Пора на выход: почему миллиардер Светаков распродает активы и на что тратит деньги

Основатель инвестиционной группы «Абсолют» неспешно пьет черный чай и улыбается. Через несколько часов он улетит на Бали, его ждет самолет, а уже на острове — любимый серфинг. Пандемия коронавируса не помеха: джет у него свой, а отрицательный результат теста освободил от обязательного карантина по прилете. Помимо предстоящего отпуска, у Александра Светакова есть еще поводы для хорошего настроения: один из крупнейших в стране владельцев коммерческой и жилой недвижимости встретил пандемию и кризис с нулевой кредитной нагрузкой, в рейтинге рантье Forbes компания поднялась с 12-го на 8-е место. Торговые центры и офисы принесли Светакову за год $190 млн.

Похоже, скоро Александр Светаков будет летать за границу исключительно ради отдыха: он стремительно сокращает свои активы за рубежом. Предприниматель распродал площадки в британских Ливерпуле, Манчестере, Лидсе, Абердине и Бристоле, где планировал строить жилье для сдачи в аренду. На Манхэттене он построил шесть подобных проектов, еще один сейчас на стадии строительства. Из 87 000 кв. м американской недвижимости российского миллиардера реализовано около 50%.

Миллиардер Светаков продал квартир на Манхэттене на $900 млн

Светаков стал скептически относиться к перспективам бизнеса на Западе после публикации так называемого «кремлевского списка», куда Минфин США поместил всех российских бизнесменов с оценкой состояния $1 млрд и выше. «Этот список носит не запретительный, но крайне негативный характер. Для нас подорожало финансирование, например. Никто не говорит, что это из-за списка, но все всё понимают», — объясняет предприниматель.

Мастер выбора

Среди крупных российских бизнесменов Светаков имеет репутацию человека, который все делает вовремя — и покупает, и продает. Пандемия и последовавший за ней кризис на рынке коммерческой недвижимости наглядно подтвердили эту мысль. В 2018 году Светаков продал, по подсчетам Forbes, основанных на предоставленных «Абсолютом» данных, 141 000 кв. м офисных площадей класса В и 135 000 кв. м офисов класса С. За всю эту недвижимость Светаков, по словам источника Forbes, знакомого с условиями сделок, мог получить $640–720 млн. Собеседник Forbes полагает, что основными покупателями выступили физические лица. «Институциональным инвесторам эти объекты были неинтересны, так как зачастую там проблемы с документами, сложно оценить арендный поток и привлечь приличного арендатора», — говорит он. В 2020 году «Абсолют» продал 70 000 кв. м офисной недвижимости, сделка должна быть закрыта в первом квартале 2021 года.

Офисы в пандемию частично опустели, и, по мнению Светакова, загрузка этих площадей и цены нескоро вернутся к докризисному уровню: «Многие работодатели поняли, что можно арендовать меньшие офисные площади, оставив часть сотрудников на дистанционной работе».

Коронавирус ударил не только по офисной, но и по торговой недвижимости. По оценке «Абсолюта», валовый арендный доход компании от торговых центров сократился на 20–25%. Падение могло быть больше, если бы «Абсолют» не шел навстречу арендаторам, снижая для них ставки. Для тех, кто простаивал в период карантина, арендную плату вообще отменили, а для тех, кто продолжал работать, снижали цены. «Мне лично позвонил руководитель крупной медицинской компании и попросил 95%-ную скидку. В итоге сошлись на 40%-ном дисконте», — рассказывает Светаков.

В планах бизнесмена и дальше сокращать портфель коммерческой недвижимости. «Я провел два месяца в 2014 году во Франкфурте и общался со многими представителями немецкого бизнеса, в том числе с бывшим руководителем фэмили-офиса семьи промышленников Квандт, владеющей пакетом акций BMW. Я интересовался возможностью инвестирования в коммерческую недвижимость Германии и спрашивал его мнения. Он ответил, что они не инвестируют в этот сектор, потому что в долгосрочной перспективе при изменении форматов недвижимости требуются значительные дополнительные вложения и большие инвестиции в капитальный ремонт. В будущем все может измениться кардинально», — рассказывает Светаков.

По словам миллиардера, тогда этот рынок переживал расцвет, слова собеседника его удивили, однако время показало, что он был прав. «Поэтому мы смотрим на коммерческую недвижимость именно как на сегмент, из которого мы постепенно выходим, — говорит Светаков. — При этом мы не демпингуем, стараемся продавать максимально выгодно». В I квартале этого года должна быть закрыта сделка по продаже мебельного центра Roomer на «Автозаводской» площадью 200 000 кв. м, одного из крупнейших торговых центров в портфеле «Абсолюта».

Также «Абсолют» полностью избавился от складских площадей. В начале 2020 года был продан складской комплекс общей площадью 61 000 кв. м в поселке Горки Ленинские в 10 км от МКАД, якорным арендатором которого был ТД «Абсолют», также до недавнего времени принадлежавший группе. Главными претендентами на этот объект называли британскую Raven Property Group и PLT — совместное предприятие Российского фонда прямых инвестиций и Mubadala, однако в итоге складской комплекс приобрела компания VS Real Estate. По оценке генерального директора компании CBRE Владимира Пинаева, сумма сделки могла составить 1,8–2,2 млрд рублей.

Миллиардер Александр Светаков рассказал, ради чего можно бросить бизнес

Без золота и красной икры

Александр Светаков умеет легко расставаться с активами, но только по хорошей цене. В 2007 году, перед бурей на финансовых рынках 2008 года, он с с партнерами Андреем Трусковым, Андреем Косолаповым и другими продал Абсолют Банк бельгийской группе KBC за $1,041 млрд. Эта сделка стала одной из самых удачных в российском банковском бизнесе. «Мне все время говорили: как же так, ты был банкиром, а сейчас будешь никто», — смеется Светаков. Он признает: после продажи банка звонков стало в два раза меньше, но, как считает сам бизнесмен, «это и к лучшему». «Звонили, говорили сначала о погоде, о молодежной моде, а потом просили денег», — с усмешкой вспоминает миллиардер.

Собственный банк облегчил для  Светакова покупку разнообразных непрофильных активов. Часть тех, кому отказывали в финансировании, возвращалась с предложением поучаствовать в бизнесе. Благодаря этому портфель группы пополнили доли в порту Усть-Луга, золотодобывающем комбинате в Якутии, Сангалыкском диоритовом карьере, казино «Мираж» на Новом Арбате в Москве, производителе напитков «Мегапак» и Северо-Восточной компании, производящей красную икру. О последней в разговоре с Forbes пять лет назад Светаков говорил с большим воодушевлением, однако в 2019 году он от икорного бизнеса избавился. «В этом бизнесе нет сверхприбылей, но при этом он сильно завязан на то, пришла рыба или нет», — поясняет предприниматель.

Бизнесмен расстался не только с разношерстными компаниями, доставшимися ему от банка, но и с торговым домом «Абсолют», некогда крупнейшим его активом. Торговля электроникой была первым крупным бизнесом Светакова. Начав с импорта калькуляторов из Сингапура, которые закупались по $5–8 и продавались в России по $40–50, к середине 1990-х «Абсолют» стал поставщиком техники для всех крупнейших розничных сетей — «Эльдорадо», «Техносилы», «М.Видео», «Мира». В 1997 году оборот торгового дома превышал $1,2 млрд. Однако рост конкуренции и расцвет онлайн-торговли привели к снижению рентабельности «Абсолюта» — по итогам 2017 года оборот компании составил всего $390 млн.

«Большую часть денег я хотел бы потратить при жизни»: почему миллиардер Светаков решил оставить детям «минимум»

По мнению генерального директора Infoline Ивана Федякова, многие оптовые компании постепенно покидают рынок, потому что не способны адаптироваться к меняющимся условиям, конкурентные преимущества, которые были раньше у торговых домов, фактически нивелированы. «Дистрибьюторские компании вынуждены развивать розницу и уходить в онлайн — без синергии с другими направлениями оптовый бизнес просто перестает быть целесообразным», — говорит Федяков. У ТД «Абсолют» было розничное подразделение, но в 1999 году Светаков с партнерами его продал. В июле 2018 года был продан и сам торговый дом латвийской компании Elko Group. Стоимость сделки не раскрывалась, по оценке инвест-менеджера компании «Открытие Брокер» Тимура Нигматуллина, она могла составить 1,5–3 млрд рублей.

«Идея была в том, чтобы отойти от активов, в которых у нас неконтрольный пакет, для того чтобы сконцентрироваться на земле и девелопменте», — объясняет Светаков. На земельный рынок он пришел также через банк. В начале 2000-х с идеей скупать землю в Подмосковье к нему обратился его знакомый Дмитрий Аксенов, бизнес-партнер депутата Дмитрия Саблина и впоследствии совладелец группы «Регион-Р». Светаков поддержал идею финансово. Собирать земельный банк партнерам помогало ветеранское движение «Боевое братство», созданное Саблиным. «Абсолют» дает деньги, «Боевое братство» работает», — рассказывал в беседе с Forbes один из землевладельцев. «Абсолют» и «Регион-Р» скупили более 50 000 га к западу, северу и северо-западу от Москвы и стали одними из крупнейших землевладельцев столичного региона. К 2006 году группа «Абсолют» и RDI Group (бывшая «Регион-Р» Аксенова и Саблина) разделили бизнес, у структур Светакова осталось 20 000 га. Когда началось расширение территории столицы, часть земель вошла в состав Новой Москвы.

Всего у «Абсолюта» сейчас семь проектов, крупнейшие — «Ближнее Переделкино» и «Первый Московский». Часть этих земель продана, часть застроена самим «Абсолютом», а часть — «Абсолютом» совместно с другими девелоперами (крупнейшие — «Самолет» и «МИЦ»). «Если участки интересные, имеет смысл застраивать их самим. По другим главное — не жадничать», — объясняет Александр Светаков. В 2021 году группа планирует самостоятельно начать строительство проекта на территории бывшего Бадаевского завода в Дорогомилово, где будет возведено 160 000 кв. м жилых площадей и 40 000 кв. м офисных. Общая стоимость проекта — $500 млн.

Продавать подмосковную землю «Абсолют» не спешит — Новая Москва благоустраивается, цена растет. «Стоимость квадратного метра в квартирах в Сколково приближается к 200 000 рублей, что близко к ценам старой Москвы», — приводит пример предприниматель. Есть, правда, нюанс. Большая часть земель «Абсолюта» относится к категории сельскохозяйственных, а с 2021 года стоимость перевода земли из одной категории в другую выросла в Москве в два раза, а в Новой Москве — в восемь раз.

«Я все чаще езжу на метро». Правила бизнеса Александра Светакова

Гуманное отношение

Кризис на рынке недвижимости Александр Светаков переживает без долговых обязательств, что его особенно радует. «В 2008 году у нас была долговая нагрузка под $1 млрд, я снимал деньги со своих личных счетов, чтобы платить зарплату. Было непросто, — рассказывает он. — Но этот урок я усвоил, сейчас у нас нулевая кредитная нагрузка».

Еще один повод для радости — это страховые активы. В состав инвестиционной группы «Абсолют» входит «Абсолют-Страхование», страховые сборы которой за 2020-й, по управленческой отчетности, составили 6,5 млрд рублей, рост за год — 30%. «Это удалось благодаря тому, что на протяжении трех лет мы делали акцент на автоматизацию бизнес-процессов и удаленное обслуживание клиентов», — рассказывает генеральный директор «Абсолют-Страхования» Дмитрий Руденко. По его словам, в пандемию просели многие виды страхования, к примеру выезжающих за рубеж и мигрантов, но выросли ключевые для компании направления — добровольное медицинское страхование, ипотечное страхование и автокаско. Страхует компания и покупателей квартир в проектах «Абсолюта», однако кэптивный и околокэптивный бизнес в портфеле компании занимает только 3,5%, подчеркивает Руденко.

В 2018 году «Абсолют» создал fintech-платформу Mafin, вложив $70 млн. По сути, это онлайн-сервис по автострахованию, использующий при формировании цен на страховки технологии больших данных на основе нейросетей и алгоритмов машинного обучения. Mafin рассчитывает стоимость для каждого клиента индивидуально, исходя из множества критериев, включая цвет автомобиля, его марку, модель, опыт водителя и пр. Покупка страховки и процесс урегулирования страхового случая происходят онлайн: повреждения, образовавшиеся в результате аварии, клиент снимает на телефон. У компании уже больше 35 000 клиентов. Пандемия и самоизоляция на руку Mafin — только в декабре количество полисов ОСАГО, оформленных через fintech-платформу, выросло на 53% по сравнению с ноябрем, а каско — более чем на 20%.

По оценке эксперта в области страхования Павла Самиева, аналогичных сервисов в России больше нет. Если компании удастся обеспечить высокую лояльность клиентов за счет более низких ставок, это даст значимый эффект — они будут пролонгировать договоры и рекомендовать сервис. При этом главным фактором успешности проекта Самиев считает способность Mafin полноценно урегулировать страховые случаи онлайн. «До сих пор все бились за каналы продаж. Теперь мы переходим к следующей стадии рынка, когда главным станет комфортное урегулирование, особенно онлайн, и тарифы, которые клиенты будут считать справедливыми для себя. Те, кто это внедрит, захватят рынок», — уверен Самиев.

Операционным управлением группы «Абсолют» и ее активов Светаков не занимается уже несколько лет. Он тратит время на то, что ему действительно интересно. Например, на благотворительность. Светаков говорит, что намерен все заработанные деньги потратить при жизни на благотворительные и социальные проекты. Заниматься благотворительностью миллиардер начал около 20 лет назад, когда был создан фонд «Абсолют-Помощь». В 2020 году фонд направил на благотворительность более 1 млрд рублей, в 2021 году, по планам, будет израсходовано 1,5 млрд рублей.

Фонд спонсирует Большой театр, Театр наций, Музей фотографии, Пушкинский музей. «Пушкинский мы сделали намного более доступным для инвалидов, оборудовали его туалетом для колясочников. Просто раньше, чтобы вы понимали, инвалиду нужно было за сутки позвонить, чтобы его при посещении музея два охранника встретили и занесли на второй этаж, — рассказывает миллиардер. — Теперь Пушкинский — один из самых доступных музеев для инвалидов в нашей стране, и я планирую расширить эту программу на 20 основных музеев Москвы».

В благотворительной деятельности Светаков является последователем Питера Сингера — австралийского философа, основателя всемирного движения эффективного альтруизма и движения освобождения животных, пропагандирующего гуманное отношение к животным и либерализацию условий их содержания. Один из крупнейших благотворительных проектов Светакова — расположенный в Подольском районе Подмосковья центр реабилитации временно бездомных животных «Юна», которым руководит его сестра Анна. «Гуманное отношение к животным учит гуманному отношению в принципе», — объясняет Светаков. Он еще не вегетарианец, но старается как можно реже употреблять мясо: «Вообще буду от него отказываться. Постепенно».

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes