Москва против ГДР: есть ли альтернатива всеобщей реновации

Фото Натальи Гарнелис / ТАСС
Фото Натальи Гарнелис / ТАСС
Городские власти в России не знают, что делать с районами советской застройки, составляющими более половины жилья в стране. Единственный инструмент — снести дома и отдать территорию под застройку девелоперам. Но, как показывает опыт бывших соцстран Восточной Европы, эти районы вполне поддаются модернизации, считает урбанист, научная сотрудница Центра компетенций по крупным жилым массивам (Берлин) Мария Мельникова

Логика девелоперов

Более половины россиян проживают в домах эпохи советской массовой застройки. В 1956-1990 годах было построено около 2 млрд кв. м жилья — это 55% всего жилого фонда страны. Эти здания определяют облик российских городов — ряды пятиэтажек вдоль основных улиц, многоэтажные микрорайоны на окраинах.

Одна из проблем этой застройки сегодня — ухудшение технического состояния. Решать ее предлагается кардинально, за счет сноса старых зданий и строительства новых. В 2017 году прогремела идея московской реновации: мэр Сергей Собянин предложил снести большинство московских пятиэтажек, построив на их месте жилье по стандартам европейской квартальной застройки. Многие москвичи поддержали замысел мэрии в надежде получить квартиры в новых домах. Реализуются эти планы медленно, но московский опыт уже предлагается распространить на другие регионы.

В конце декабря 2020 года был принят закон о комплексном развитии территорий, который регламентирует правила реновации для всей страны. Более 40% многоквартирного фонда в России старше 50 лет, то есть через 10 лет эти дома могут перейти в статус аварийного и ветхого жилья. Разработчики закона считают, что накопления в фондах капитального ремонта не позволят решить проблему технического износа в таком масштабе. Бюджет тоже не потянет расходов по строительству нового жилья. Поэтому предполагается, что частные инвесторы будут перестраивать целые жилые кварталы и за счет увеличения плотности застройки получится и предоставить жителям новые квартиры, и обновить старую инфраструктуру.

Переселение народов: что не так с законом о комплексном развитии территорий

Такая логика означает, что задача модернизации и сохранения многоквартирного жилого фонда не является приоритетом жилищной политики. Снос и задача поддержания технического состояния противоречат друг другу — если не ремонтировать дома, то территории становятся более интересными для развития через снос и расселение.

Новый закон только подтверждает, что развитие города понимается российскими властями как стройка — преобразование физического пространства. Профессиональное сообщество городских планировщиков пытается изменить эти подходы. В сфере благоустройства и развития общественных пространств есть некоторые успехи. А вот в жилищной политике все по-старому.

Очевидно, что решение о предоставлении жителям новых квартир за счет масштабных девелоперских проектов может работать только в центральных районах городов с растущим рынком недвижимости. А что делать с советской застройкой в районах на окраинах или в городах с убывающим населением? Да и там, где рынок жилья на подъеме, возникает вопрос: если сейчас построить выше и больше, то что будет через 50 лет, когда эти новые дома снова состарятся?

Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву

Другой путь

Старые дома можно и нужно ремонтировать, адаптировать к современным техническим стандартам. Важно делать это вовремя. После объединения Германии типичные для ГДР панельные дома стали объектом критики западных публицистов, что негативно сказывалось на и так невысокой самооценке восточных немцев. Обсуждалась идея массового сноса панельных районов. Однако все решила экономика: доведение панельного жилого фонда до западных стандартов стоило в четыре раза дешевле, чем строительство нового жилья. До сих пор здания социалистических массовых серий в Германии ценятся именно за простоту в содержании и за высокие стандарты энергоэффективности, достигнутые после реконструкции.

Опыт Германии был успешен во многом потому, что там отсутствовала бесплатная приватизация жилья: большинство жилых зданий переданы в собственность профессиональных жилищных компаний и кооперативов. Однако обновление многоквартирного жилого фонда возможно и в условиях, когда почти все квартиры принадлежат частным лицам. Например, такая программа успешно работает в Литве. У объединения собственников есть возможность взять кредит и нанять профессионального управляющего для реализации проекта обновления жилого дома.

В европейских городах работа с существующим жилым фондом — куда более важная часть стратегии развития, чем новое строительство. Речь идет не только о панельных домах — все здания в городе периодически требуют обновления и модернизации. Кроме того, ремонт и реконструкция старых зданий выгодны для городской экономики: создаются новые компании, рабочие места, увеличиваются налоговые поступления (по данным программы модернизации зданий в Эстонии, 32% вложенных средств возвращается в бюджет).

Обновление зданий — только одна из задач. Нужно постепенно улучшать структуру районов массовой застройки: развивать центры, общественные пространства, обновлять социальную инфраструктуру, делать районы более удобными для пешеходов и велосипедистов. Чтобы в итоге люди, родившиеся на городских окраинах, имели равные возможности с теми, кто вырос в более престижных районах.

«Операция реновация»: большевистские методы в эпоху частной собственности

В отличие от перестройки домов и инфраструктуры задачи социального развития требуют долгосрочного сотрудничества чиновников, НКО, школ, социальных служб и самих жителей. Сообща они могут решить, как улучшить ситуацию или как минимум не допустить ее ухудшения. Совместные проекты могут носить экспериментальный характер: программа поддержки родителей-одиночек, молодежный дискуссионный клуб, проекты для профориентации школьников, ярмарки вакансий с карьерным коучингом, мозговой штурм для предпринимателей, создающих новые рабочие места в районе.

Со временем опыт взаимодействия становится ресурсом развития района. Культура диалога, открытое обсуждение проблем и возможность для эксперимента позволяет разработать умные решения, которые одновременно будут реализовывать несколько задач развития территории.

Социальные лаборатории

Все эти подходы теоретически применимы и в российских реалиях. Долгосрочные стратегии развития районов позволяют более эффективно вкладывать бюджетные средства, координировать деятельность разных департаментов городских администраций и частных инвесторов. При таком подходе хотя бы на уровне отдельных микрорайонов города возникает понятный образ будущего: куда стремиться, какие задачи решать. Когда такие стратегии разрабатываются местными жителями, это позволяет решать реально существующие проблемы.

Задача обновления зданий и восстановления их технического состояния сложная. Но и она может постепенно решаться, если государство создаст условия, в которых собственники квартир смогут эффективно взаимодействовать.

Реновация по-питерски: чему учит опыт северной столицы

В международной практике накоплен опыт реализации программ и проектов, на которые можно опираться при выстраивании собственной политики. Однако последние лет тридцать в России практически ничего подобного не делается. Многоэтажные районы на окраинах российских городов как будто застыли в летаргическом сне. Ни городские администрации, ни федеральные власти, ни управляющие компании не готовы планировать будущее этих районов в долгосрочной перспективе. Отдельные жители-активисты стараются что-то делать, но большинство, глядя на окружающее пространство, даже не представляет, что какие-то изменения возможны.

Очень важно, чтобы задача сохранения массового жилого фонда вошла в политику городского развития в России. Жилье — это фундаментальное право человека, и у российских граждан должна быть возможность сохранить свои квартиры. Если начать заниматься советскими микрорайонами, то сразу возникнут правильные вопросы: кто там живет, какие потребности у этих людей, за что они могут взять ответственность и в чем готовы участвовать.  

Скорее всего, в итоге окажется, что визуальный облик зданий и окружающего пространства — это не основное, что волнует жителей. Куда более значимы социальные вопросы, связанные с образованием детей, безопасностью, здоровьем. Как их решать в локальном масштабе — вопрос для отдельного обсуждения. Микрорайоны на окраинах могли бы стать лабораториями, в которых вырабатывается новая социальная политика — не та, где государство выступает главным гарантом благополучия, а та, где разные представители локального сообщества сотрудничают друг с другом, чтобы сделать собственную жизнь лучше.

Преимущество советских жилых районов в том, что они уже имеют свою историю, городская среда там постепенно развивается. Изменения должны быть постепенными, чтобы было время сохранить то, что обрело ценность для жителей. Снос — это всегда слишком простое решение. Всегда можно разрушить и построить заново, но зачем, если нет уверенности, что получится лучше?

Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции

Дополнительные материалы

По стандарту: в каких домах мы будем жить через 5 лет