Петербург продал 900 га "хрущевок" под снос

Денис Пинчук
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ (Рейтер) - Группа частных инвесторов из числа крупных российских промышленников купила у Санкт-Петербурга 900 гектаров земли на окраинах города, и намерена снести "хрущевки" и возвести более 7 миллионов квадратных метров жилья эконом-класса, передав треть квартир городу.
Состоявшийся в среду аукцион выиграла компания СПб- Реновация, которой владеют экс-глава строительной компании Главстрой Артур Маркарян, основной акционер рыбоперерабатывающей компании Русское море Максим Воробьев и один из ключевых акционеров металлургического гиганта Евраз Александр Абрамов.
Победители заплатили 391,2 миллиона рублей. Город за свои деньги построит на проданной территории социальные объекты, инвесторы - инженерные сети.
"На этой территории можно построить 7,2 миллиона квадратных метров жилья, 35-36 процентов из них передать городу в течении девяти лет. Речь идет о современном комфортном жилье эконом-класса", - сказал Маркарян журналистам.
По его словам, у Абрамова - миноритарный пакет СПб-Реновации. Он отказался раскрыть доли других учредителей и затруднился оценить стоимость всего проекта. Воробьев подтвердил Рейтер, что у Абрамова - меньше 50 процентов.
"У меня и Маркаряна - больше 50 процентов. Абрамов выступает, главным образом, как финансовый инвестор".
Он не смог оценить точную стоимость и рентабельность проекта, сказав, что это будет известно только через несколько лет.
"В первые два года затраты только на проектирование составят десятки миллионов долларов в год. Потом будет понятен объем инвестиций в строительство - это будут сотни миллионов в год. Первые годы проект будет финансироваться за счет собственных средств компании. Вы, конечно, можете взять 7,2 миллиона квадратных метров и умножить, например, на $1.000, но я не думаю, что эта цифра будет правильной".
КТО БУДЕТ РАССЕЛЯТЬ?
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) оценивает себестоимость строительства квадратного метра в сегодняшних ценах в 35.000 рублей, а весь проект - в 300 миллиардов рублей.
Глава аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов говорит, что сейчас себестоимость метра составляет около $1.500.
"Плюс еще $100 на метр - бюджет сноcа ветхих домов, плюс около $150 - замена изношенных инженерных сетей".
"Это миллиарды, возможно, - десятки миллиардов долларов", - оценивает проект реновации всех проданных территорий глава офиса Knight Frank в Санкт-Петербурге Олег Барков.
"Учитывая опыт тех людей, которые вовлечены в реализацию проекта, он может быть рентабельным. Учитывая, что речь идет о давно обжитых популярных местах жительства - спрос будет обеспечен. Но проект будет сложным просто потому, что в Санкт-Петербурге нет опыта регенерации кварталов, в то время как в Москве это поставлено на поток", - сказал он.
По условиям расселения, новые квартиры наниматели и собственники получат из расчета 33 квадратных метра для одиноко проживающих или 18 метров на каждого члена семьи.
По мнению Соколова, ключевой вопрос - кто будет расселять дома: проект может быть выгоден, если власти возьмут процесс под полный контроль.
Но опыт уже проводившегося расселения "хрущевок" показывал, что часто после стартов таких проектов в квартирах прописывается 5-10-20 и более человек при попустительстве городских служб, вспоминает он.
"Если город не возьмет на себя расселение старых домов, то бюджет расселения может быть астрономическим для инвестора и может превысить бюджет строительства. Тогда рентабельность может быть отрицательной", - сказал Соколов.
Тем не менее, Захарова оценивает рентабельность на уровне 30 процентов.
"Надо учитывать, что в связи с длительными сроками реализации проекта, большим объемом требуемых инвестиций, а также с тем, что в нем будут задействованы интересы большого количества частных лиц, проект является достаточно рискованным", - говорит она.
"Проект рентабельный, хотя и очень сложный", - настаивает Воробьев.
Он обещает привлечь иностранных специалистов в области реновации и комплексной застройки территорий, которые приведут в город "технологии экологически чистого энергоэффективного строительства, без которых я не вижу будущего девелопмента".
Он отмечает, что расселением инвестор и город будут заниматься вместе, хотя в сообщении городского фонда имущества сказано, что "в обязанности инвестора входит... расселение существующих домов".
Ни СПб-Реновация, ни питерские власти не знают, какое количество жителей "хрущевок" им предстоит переселить в новые квартиры.
(Редактор Алексей Калмыков)