застройщики стали предлагать отделку в шесть раз чаще, чем год-полтора назад. Например, сейчас в премиальном сегменте доля квартир и апартаментов с отделкой составляет около 20%, а в элитном — около 26%; из новинок 2018-го 13 предлагаются с внутренней отделкой от застройщика. Наверное, людям, во-первых, надоело вникать в тонкости работы дизайнеров, следить за ходом работ, мучительно ждать окончания ремонта, который с завидным постоянством затягивается. Современный человек меняет квартиру в среднем раз в 7–10 лет, с отделкой ваше соотношение ожидания счастья и самого счастья — 1 к 10, а без отделки — ровно наоборот.
Реконструкция исторических зданий
В общем объеме нового предложения начали четко выделяться сегменты-лидеры. К примеру, в 2017-м всего две элитные новостройки были проектами реконструкции исторических зданий, а в прошлом году таких — девять. В 2017 году клубных домов среди новинок было всего шесть, а в 2018-м — уже 14.
Рост покупательской активности
Покупательская активность бьет все рекорды. В 2018 году количество зарегистрированных договоров долевого участия на квартиры премиум- и элитного класса выросло по сравнению с 2017 годом на 40%. В феврале спрос увеличился более чем на 15%, притом что цены, и так слегка поднявшиеся в прошлом году, успели подрасти еще на 2–4%. По итогам трех зимних месяцев 2018– 2019 годов общий объем продаж на первичном элитном рынке дошел до отметки 20,6 млрд рублей — это больше чем на 20% выше прошлого года. Пока, как говорят специалисты, тренд сохраняется, так что всем, кто всерьез нацелен на приобретение, стоит... нет, не столько поторопиться, сколько для начала, разобраться, на каком из имеющихся на рынке форматов стоит сосредоточить внимание.
Клубные дома
Аналитики уверяют, что в прошлом году клубные дома установили своеобразный шестилетний рекорд — еще никогда их не выходило на рынок так много. Несмотря на небольшой размер, в клубных домах часто бывает весьма богатое предложение: квартиры или апартаменты с патио или с собственными просторными террасами, как, например, в арбатском проекте Turandot Residences, с панорамным остеклением, с возможностью установить настоящий дровяной камин и так далее. Но все же принципиальное, корневое отличие клубного дома от всех остальных — его малонаселенность. Сегодняшний ориентир клубных домов — не более 50 квартир.
Пентхаусы
Сегодня на рынке представлено несколько десятков пентхаусов — от небольших, средней площадью 150–200 кв. м, до масштабных, занимающих более 1000 кв. м. Среди них есть те, что «поцентрее», и те, что расположены поодаль. Для первых придумано определение «московский пентхаус» — от классического пентхауса его отличают отсутствие собственного лифта (невозможно технически), отсутствие панорамных видов из окна (невозможно физически — в центре жестко ограничена этажность нового строительства) и еще целый ряд «невозможных» конструктивных особенностей. У пентхаусов в домах, расположенных на некотором удалении от центра, с открывающимися из окон видами обычно все хорошо — как и с собственными террасами, и даже собственный лифт подчас присутствует. Отдельного разговора заслуживают пентхаусы ММДЦ «Москва-Сити» — первого в Москве комплекса небоскребов, в которых есть апартаменты. Если верить статистике, сейчас там продаются девять пентхаусов.
Как утверждают в компании Knight Frank, самый дорогой пентхаус Москвы-Сити стоит 2,2 млрд рублей. А вообще, по оценкам компании Savills, сейчас на столичном рынке представлены 34 лота стоимостью свыше 1 млрд рублей (это совокупно квартир и апартаментов первичных и вторичных), и 9% этого предложения приходится на дома, которые только строятся.
Небоскребы
Сейчас в Москве возводится более 30 домов-гигантов, так что небоскребы городу и горожанам уже не в диковинку. Однако мнения по их поводу до сих пор диаметрально противоположны. Одни настаивают, что небоскребы — это современность, свобода, удобство и комфорт (высокий рост позволяет на 30% улучшить естественную освещенность квартир и на 50% уменьшить так называемое пятно застройки, оставив больше места для общественных пространств и инфраструктурных объектов), надежность (жесткие строительные нормы гарантируют небоскребам многократный запас прочности) и так далее. Другие непоколебимы: небоскребы небезопасны (а что если пожар — как оттуда выбираться?), они не приспособлены для семей с детьми, частое нахождение на высоте вредно для здоровья, в том числе психического, на которое влияет потеря визуального контакта с землей, ветровые нагрузки здесь ощущаются куда серьезнее. Однако высотные здания пользуются популярностью, что доказывает, например, статистика проекта Neva Towers в Москве-Сити: сдача первой очереди намечена на второй квартал этого года, а почти 80% апартаментов уже продано.
Вскоре первые небоскребы появятся и на Кипре, где идет строительство башен комплекса Trilogy. Часть Западной башни отдадут под офисы, вторую ее половину и всю Восточную и Северную башни займут апартаменты.
Городские резиденции
Нечастый, эксклюзивный, прямо скажем, формат, в который аналитики объединяют особняки, таунхаусы, урбан-виллы и т. п. Всего на рынке присутствует с десяток таких проектов, пять из которых появились только в 2018 году. Иногда здесь также встречаются примеры реконструкции исторических зданий, иногда городские резиденции являются самостоятельной частью какого-то крупного проекта, иногда, если местоположение к тому подталкивает, они больше похожи на загородный коттеджный поселок, чем на жилье городского типа. Вариативность площадей здесь весьма велика — от таунхауса площадью 122 кв. м ценой около 44 млн рублей до особняка 1200 кв. м, который в открытых продажах никогда и не появлялся. Да и зачем, если круг претендентов на подобное предложение крайне узок.
Загородная недвижимость
Сегодня на элитном загородном рынке идут продажи в 27 организованных коттеджных поселках, где можно купить все — от земельных участков без обязательного строительного подряда до роскошных коттеджей. Абсолютное большинство всего, что есть, — это престижные западные направления: Рублево-Успенское, Новорижское, Минское, Ильинское... На остальных элитные варианты единичны и порой от этого только выигрывают. Около половины элитных лотов предлагаются на расстоянии 20–25 км от МКАД, чуть более 20% находятся в 15–20 км от кольцевой, 17% еще ближе — не более 15 км. 91,3 млн рублей — средняя цена предложения, 735 кв. м — его средняя площадь, хотя это вот именно что «средняя температура по больнице»: к примеру, в загородном комплексе «Истринская Ривьера» все участки — по 17 соток, а диапазон метражей домов — от 330 до 506 кв. м.
Хотя загородный рынок, если верить аналитикам, слегка и воспрял духом после долгого периода затишья и в 2018 году сделок вроде как было на 13% больше, чем в 2017-м, все равно серьезную маркетинговую активность, как и активность продаж, можно наблюдать только в самых интересных, самых востребованных проектах. Остальные, что называется, ждут лучших времен.
Материал опубликован в специальной секции Forbes Life Real Estate апрельского номера Forbes Life
*Здесь и далее — по данным компаний Knight Frank, Savills, Colliers International, «Метриум», Capital Group, Est-a-Tet, Blackwood, TWEED, Contact Real Estate