Логика девелоперов
Более половины россиян проживают в домах эпохи советской массовой застройки. В 1956-1990 годах было построено около 2 млрд кв. м жилья — это 55% всего жилого фонда страны. Эти здания определяют облик российских городов — ряды пятиэтажек вдоль основных улиц, многоэтажные микрорайоны на окраинах.
Одна из проблем этой застройки сегодня — ухудшение технического состояния. Решать ее предлагается кардинально, за счет сноса старых зданий и строительства новых. В 2017 году прогремела идея московской реновации: мэр Сергей Собянин предложил снести большинство московских пятиэтажек, построив на их месте жилье по стандартам европейской квартальной застройки. Многие москвичи поддержали замысел мэрии в надежде получить квартиры в новых домах. Реализуются эти планы медленно, но московский опыт уже предлагается распространить на другие регионы.
В конце декабря 2020 года был принят закон о комплексном развитии территорий, который регламентирует правила реновации для всей страны. Более 40% многоквартирного фонда в России старше 50 лет, то есть через 10 лет эти дома могут перейти в статус аварийного и ветхого жилья. Разработчики закона считают, что накопления в фондах капитального ремонта не позволят решить проблему технического износа в таком масштабе. Бюджет тоже не потянет расходов по строительству нового жилья. Поэтому предполагается, что частные инвесторы будут перестраивать целые жилые кварталы и за счет увеличения плотности застройки получится и предоставить жителям новые квартиры, и обновить старую инфраструктуру.
Переселение народов: что не так с законом о комплексном развитии территорий
Такая логика означает, что задача модернизации и сохранения многоквартирного жилого фонда не является приоритетом жилищной политики. Снос и задача поддержания технического состояния противоречат друг другу — если не ремонтировать дома, то территории становятся более интересными для развития через снос и расселение.
Новый закон только подтверждает, что развитие города понимается российскими властями как стройка — преобразование физического пространства. Профессиональное сообщество городских планировщиков пытается изменить эти подходы. В сфере благоустройства и развития общественных пространств есть некоторые успехи. А вот в жилищной политике все по-старому.
Очевидно, что решение о предоставлении жителям новых квартир за счет масштабных девелоперских проектов может работать только в центральных районах городов с растущим рынком недвижимости. А что делать с советской застройкой в районах на окраинах или в городах с убывающим населением? Да и там, где рынок жилья на подъеме, возникает вопрос: если сейчас построить выше и больше, то что будет через 50 лет, когда эти новые дома снова состарятся?
Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву
Другой путь
Старые дома можно и нужно ремонтировать, адаптировать к современным техническим стандартам. Важно делать это вовремя. После объединения Германии типичные для ГДР панельные дома стали объектом критики западных публицистов, что негативно сказывалось на и так невысокой самооценке восточных немцев. Обсуждалась идея массового сноса панельных районов. Однако все решила экономика: доведение панельного жилого фонда до западных стандартов стоило в четыре раза дешевле, чем строительство нового жилья. До сих пор здания социалистических массовых серий в Германии ценятся именно за простоту в содержании и за высокие стандарты энергоэффективности, достигнутые после реконструкции.
Опыт Германии был успешен во многом потому, что там отсутствовала бесплатная приватизация жилья: большинство жилых зданий переданы в собственность профессиональных жилищных компаний и кооперативов. Однако обновление многоквартирного жилого фонда возможно и в условиях, когда почти все квартиры принадлежат частным лицам. Например, такая программа успешно работает в Литве. У объединения собственников есть возможность взять кредит и нанять профессионального управляющего для реализации проекта обновления жилого дома.
В европейских городах работа с существующим жилым фондом — куда более важная часть стратегии развития, чем новое строительство. Речь идет не только о панельных домах — все здания в городе периодически требуют обновления и модернизации. Кроме того, ремонт и реконструкция старых зданий выгодны для городской экономики: создаются новые компании, рабочие места, увеличиваются налоговые поступления (по данным программы модернизации зданий в Эстонии, 32% вложенных средств возвращается в бюджет).
Обновление зданий — только одна из задач. Нужно постепенно улучшать структуру районов массовой застройки: развивать центры, общественные пространства, обновлять социальную инфраструктуру, делать районы более удобными для пешеходов и велосипедистов. Чтобы в итоге люди, родившиеся на городских окраинах, имели равные возможности с теми, кто вырос в более престижных районах.
«Операция реновация»: большевистские методы в эпоху частной собственности
В отличие от перестройки домов и инфраструктуры задачи социального развития требуют долгосрочного сотрудничества чиновников, НКО, школ, социальных служб и самих жителей. Сообща они могут решить, как улучшить ситуацию или как минимум не допустить ее ухудшения. Совместные проекты могут носить экспериментальный характер: программа поддержки родителей-одиночек, молодежный дискуссионный клуб, проекты для профориентации школьников, ярмарки вакансий с карьерным коучингом, мозговой штурм для предпринимателей, создающих новые рабочие места в районе.
Со временем опыт взаимодействия становится ресурсом развития района. Культура диалога, открытое обсуждение проблем и возможность для эксперимента позволяет разработать умные решения, которые одновременно будут реализовывать несколько задач развития территории.
Социальные лаборатории
Все эти подходы теоретически применимы и в российских реалиях. Долгосрочные стратегии развития районов позволяют более эффективно вкладывать бюджетные средства, координировать деятельность разных департаментов городских администраций и частных инвесторов. При таком подходе хотя бы на уровне отдельных микрорайонов города возникает понятный образ будущего: куда стремиться, какие задачи решать. Когда такие стратегии разрабатываются местными жителями, это позволяет решать реально существующие проблемы.
Задача обновления зданий и восстановления их технического состояния сложная. Но и она может постепенно решаться, если государство создаст условия, в которых собственники квартир смогут эффективно взаимодействовать.
Реновация по-питерски: чему учит опыт северной столицы
В международной практике накоплен опыт реализации программ и проектов, на которые можно опираться при выстраивании собственной политики. Однако последние лет тридцать в России практически ничего подобного не делается. Многоэтажные районы на окраинах российских городов как будто застыли в летаргическом сне. Ни городские администрации, ни федеральные власти, ни управляющие компании не готовы планировать будущее этих районов в долгосрочной перспективе. Отдельные жители-активисты стараются что-то делать, но большинство, глядя на окружающее пространство, даже не представляет, что какие-то изменения возможны.
Очень важно, чтобы задача сохранения массового жилого фонда вошла в политику городского развития в России. Жилье — это фундаментальное право человека, и у российских граждан должна быть возможность сохранить свои квартиры. Если начать заниматься советскими микрорайонами, то сразу возникнут правильные вопросы: кто там живет, какие потребности у этих людей, за что они могут взять ответственность и в чем готовы участвовать.
Скорее всего, в итоге окажется, что визуальный облик зданий и окружающего пространства — это не основное, что волнует жителей. Куда более значимы социальные вопросы, связанные с образованием детей, безопасностью, здоровьем. Как их решать в локальном масштабе — вопрос для отдельного обсуждения. Микрорайоны на окраинах могли бы стать лабораториями, в которых вырабатывается новая социальная политика — не та, где государство выступает главным гарантом благополучия, а та, где разные представители локального сообщества сотрудничают друг с другом, чтобы сделать собственную жизнь лучше.
Преимущество советских жилых районов в том, что они уже имеют свою историю, городская среда там постепенно развивается. Изменения должны быть постепенными, чтобы было время сохранить то, что обрело ценность для жителей. Снос — это всегда слишком простое решение. Всегда можно разрушить и построить заново, но зачем, если нет уверенности, что получится лучше?
Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции
По стандарту: в каких домах мы будем жить через 5 лет
По стандарту: в каких домах мы будем жить через 5 лет
