Отобрать и вернуть: что происходит с бизнесом «Самолета» и его господдержкой

Изъятый актив

Издание «Коммерсантъ» со ссылкой на источники сообщило, что власти откажут девелоперу «Самолет» в прямых мерах господдержки. Ранее стало известно, что компания обратилась за поддержкой, в частности, попросила льготный кредит на 50 млрд рублей. Позднее финансовый директор группы Нина Голубничая на конференц-колле с инвесторами уточнила, что девелопер попросил субсидирование процентной ставки. Тогда же она упомянула, что девелопер лишился одного из своих флагманских проектов — ЖК «Квартал Марьино». 

Голубничая рассказала, что 23 октября прошлого года поступил иск Генпрокуратуры к латвийскому банку Rietumu Banka, который был совладельцем проекта с долей 49%. А латвийские активы считаются активами «недружественного» государства, сказала финдиректор. 

«Несмотря на то, что вся [документация по проекту] в российском [юридическом] поле, а «Самолет» — полностью российская компания, у нас не должно было возникнуть проблем как минимум с долей в 51%. Однако получилось так, что суд забрал весь актив в пользу государства. Все 100%. С чем мы, конечно, не согласны, это решение мы продолжаем оспаривать», — говорила финансовый директор «Самолета». 

В декабре прошлого года «Фонтанка» писала о национализации «Квартала Марьино». Издание сообщало, что Росимуществу переходят четыре юрлица: «Самолет-Марьино-1», «Самолет-Марьино-2», «Самолет-Марьино-3» и «Самолет-Марьино-4». Издание отмечало, что юрлица владели крупнейшими в Новой Москве земельными участками площадью 137 га на территории бывшей птицефабрики. 

Чьи деньги?

Объем продаж в первой очереди жилого комплекса достигал 86%, писало издание. По версии следствия, юрлица контролировались Rietumu Banka. Как писала «Фонтанка», прокуратура считала, что активы латвийского банка используются для вывода средств и формирования фиктивной задолженности в 2,5 млрд рублей. Подробности неизвестны, суд шел в закрытом режиме. 

Несмотря на то, что проект полностью перешел под контроль государства, обязательства перед дольщиками продолжает нести «Самолет», он же остается поручителем по кредитам по этому проекту на 13,2 млрд рублей — об этом, по данным РБК, премьеру Михаилу Мишустину писала генеральный директор «Самолета» Анна Акиньшина, когда обращалась за господдержкой.

«Аналогия такая: вы ждете деньги и собираетесь, например, поехать на них в отпуск в июне. Но в марте выясняется, что денег не будет, а кроме того, вы должны выплатить кредит, при том, что у вас куча долгов. В такой ситуации, возможно, вы расстроитесь и попросите помощи», — так объясняет ситуацию с «Самолетом» член совета директоров Simple Estate Артем Цогоев. «Самолет» потерял контроль над объектом, лишился возможности привлекать финансирование для его реализации и получать доход, продолжает Цогоев. «Это важный момент, который повлиял на решение идти к государству», — добавляет он. 

По данным «Коммерсанта», в качестве меры поддержки государство может способствовать возвращению «Самолету» «Квартала Марьино», который само же и изъяло.

Как все это влияет на инвестиционный кейс девелопера?

«Квартал Марьино» и его оценки

«Квартал Марьино» — это девелоперский проект комфорт-класса в Новой Москве со своей поликлиникой, торговым центром, школами, детскими садами, спорткомплексом. Общая площадь проекта — 855 000 кв. м. Проект должен быть полностью построен в 2027 году. 

По масштабам национализация «Квартала Марьино» сопоставима с другими громкими делами — изъятиям у собственников аэропорта «Домодедово» и золотодобытчика ЮГК, считает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель. 

Общая стоимость активов Rietumu Banka, изъятых в пользу российского государства (а это не только проект «Самолета», но также юрлица, владеющие другими объектами недвижимости), оценивается в 30 млрд рублей, говорит, в свою очередь, управляющий партнер адвокатского бюро «Астериск» Владимир Хантимиров. Исков с таким объемом требований среди всех дел о национализации не более 20%, говорит он. 

«Очевидно, что прямым правовым последствием изъятия девелоперского проекта является потеря ГК «Самолет» прав на денежные средства участников долевого строительства, находящиеся на счетах эскроу, а также сохранение обязательств ГК «Самолет» по возврату кредитных денежных средств, уже полученных от банков в качестве проектного финансирования», — говорит Учитель. 

У «Самолета» остались долговые обязательства на 13,2 млрд рублей, а упущенная прибыль составляет миллиарды рублей, но более точно оценить сейчас сложно, говорит Артем Цогоев. Оценить финансовый ущерб затрудняется и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. 

Потенциальная выручка, которую может принести «Квартал Марьино» на горизонте трех-пяти лет, может составлять около 300 млрд рублей, считает коммерческий директор инвестиционной компании «Доля роста» Валерий Богинский. Он напоминает, что по итогам 2025 года выручка «Самолета» составила 272 млрд рублей. Директор департамента торговых операций «ГБИГ Холдингс» Дмитрий Царьков добавляет, что аналитики рассматривали проект «Квартал Марьино» как ключевой драйвер роста выручки «Самолета». 

Если проект будет возвращен «Самолету», это потенциально добавит около 10-20% стоимости компании, подсчитывает руководитель проектов ИК «ВЕЛЕС Капитал» Валентина Савенкова. Тем не менее, по ее словам, возвращение «Квартала Марьино» не решит ключевую проблему застройщика — финансовые проблемы и огромную долговую нагрузку, которая достигает 950 млрд рублей. 

Поэтому пожелавший сохранить анонимность девелопер говорит, что вмешательство Генпрокуратуры и национализация «Квартала Марьино» — не ключевая причина проблем «Самолета». «Эти площадки совершенно точно их бы не спасли», — говорит он. 

Что с акциями?

Акции «Самолета» с начала 2024 года подешевели почти в пять раз: в январе 2024-го они торговались по 3900 рублей за бумагу, сейчас — по 848 рублей. Последнее заметное снижение «Самолет» пережил в начале февраля — как раз на сообщениях о необходимости господдержки. Тогда акции потеряли около 10%. 

По словам инвестиционного стратега УК «Арикапитал» Сергея Суверова, акции «Самолета» росли быстрее других девелоперов до 2024 года, кроме того, компания проводила самую агрессивную среди крупных девелоперов политику роста, которая захлебнулась после резкого повышения ключевой ставки Центробанком и отмены массовой льготной ипотеки.

Новость о том, что «Самолету», вероятно, не нужна господдержка, поскольку финансовое состояние компании не критическое, рынок воспринял благосклонно. «Потенциальное возвращение «Квартала Марьино» станет довольно позитивным сигналом для инвесторов, поскольку позволит восстановить часть ранее утраченной выручки и поддержать показатели бизнеса. Однако важно понимать, что возвращение одного, даже крупного, актива не решит в полной мере всех проблем», — говорит аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

Сильным позитивным фактором потенциальный возврат «Квартала Марьино» называет основатель Finbazar Владислав Никонов. Он отмечает, что, если это произойдет, восстановится объем строительства и продаж, что улучшает оценку земельного банка и снижает риски. «Важно, что речь идет не только о финансовом эффекте, но и о сигнале: если государство поможет, это означает, что девелопера рассматривают как системного игрока. В девелопменте такие сигналы часто важнее прямых субсидий», — уверен он. 

«Еще важно учесть нюанс, что государство изъяло землю и дома, но оставило обязательства перед дольщиками на компании. То есть сам факт устранения этой коллизии уже является большим позитивом для финансового баланса компании», — говорит инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин.