Защита от застройщика: грозит ли России новый кризис обманутых дольщиков
Как обманывали дольщиков
Массовое появление в России обманутых дольщиков в начале 2000-х годов было настоящим кошмаром как для властей, так и для рынка цивилизованных застройщиков. Люди покупали квартиры на этапе котлована, но ни ключей, ни денег так и не получали. Принято считать, что обмануто было около 200 000 граждан. Популярными в тот период способами мошенничества были двойные продажи квартир или выстраивание финансово-жилищных пирамид, когда текущие проекты достраивались за счет средств новых дольщиков.
Базово это было возможно, во-первых, из-за неопределенности статуса застройщика, и, во-вторых, потому что у девелоперов был доступ к деньгам покупателей. Первый момент был исправлен в 2004 году, с принятием 214 ФЗ, закона, регулирующего процесс долевого строительства. Второй — в 2019-м, после того как на жилищное строительство была распространена система проектного финансирования. Между дольщиками и застройщиками появился посредник-гарант — банк, имеющий лицензию ЦБ. Именно он кредитует строительство и хранит деньги дольщиков на обязательных эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает лишь после завершения строительства. Банк также не имеет права использовать средства с эскроу-счетов. Более того, деньги на счете (в пределах 10 млн рублей) застрахованы государством.
Новая экономика
После отмены массовой льготной ипотеки в середине 2024 года и повышения ключевой ставки строительная отрасль прошла стадию принятия. Рост себестоимости проектов из-за удорожания финансирования, по оценкам ФСК, составил 20–30%. Драйвером этого процесса является рост ключевой ставки, остальное — следствие неравноправных отношений застройщиков с банками. В то же время из-за запредельно высоких ставок по ипотеке и закрытия программ льготного финансирования у граждан явно сократилась покупательская способность. Глава думского комитета по защите конкуренции Валерий Гартунг даже прогнозирует, что из-за высокой ставки скоро начнут останавливаться стройки.
Факт в том, что изменения в правилах игры меняют экономику проектов. Если раньше покрытие по проектному финансированию (соотношение денег на счетах эскроу к количеству денег, которое застройщики забирали у банков на строительство) составляло 130–150%, то на начало 2024-го — 90%, а на конец года — уже 72%. К концу I квартала 2025-го эта доля, скорее всего, стала еще ниже.
У застройщиков остаются небольшие возможности для маневра в рамках 214-ФЗ. Те, кто попытались действовать в обход, например, совместно с банками предлагать заемщикам при выдаче ипотеки заключать договоры участия в долевом строительстве, по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве, получили предупреждение ЦБ и прекратили. Сейчас массовых злоупотреблений правилами игры на рынке не видно. Главными инструментами застройщиков для привлечения покупателей остаются рассрочки и траншевая ипотека. И то и другое вписывается в логику 214 ФЗ и широко используется в глобальной практике, в них нет ничего, что прописано мелким шрифтом.
Защита покупателя
Механизм рассрочек — это история отношений застройщика и банка и их же риски. Застройщик может не получить деньги за построенную квартиру, риск банка тоже высок — он может профинансировать весь проект, а деньги на эскроу-счета так и не поступят. В итоге застройщик и банк рискуют остаться не только с проданным объектом и пустыми счетами, но и долгами дольщиков. Это же касается и траншевой ипотеки. Для застройщиков она более комфортна, поскольку гарантии оплаты за дольщика дает банк — именно поэтому покупатели получают по ней лучшие условия сегодня.
В перспективе рынок может столкнуться с проблемой в отношениях застройщиков и клиентов, купивших квартиру в рассрочку, но не рассчитавшихся за нее. Сегодня, по оценкам ФСК, примерно половина предоставляемых рассрочек заменила ушедшую в прошлое льготную ипотеку. Понимая свои риски, застройщики стараются устанавливать дополнительные фильтры. Например, в портфеле ФСК доля рассрочек составляет 30% при 50%-ной предоплате. У кого-то на рассрочки приходится до половины портфеля. Надо понимать, что 50% предоплаты — это достаточно, чтобы отсеять тех, кто просто хочет поиграть, как на бирже с плечом. Регулярные существенные платежи в течение срока рассрочки тоже отсеивают неплатежеспособных и недобросовестных покупателей.
К чему должен быть готов дольщик, соглашаясь на рассрочки — это взятие на себя рисков по стоимости денег. Многие покупатели сейчас берут ипотеку с неким видением, что через два года ключевая ставка изменится, и в тот момент, когда банк реально будет выдавать деньги и определится их финальная стоимость, это будет не так больно. Но этого может и не произойти. Это своего рода прыжок в будущее. С другой стороны, такой прыжок дает возможность покупателю зафиксировать сегодняшнюю стоимость квартиры. Если взять в расчет сценарий сжатия предложения и последующего прихода на рынок жилья больших денег, и, соответственно, резкого роста цен, это вполне себе бонус.
Надежности механизму придает тот факт, что банки, занимающиеся проектным финансированием, это мега-крупные кредиторы — те самые too big to fail. Это «Сбер», ВТБ, Газпром, Дом.РФ, с неким отставанием — Альфа-банк. Именно они гарантируют доведение до конца всех проектов, которые идут через эскроу-счета.
Где остаются риски
Остаются ли в этой ситуации какие-то риски для покупателей? Да. Это фактор времени. По ряду проектов задержки сроков окончания строительства могут составить один-два года. Причиной этому могут быть две проблемы.
Первая связана с излишне оптимистичным видением рынка застройщиками, которые вывели в продажу большое количество объектов в 2023–2024 годах, а спрос на них оказался существенно ниже ожиданий. Это сродни затовариванию складов. Стройку выведенного в продажу корпуса остановить нельзя, потому что системные застройщики так не поступают, но потребность в финансировании строительства существенно опережает привлечение средств. Купируется эта проблема просто — остановкой вывода новых корпусов в диапазоне двух лет, но в моменте финансовая нагрузка будет велика. Уже по итогам I квартала мы видим сокращение начала строительства новых корпусов на 36% по России по отношению к прошлому году, и эта тенденция будет только развиваться.
Вторая проблема связана с последствиями агрессивной политики ряда застройщиков по покупке дорогих земельных участков. Подобных сделок на рынке были десятки. В сегодняшней ситуации таким застройщикам сложно добиться приемлемого уровня покрытия, и, как результат, они сталкиваются с большой процентной нагрузкой и необходимостью дофинансировать проект из собственных средств, которых обычно у них нет. В этом случае банк будет вынужден изымать проект и искать нового девелопера. Процесс займет время и в конечном счете затянет ввод дома в эксплуатацию.
Некоторые компании, пытаясь избежать подобного сценария, не начинают стройку, и банк просто продлевает им бридж-кредит — идет капитализация стоимости земельного участка. Если площадка была куплена за 10 млрд рублей, то при текущей ставке ежегодные проценты составляют 2,5–2,7 млрд. Именно поэтому сегодня ряд крупных игроков продает земельные участки, чего в таких масштабах раньше не наблюдалось. Покупатели-оптимисты ждут, когда рынок поменяется и позволит отбить дорогую стоимость участка и накопленный процент. Если этого не произойдет, мы увидим массовые банкротства, затем банки выставят их земельные участки на продажу с каким-то дисконтом, зафиксируют убыток и будут работать дальше. Банк найдет того, кто завершит проект, пусть и с задержкой в пару лет.
Посчитать издержки покупателя в этих случаях несложно — это проценты по депозитам, которые можно было получить за это время, то есть в среднем 30–40% от стоимости средств, которые вносились на счет. Эти деньги не пропадут, просто их возможности не будут реализованы вовремя. Если считать упущенную выгоду по стоимости аренды квартиры, то сумма будет поменьше. И даже эти издержки покупатели смогут требовать с застройщика, а если он разорится — с банка. Так что без денег и крыши над головой покупатели не останутся.
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора