Инвестировать в Альпы: почему швейцарские бизнесмены вкладываются в недвижимость

Фото Getty Images
Цуг — новая мекка криптовалюты, мекка торговых и холдинговых компаний, ведущих международный бизнес. Фото Getty Images
Альтернативные инвестиции в недвижимость стали любимым методом вложения средств швейцарских предпринимателей. Генеральный директор компании M Services Ольга Марголина в своей колонке для Forbes Life рассказывает о последних тенденциях инвестирования в Швейцарии, потенциале кантона Аппенцель и востребованности wellness-проектов

Швейцария — маленькая страна со сложным внутренним устройством. Здесь существует ценность отдельного человека — специалиста, которого нужно выбрать для бизнеса, но есть и качество работы общей системы. Швейцарская система государственных органов работает быстро и четко. Учреждение юридического лица, нотариальное заверение или лицензирование — это процессы, в которых можно спокойно действовать по существующим инструкциям.

В банках, будь то персональное банковское обслуживание или банкинг нерезидентов Швейцарии, все основано на человеческих отношениях. Многое формализовано, но всегда есть место личным отношениям и партнерской связи — вероятности того, сделает банкир ради клиента лишнюю милю или нет. Часто новый клиент швейцарских банков имеет налаженную систему связей — контакты для решения различных вопросов в своей области и в своей стране. Попадая в новую среду, он «обнуляется». В Швейцарии ему необходимы рекомендации о партнерах, а партнерам, в свою очередь, необходимы рекомендации о новом клиенте, чтобы из «человека с улицы» он стал «своим человеком». 

Репутация — алтарь социального храма Швейцарии. Входя в местную деловую среду, нужно убедиться в хорошей репутации партнеров, поскольку они являются амбассадорами бренда и имени клиента, которые повышают его ценность и взаимно рекомендуют далее. Клиенту взамен нужно быть на связи — ментально и физически. Это не парикмахерская, где не выйдет подстричь волосы вместе со стилистом и приходится довериться ему как мастеру. Это сознательное формирование своего амплуа с нуля таким, каким его видит сам клиент. 

Особенности швейцарского менталитета 

При выборе банка, партнера или кантона нужно учитывать свойства менталитета, которые не изменить, юридические коридоры, существующую наработанную практику, налоговые возможности и последствия. Банки будут различаться, но они, функционируя в разных странах или городах, примут менталитет среды. 

Так можно сказать, что в Женеве преобладает французский менталитет. Задачи и вопросы здесь решают менее формально и прозрачно, зато более эмоционально. Коммуникация скорее расслабленная, но всегда есть возможность поужинать и «договориться». В Цюрихе, в свою очередь, более структурированный и демократичный стиль работы, поведение обоснованное и системное. На английском языке здесь говорит почти каждый. 

Цуг — новая Мекка криптовалюты, Мекка торговых и холдинговых компаний, ведущих международный бизнес. Этот кантон любят в силу низких налогов и ориентированности на заказчика. Также в Цуге самый большой процент иностранцев в соотношении с швейцарцами — 26% от 130 000 жителей. 

Лихтенштейн — очень гибкая юрисдикция, которая может предложить клиентоориентированное решение. Несколько лет назад разработанная в Цуге регулирующая законодательная база для введения криптовалюты в банковскую среду была имплементирована именно в Лихтенштейне, который среагировал быстрее соседей. 

Золотой дождь при дефиците оборудования: как добытчики крипты переживают рост курса биткоина

Швейцария как страна для бизнеса

Швейцарский директор — это человек, наделенный действующей властью. Его присутствие в совете директоров и делает Швейцарию местом принятия решений, а компанию — швейцарским резидентом, платящим налоги в стране. Швейцария имеет низкие корпоративные налоги, соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, мягкие сроки сдачи налоговой декларации без штрафов за отсрочку, стабильную налоговую систему, где на десяток лет вперед известны ставки и исключены неожиданные пересмотры. Так, корпоративный налог на компанию во многих кантонах может варьироваться между 12% и 14%, а может составлять 9%. Налог на добавленную стоимость в Швейцарии один из самых низких в мире — 7,7%. Для сравнения: в Германии он равен 19%, в Латвии — 21%. 

В Швейцарии на старте необходимо сделать предварительное налоговое регулирование (tax ruling) — в результате план прописывается, подтверждается, и дальше клиент двигается по этому маршруту без отклонений и сюрпризов. Для трейдинговых и холдинговых компаний именно юрисдикция Швейцарии является оптимальной и все более предпочитаемой по сравнению с Кипром или Гонконгом, где политико-экономические условия выражаются в повышении цен и непредсказуемости планирования. 

Что касается частных инвестиций, то здесь ключ в разумной диверсификации. Это могут быть инвестиционные проекты в недвижимость, коллекционные объекты искусства, доход от банковских портфелей ценных бумаг и не коррелирующие с ними альтернативные инвестиции в венчурные сделки. Любимой темой инвесторов на сегодняшний день являются альтернативные инвестиции. Семейные офисы все больше поворачиваются к теме закрытых частных проектов в сегменте private equity — частных инвестиций не на фондовом рынке. Почему? В первую очередь для диверсификации, четкого планирования горизонта инвестиции, точного прогнозирования дохода и известных заранее партнерских сторон, которые можно проверить и контрактно описать все сценарии. 

Одним из традиционных инструментов альтернативных инвестиций и предметом закрытых сделок для частных инвестиций является недвижимость. В Швейцарии рынок недвижимости развит и определен особенностями кантонов. Цены на саму недвижимость растут на протяжении десятков лет. В начале 2000-х годов жилье в основном арендовали, так как брать кредиты было дорого. Начиная с 2005 года банковские проценты в швейцарских франках начали падать — сейчас они находятся на беспрецедентно низком уровне. Это простимулировало застройщиков активно работать в секторе жилой недвижимости, а молодые семьи приобретать жилье в кредит, вкладывая 20-25% собственных средств. Рынок является ликвидным и продолжает расти. Швейцарскими строительными компаниями могут быть привлечены кредитные средства для девелоперских проектов с 0,5-1% годовых. 

Ваша крепость: почему в кризис стоит инвестировать в недвижимость

По законодательству Швейцарии иностранные инвесторы могут входить в private equity проекты только с швейцарскими компаниями и только в сделки по коммерческой недвижимости. Учитывая ограниченный фонд и общегосударственную протекционистскую политику, а также политическую ситуацию в мире, земля в Швейцарии будет не только сохранять свою стоимость, но и увеличивать ее. 

Аппенцель — центр швейцарской природной медицины и целительства.
Аппенцель — центр швейцарской природной медицины и целительства.

В части кантонов находится самая дорогая земля в агломерациях (Цюрих, Цуг, Женева) и признанных международных курортах (Церматт, Санкт-Мориц). Есть кантоны, обладающие и природной красотой, и выгодным налогообложением, и удобным расположением. Но сегодня, в силу традиций и менталитета, в них нет активных девелоперских проектов, кроме жилых комплексов, рассчитанных на внутренний спрос населения. 

Сейчас свой потенциал для застройки и инвестиций осторожно раскрывает кантон Аппенцель на предальпийских холмах. Он граничит с озером Констанц, Лихтенштейном и Австрией и располагается всего в часе езды от Цюриха. Местная земля находится в собственности фермеров и сохраняет скромную рыночную стоимость относительно своей потенциальной ценности. Исторически здесь находились реабилитационные клиники, так как Аппенцель — центр швейцарской природной медицины и целительства. Сюда приезжала европейская аристократия еще до того, как эстафета популярности перешла к Французской Ривьере. 

Одним из востребованных направлений private-equity-проектов в Швейцарии становится создание wellness-отелей в кантонах, где этот рынок еще не перенасыщен. Говоря в целом про wellness-индустрию в стране, нужно сказать, что швейцарцы ценят аутентичность и простоту. Традиции здорового образа жизни и ухода за телом основываются прежде всего на жизненных силах организма и его способности максимально раскрыть собственные ресурсы. Так, медикаментозные и искусственные методы в стране традиционно не были популярны, несмотря на высокий уровень хирургии и фармацевтики. В Швейцарии на первом месте стоят прогулки в горах, травяные сборы, спорт и физиотерапия. 

Когда следует менять партнеров

Менять банкира, представителя или директора компании нужно, когда они, занимаясь бизнесом или активами клиента, плохо выходят на связь. Когда комиссии растут больше, чем доходы, а в предоставлении информации постоянно происходят сбои. Полезно проактивно актуализировать информацию о клиенте и не удивляться, а радоваться, когда швейцарский директор задает дополнительные вопросы. Он несет полную ответственность за деятельность компании.

Дополнительные материалы

Новые кремниевые долины: 5 самых интересных городов для инвестиций в недвижимость