Защита для квадратного метра: юридические аспекты коммерческой недвижимости

Защита для квадратного метра: юридические аспекты коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости Москвы в этом году заметно оживился: появляются новые объекты, при этом объем вакантных площадей снижается, а арендные ставки растут. Казалось бы, трудные времена для собственников остались позади, но это только на первый взгляд. Параллельно с заполняемостью площадей растет ставка налога на имущество, а взаимоотношений с ДГИ г. Москвы и госинспекцией усложняются. Пренебрежение базовыми юридическими правилами может и сегодня стать фатальным для бизнеса. О том, как законодательство и судебная практика влияют на рынок, рассказывает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Какие вызовы и тренды на рынке столичной коммерческой недвижимости вы наблюдали за последние годы?

В первую очередь это усиление борьбы с нарушениями в области использования недвижимого имущества. Основной рынок коммерческой недвижимости сформировался через приватизацию, и на протяжении десятилетий такие объекты не приводились в соответствие с постоянно меняющимся законодательством. В результате возникают вопросы по части земельных правоотношений и самовольного строительства, которые перетекают в крупные штрафы, длительные судебные тяжбы или вовсе в снос объектов недвижимого имущества.

Во-вторых, с 2014 года всё больше объектов переходят на налогообложение от кадастровой стоимости. Это накладывает свой отпечаток на собственников приватизированных объектов, которые 20 лет строили свои финансовые потоки исходя из того, что налог на имущество был близок к нулю, а теперь он стал ощутимой статьей расхода (в среднем 15% от арендного потока). Это все подтверждает сложившийся на рынке тренд повышения актуальности института бремени содержания собственниками принадлежащего им имущества. Чтобы и в будущем оставаться собственником этого имущества, необходимо удостовериться в том, что объект корректно стоит на кадастровом учете, надлежащим образом оформлены земельно-имущественные отношения, правильно ведется бухгалтерский и налоговый учет.

Пренебрежение базовыми правилами в одночасье может стать фатальным для бизнеса.

И как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация на рынке? Могли бы дать прогноз на ближайшие пять лет?

Для крупных собственников коммерческой недвижимости идущая правовая реформа не столь губительна. Основной удар придется на тех, кто владеет одним или двумя небольшими объектами и имеет основным источником дохода арендный бизнес. Таким собственникам необходимы реально действующее объединение собственников недвижимого имущества и активный диалог с властями. Приведу пример. У собственников небольших коммерческих объектов налог на имущество составляет в среднем 15% арендного дохода. Добавляем к этому риск штрафных санкций и потерю одного крупного арендатора — получаем убыточный бизнес вместо прибыльного. Экономическая ситуация в стране ухудшается, что не позволяет небольшим игрокам увеличивать арендные ставки — в противном случае арендаторы будут искать место подешевле, что скажется на текущем финансовом состоянии бизнеса. Все это может привести к отсутствию средств для выплаты обязательных платежей в бюджет, а далее — к штрафам и пеням, и так вплоть до банкротства. Через 5–10 лет мы можем стать свидетелями того, как некрупные собственники недвижимости по дешевке распродадут свои объекты крупным владельцам, так как бремя содержания этой недвижимости будет непосильным и невыгодным в сравнении как с рисками, так и доходами, получаемыми от ее сдачи в аренду. Маловероятно, что деньги, вырученные от продажи такого объекта, будут инвестированы в экономику страны, которая этого собственника лишила дохода, ведя губительную налоговую политику.

Есть ли в вашей практике кейсы с прикладным эффектом как для собственников недвижимости, так и для самого рынка?

Мы реализовали не один такой кейс и работаем с новыми. К сожалению, я не могу говорить о тех проектах, которые не были освещены в СМИ, так как они являются интеллектуальными активами компании. Могу отметить, например, наш спор с правительством Москвы в отношении его постановления от 26 декабря 2016 года № 937-ПП, по которому более чем 2500 собственникам коммерческой недвижимости задним числом увеличили базу для расчета налога на имущество организаций. В результате общая сумма доначислений в бюджет составила 12,5 млрд руб. без учета штрафов и пени. Мы выиграли этот спор. Про продолжение этого спора уже с Федеральной налоговой службой — по поводу доначисления налога на базе вышеупомянутого постановления — также активно писали СМИ. Про оба спора можно рассказать многое, но примечательно то, что дело ООО «Юмакс» стало показательным как для рынка юридических услуг, так и для всего бизнеса. Когда мы строили стратегию по этому спору, мы понимали, что это не спор между хозяйствующими субъектами и для победы нужно убрать первопричину доначисления — само постановление. В итоге мы выиграли спор с правительством Москвы и отменили ретроспективу постановления. Благодаря этой победе некоторые собственники недвижимого имущества уже смогли вернуть доначисленные налоги в полном объеме, не выходя в налоговый спор, а некоторым еще только предстоит «вырвать» их у налогового органа.

Надеюсь, это дело показало и бизнесу, и юристам, что в споре с государством важно быть не на шаг впереди, а на пару километров. Только с таким преимуществом появляется реальный шанс доказать не только государству, но и судебной системе, которая в спорах с государством зачастую не на стороне бизнеса, что ваше требование законно и обоснованно. Подобное преимущество можно сформировать только тогда, когда вы живете конкретно этой спецификой и работаете с ней каждый день.

Почему изначально выбран такой фокус — только коммерческая недвижимость?

Мы не хотели быть юристами-многостаночниками, которые работают на количество, жертвуя качеством. В 2014 году, в момент формирования команды Consul Group мы приняли сознательное решение работать только в рамках одного направления — недвижимости. Это более чем объемная область деятельности, а квалифицированное комплексное правовое сопровождение тогда мало кто мог предложить. На территории РФ началась так называемая кадастровая реформа она заключалась не только в переходе на налогообложение недвижимости от размера ее кадастровой стоимости, но и в масштабных работах по приведению в соответствие государственного кадастра недвижимости, которые в дальнейшем вылились в различные проблемы для собственников коммерческих объектов. Это наложилось на последствия приватизации, когда массовый переход недвижимости из государственного сектора в частный редко сопровождался квалифицированной правовой помощью. Именно в этот период и появились основные проблемы, которые мы сегодня решаем в интересах наших клиентов.

Насколько быстро вы научились их решать?

На старте мы понимали, что рынок нас не знает и вряд ли доверит с наскока решать сложные задачи. Нам повезло: именно с 2014 года владельцы коммерческой недвижимости начали активный поиск консультантов, способных снизить налог на имущество организаций путем оспаривания кадастровой стоимости. В нашей команде оказались люди, которым под силу такие задачи. Это был наш шанс показать рынку, что мы не просто юристы или оценщики, а высококвалифицированные специалисты в области недвижимости. Однако первые три года нам пришлось чуть ли не бесплатно консультировать клиентов по иным вопросам, касающимся недвижимости, чтобы доказать свою квалификацию и накопить портфель реализованных проектов.

Из-за активной работы по вопросам оспаривания кадастровой стоимости мы попали в капкан стереотипа: наши клиенты не воспринимали нас как консультантов по правовым и налоговым вопросам в сфере недвижимости, а ассоциировали исключительно с кадастровыми спорами. Последующие годы мы потратили на то, чтобы показать на примерах клиентам и рынку, кто мы такие. И, как я считаю, нам это удалось.

Какие достижения за шесть лет работы компании вы можете выделить?

Для меня основное достижение — наша команда. На ее формирование ушло пять лет. Ключевой задачей было собрать вместе людей, которые не линейно смотрят на задачу, а объемно. Российские вузы до сих пор выпускают огромное количество юристов и экономистов крайне низкого качества подготовки. Это проблема не только вузов, но и самих выпускников. Кто-то решает идти в юристы или экономисты по той причине, что больше никуда с его знаниями не возьмут, или просто не определился, чего хочет от жизни. На эти специальности поступить проще, чем, например, на механико-математический факультет. В итоге мы имеем миллионы людей с дипломами юристов, экономистов и бухгалтеров, которые не могут и не хотят решать поставленные перед ними задачи. Собрать команду опытных экспертов, получающих удовольствие от своей работы, — сложная задача, с которой мы справились на «отлично».

Не менее важное достижение — наши клиенты, совместно с которыми мы реализовали ряд масштабных и сложных проектов и поэтому считаем их партнерами. Это может показаться странным, но нам важно, чтобы не только нашим партнерам было комфортно работать с нами, но и нам с ними. С кем-то мы принципиально не работаем ввиду различий во взглядах. Не во взглядах на задачи по проекту, а во взглядах на отношения «клиент — консультант». Мы очень дорожим каждым партнером, который с нами, как говорится, на одной волне.

А какие планы ставите на ближайшее будущее?

Любой успешный бизнес должен стремиться стать еще успешнее. Мы находимся в непрерывном развитии как личных, профессиональных качеств, так и качества оказания услуг. Сейчас наше конкурентное преимущество — это правовое консультирование полного цикла для собственников коммерческой недвижимости. У нас есть собственные отделы юридического консультирования, налогового планирования (в том числе международного), оценки активов и кадастровых работ.

Мы не привлекаем внешних специалистов для решения клиентских задач. Собственный штат таких специалистов делает нас идеальным консультантом любого владельца недвижимого имущества.

Приведу пример, когда в итоге пятиминутного телефонного разговора мы сэкономили клиенту около 100 млн рублей. Клиент обратился к нам с просьбой оценить рыночную стоимость 100% уставного капитала. Выяснилось, что в одном из юридических лиц группы необходимо было сменить учредителя, а цель оценки — посчитать сумму НДФЛ, подлежащую уплате продавцом доли в бюджет. И от нас клиент узнал, что продажа доли в ООО, которым собственник владеет более пяти лет, освобождается от НДФЛ. Для достижения намеченной цели необходимо только знать ориентировочную цену доли (а не делать отчет), в декларации указать льготу. Представим, как могли развиться события, если бы этот клиент обратился в компанию, которая занимается только оценкой. Сначала он бы получил отчет об оценке, после высчитал бы и уплатил НДФЛ в бюджет — порядка 100 млн рублей. Комплексный подход, в рамках которого мы не ограничиваемся условиями технического задания от клиента, позволяет достигать действительной цели доверителя, даже если изначально он сам не может ее сформулировать.

Мы не останавливаемся на достигнутом. Всегда примеряем роль наших клиентов на себя. Уверены, что любому, кто столкнулся с проблемой, хочется получить объемный взгляд. Сегодня мы обеспечиваем комплексное и максимально эффективное решение всех правовых проблем, с которыми сталкиваются собственники недвижимости. Однако мы видим у наших партнеров потребность и в области брокериджа. Если сегодня мы помогаем решать эти задачи, готовя финансовое обоснование, и сопровождаем такие сделки, то в ближайшей перспективе мы планируем сформировать собственную команду экспертов, работающих в данном направлении.

* На правах рекламы

Новости партнеров