Бетонный гигант: как основатель Zara стал крупнейшим в мире покупателем недвижимости
В ноябре Амансио Ортега, испанский миллиардер и основатель ретейлера Inditex, в который входят Zara, Pull & Bear, Bershka и Oysho, приобрел историческое здание Canada Post, расположенное в Ванкувере, примерно за $850 млн. Речь идет о масштабном технологическом хабе, занимающем целый городской квартал: в нем более 100 000 кв. м, выделенных под офисные помещения, которые арендует компания Amazon. Эта сделка побила все рекорды по стоимости продажи офисной недвижимости в истории Канады.
Для непубличного основателя Zara эта сделка стала тринадцатой покупкой недвижимости в прошлом году. В общей сложности Ортега, чье состояние оценивается в $141 млрд, потратил в 2025-м более $3 млрд на объекты недвижимости, разбросанные по десяти городам в восьми странах мира. Среди новых активов насчитывается семь офисных зданий, два отеля, два промышленных объекта, элитный торговый центр и жилищный комплекс, а также 49% акций крупного британского портового оператора.
Все больше богатейших людей мира вкладывают свои миллиарды в недвижимость. Сооснователь Oracle Ларри Эллисон имеет в своем портфеле объекты, которые оцениваются примерно в $3 млрд, включая гавайский остров Ланаи, отели в Калифорнии и Флориде, а также поместье в Палм-Бич. В то же время титан хедж-фондов Кен Гриффин за последние несколько лет потратил около $2 млрд на покупку элитной недвижимости во Флориде, Франции, Лондоне и Нью-Йорке.
Впрочем, никто из них не сможет сравниться с Ортегой. С тех пор как в 2001 году Inditex, крупнейший в мире ретейлер одежды, вышел на Мадридскую фондовую биржу (BM), 90-летний Ортега потратил примерно $24 млрд на 216 объектов недвижимости почти на 100 различных рынках. На сегодняшний день в его собственности остаются практически все из них, за исключением десяти. Более того, совокупная сумма его затрат превышает предполагаемые $20 млрд, которые основатель Amazon Джефф Безос вложил в свою аэрокосмическую компанию Blue Origin.
Forbes USA тщательно изучил корпоративную документацию, земельные реестры и пресс-релизы в девяти странах, а также сведения из баз данных по недвижимости Regrid и Real Capital Analytics, чтобы составить карту земельной империи Ортеги. В совокупности его активы, включающие более 200 объектов недвижимости в 13 странах, оцениваются в $25 млрд. Благодаря этим показателям Ортега считается крупнейшим магнатом недвижимости в мире, опережая признанных гигантов отрасли — австралийца Гарри Тригубова ($23,2 млрд) и американца Дональда Брена ($19,2 млрд).
Свой профессиональный путь Амансио Ортега, сын железнодорожного работника, начал в 14 лет в качестве помощника в магазине рубашек. В 1960-х годах вместе со своей супругой Росалией Мера, работавшей швеей, он наладил пошив платьев и белья прямо у себя в гостиной. В 1975 году супруги основали компанию Zara, а десятью годами позже — Inditex. В 1986 году они развелись, но Мера продолжала участвовать в деятельности компании в качестве члена совета директоров до 2004 года и оставалась акционером до самой своей смерти в 2013 году.
В 2001-м, после того как Inditex разместил на бирже 13,5% своих акций и привлек $1,1 млрд, Ортега начал активно инвестировать в недвижимость. Он основал холдинг Pontegadea. Через него он приобрел Club Hípico Casas Novas — конноспортивный комплекс, расположенный в его родном регионе Галисия, где его дочь Марта обучалась верховой езде. В течение следующих 25 лет он планомерно расширял портфель недвижимости, финансируя покупки в основном за счет дивидендных поступлений от Inditex, которые, по оценкам Forbes USA, с 2001 года составили в общей сложности около $28 млрд (после уплаты налогов), а также реинвестируя доход от аренды в новые активы.
По словам двух брокеров, сотрудничавших с компанией Ортеги и поделившихся информацией с Forbes USA на условиях анонимности, миллиардер, как правило, предпочитает приобретать трофейные объекты недвижимости за наличные средства, не привлекая заемное финансирование, и крайне редко продает свои активы. В годовой отчетности Pontegadea за 2024 год, последней из доступных, указаны обязательства компании на сумму в размере $390 млн. Это лишь 2% от общего количества активов — почти беспрецедентно низкий уровень долговой нагрузки для сферы недвижимости, особенно в сегменте коммерческих объектов.
«Он совсем не похож на большинство других инвесторов на рынке недвижимости. Кажется, будто у него неограниченный запас финансов, — заявил один из брокеров. — Он предпочитает объекты с низким уровнем риска и не стремится купить что-то для последующего улучшения. Он приобретает коллекционные активы — лучшие в своем классе на рынке. В этом смысле его подход скорее напоминает покупку первоклассных произведений искусства».
Среди знаковых приобретений Ортеги 43-этажный небоскреб Башня Пикассо (Torre Picasso) в Мадриде ($540 млн в 2011 году) и знаменитый Девоншир-хаус (Devonshire House) с видом на Грин-парк в Лондоне ($671 млн в 2013 году), а также офисный комплекс Troy Block площадью 74322 кв. м в Сиэтле, где располагается штаб-квартира Amazon ($740 млн в 2019 году), и отделанный золотом небоскреб Royal Bank Plaza в Торонто ($916 млн в 2022 году). Множество офисных и ретейл-площадей Ортеги занято такими арендаторами мирового уровня, как Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify и, разумеется, Zara. Кроме того, миллиардер владеет складскими комплексами, арендаторами которых выступают Amazon, FedEx, Home Depot и Walmart.
«Они приобретают высоконадежные активы — объекты, расположенные в ключевых городских точках. такие локации гарантируют высокий спрос на долгосрочную аренду, — поделился другой брокер. — Арендаторами чаще всего являются публичные компании с рыночной капитализацией в миллиарды долларов. Об их банкротстве можно даже не беспокоиться».
Еще одно принципиальное отличие заключается в сроке, в течение которого объекты остаются в портфеле. По сведениям базы данных Real Capital Analytics, Ортега продал лишь десять активов. «Они приобретают эти активы, нацелившись на бессрочное удержание. Большинство же других инвесторов обычно реализуют подобные активы через 5-10 лет. В Pontegadea к оценке недвижимости подходят совершенно иначе — они нацелены на долгосрочную генерацию денежных потоков», — добавляет один из брокеров.
Кроме того, подобный подход помогает Pontegadea защититься от резких колебаний стоимости недвижимости и изменений рыночной динамики, что особенно актуально в настоящее время, когда рынок коммерческой недвижимости, в частности, офисный сегмент переживает спад.
Ортега стал самым богатым в мире магнатом в сфере недвижимости отнюдь не из-за страсти к архитектуре и складским комплексам. Его секрет кроется в тщательно продуманной налоговой стратегии, которая помогла ему за 25 лет сэкономить в совокупности примерно $800 млн. В Испании на протяжении нескольких десятилетий действует налог на имущество, к которому в 2022 году присоединился налог солидарности, нацеленный на многомиллионные состояния. Именно по этим причинам незадействованные денежные средства превращаются для своих владельцев в настоящее бремя. Каждый год 31 декабря испанское правительство проводит проверку банковских счетов наиболее состоятельных граждан для уплаты ими налогового счета. Максимальная ставка налога на богатство и солидарность составляет 3,5% и добавляется к уже уплаченным сборам на дивиденды или прирост капитала. Более того, она применяется ко всем видам активов и денежных средств, включая те, что числятся в холдинговых компаниях.
Однако в законодательстве предусмотрено и важное исключение для семейных предприятий, позволяющее тем, кто соответствует нескольким ключевым критериям — доля владения, составляющая не менее чем 5% компании, занятие руководящего поста и подтверждение, что предприятие является активным холдингом, что и демонстрирует Pontegadea Ортеги — избегать уплаты налогов при условии, что денежные средства вложены в активы действующего бизнеса, а не лежат без движения на банковском счете.
По оценкам Forbes USA, с 2001 года Ортега сэкономил примерно $800 млн на налогах на имущество, реинвестируя свои дивиденды в порты, солнечные и ветровые электростанции, телекоммуникационные и инфраструктурные компании, а также в десятки объектов недвижимости. «Это стало ключевым фактором расширения портфеля недвижимости Pontegadea», — говорит Ракель Плаза, налоговый консультант лондонской компании Blevins Franks, специализирующейся на налогообложении и управлении частным капиталом.
Существует еще одно налоговое обязательство, которое Ортега сумел искусно минимизировать. Поскольку его доля в Inditex оформлена через холдинг Pontegadea, а не напрямую, он также может фактически обходить внушительную максимальную ставку налога на дивиденды в размере 30%, взимаемого с доходов физических лиц в Испании. Вместо этого, благодаря льготе для отечественных компаний, владеющих не менее чем 5% акций своей местной дочерней компании в течение более одного года (что применимо к доле Pontegadea в Inditex), он платит символические 1,25% с колоссальных годовых дивидендов. До 2021 года действовало полное освобождение от налога, что означает, что налог с более ранних дивидендов, которые за 20 лет составили почти $15 млрд, не взимался вовсе.
В целом благодаря этой льготе за последние 25 лет ему удалось сэкономить $7 млрд на налогах с дивидендов. Представитель компании Pontegadea сообщил Forbes USA, что Ортега и Pontegadea уплачивают налоги с прочих источников дохода, а дивиденды Inditex распределяются между акционерам после всех необходимых налоговых отчислений. Дополнительные удержания не применяются, чтобы избежать двойного налогообложения.
Несмотря на то, что по объему активов Pontegadea входит в число крупнейших семейных офисов мира, в штате компании числится примерно 90 сотрудников, рассредоточенных по восьми офисам в разных странах. В состав совета директоров входят всего четыре человека: сам Ортега, его вторая жена Флора Перес Маркоте, их дочь Марта Ортега, которая в настоящее время является председателем совета директоров Inditex, а также бессменный гендиректор холдинга Роберто Сибейра. Еще один давний заместитель, Хосе Арнау, в октябре покинул совет директоров. Представитель Pontegadea отклонил просьбу Forbes USA о встрече с Ортегой, Сибейрой или Арнау.
В одном из немногочисленных интервью, которое Сибейра дал Financial Times в 2020 году, он заявил, что Pontegadea «не стремится к огромной прибыли», а ищет «инвестиции, которые обеспечивают защиту, генерируют стабильный денежный поток и сохраняют стоимость капитала». В то время он говорил, что 95% объектов недвижимости компании находятся в «престижных районах», таких как элитные торговые зоны в крупных городах. «У нас огромное количество дивидендов, которые необходимо реинвестировать. Потому мы и достигли таких масштабов, о которых и не мечтали», — добавил Арнау в том же интервью.
Размеры дивидендных выплат продолжают расти. Ортега должен получить от Inditex рекордные дивиденды в размере $3,8 млрд двумя траншами — в мае и ноябре. И он уже активно использует эти средства. В феврале австралийская компания Macquarie, специализирующаяся на управлении активами, объявила о сделке на сумму $8 млрд по приобретению публичной логистической компании Qube Holdings в партнерстве с Pontegadea и австралийским пенсионным фондом.
Пока остается неясным, какую именно часть от этой суммы выплатит Ортега, но, скорее всего, он найдет и другие способы реинвестировать полученные средства до Нового года, когда испанские власти проверят его счета.
Перевод Ксении Лычагиной