За последние пять лет стоимость квадратного метра в Париже выросла на 35-40% и составляет сегодня в среднем €8200. В кризис рост цен хотя и замедлился, но не прекратился. В 2009 году цены подросли на 6%, за первый квартал 2010-го — на 3%. Прогнозы аналитиков на ближайший год обнадеживают: ожидается 10-процентный рост.
Город делится на 20 округов, которые пронумерованы по спирали, закрученной по часовой стрелке от центра к пригородам. В разных округах метр стоит по-разному. Самыми престижными считаются округа с 1-го (Лувр — средняя цена €10 196 за квадратный метр) по 8-й (Елисейские Поля — €10 200, а также 16-й (Эйфелева башня — €8800). Здесь самое дорогое жилье и самый высокий уровень жизни.
Вот реальный пример. Квартира в Латинском квартале (5-й округ) площадью 50 кв. м с одной спальней стоит чуть более €500 000. Или около €10 000 за квадратный метр. 5-й округ заслуженно считается студенческим, и инвестору он интересен тем, что потенциальными арендаторами жилья могут быть не только работающие здесь эмигранты, но и студенты расположенной здесь Сорбонны.
Покупать, конечно, стоит в кредит. Французские банки дадут деньги под 3,5% годовых на 25 лет, но сумма кредита не может превышать 70% от суммы покупки, то есть €350 000. Кредит можно гасить досрочно без штрафных санкций. Покупателю понадобятся собственные средства в размере €150 000. Еще 10% от суммы покупки (€50 000) уйдет на гербовый сбор, юриста, нотариуса и оформление кредита. Основная часть этой суммы пойдет нотариусу. Во Франции нотариусы ведут всю сделку и несут ответственность за ее чистоту.
Первым этапом оформления сделки является заключение между сторонами предварительного договора — Compromis de Vente. Покупатель вносит задаток (обычно составляющий 10% от стоимости) и имеет право в течение семи дней передумать и получить деньги обратно. В течение одного-двух месяцев после внесения задатка нотариус проводит проверку юридической чистоты сделки и необходимую экспертизу объекта недвижимости.
Затем заключается основной договор купли-продажи у нотариуса. К моменту подписания договора покупатель должен полностью рассчитаться — перевести указанную в предварительном договоре сумму (за вычетом 10%) на счет нотариуса. После подписания акта двумя сторонами его заверяет нотариус, а продавец передает покупателю ключи. С этого момента покупатель считается владельцем недвижимости и может ей пользоваться.
Затем нотариус проводит необходимые действия по регистрации сделки, после чего владелец получает акт на владение собственностью. Оформление сделок по покупке жилья во Франции занимает в общей сложности около трех месяцев.
Если вы не планируете жить в этой квартире несколько лет, ее можно сдавать. Рыночная цена аренды в Латинском квартале сегодня – €2100 в месяц, не считая налогов и коммунальных услуг, которые оплачиваются арендатором. Выходит €25 000 в год, или 5% от стоимости объекта. Сумма ежемесячного платежа по кредиту в €350 000 составит €1750, или около €21 000 в год. Таким образом, арендных платежей вполне хватит на оплату кредита, и еще останется на мелкий ремонт жилья.
С течением времени, судя по прогнозам, стоимость квартиры будет расти. Франция поощряет долгосрочных инвесторов, полностью освобождая их от уплаты налога на прирост капитала через 15 лет. То есть, продав квартиру через это время, можно будет не платить налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Важный вопрос: как передать недвижимость потомкам с минимальными потерями, ведь налог на наследство во Франции очень высокий. Он может составлять до 40% от стоимости имущества. При правильном подходе этих налогов можно избежать. Квартира покупается на траст или на компанию во избежание налога на наследство. При смене владельца такого налога не возникает, потому что юридически смены собственника имущества не происходит.
Автор — директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills