
Объем рынка недвижимости Индонезии достигнет $64,78 млрд в 2024 году и вырастет до $85,97 млрд к 2029 году при совокупном годовом темпе роста 5,82%. Такие данные приводит консалтинговая компания InCorp Indonesia. «Благодаря улучшению макроэкономической политики сильная экономика Индонезии фокусируется на развитии», — пишут ее аналитики. Это одна из причин, по которой компания Balive Development Villas Артура Анненкова и Ивана Калугина строит на острове два поселка с виллами, оба уже проданы.
Их бизнес вырос здесь из личного проекта предпринимателей. Анненков успешно реализовал проект по строительству первой собственной виллы на Бали. Вскоре после этого будущие партнеры познакомились. Калугин тоже собирался строить виллу, их интересы в девелопменте сошлись, и они договорились работать вместе. У каждого был подходящий опыт, и их объединение позволяло рассчитывать на синергетический эффект. Анненков руководил крупнейшим в ЮФО агентством недвижимости и знал, как все строится, что определяет инвестиционную привлекательность и как эту привлекательность создать. Калугин 10 лет работал в маркетинге, у него было собственное агентство полного цикла — он стал отвечать за продвижение.
«Со временем число желающих участвовать в нашем проекте выросло. В первом — за счет общих знакомых, затем рыночных инвесторов», — рассказывает Иван Калугин. Предпринимателям «пришлось» сразу сделать работающий инвестиционный инструмент, потому что первый проект был для друзей и знакомых. Сейчас для Анненкова и Калугина это нормальный бизнес-процесс, потому что менять его при наличии спроса — смысла для предпринимателей нет. Индонезия — четвертая в мире страна по численности населения с более 270 млн человек, а ее экономика — шестая по объему ВВП, по данным Международного валютного фонда. Эта небогатая, но быстрорастущая страна со стабильной политической ситуацией, низкой инфляцией и теплым климатом формирует спрос туристов и международных цифровых кочевников. По данным Digital Nomad Index от Club Med, остров Бали входит в пятерку самых востребованных мест среди релокантов. Что, в свою очередь, вызывает интерес у инвесторов. Центральное бюро статистики Бали оценило рост объема иностранных инвестиций в 2023 году в 85%: инвесторы привезли на остров более $760 млн, значительная часть из которых пришлась на строительный сектор. По данным Global Property Survey Live and Invest Overseas, Бали — в двадцатке наиболее привлекательных рынков для инвестиций в недвижимость.
Партнеры Balive Development Villas отметили для себя главное преимущество Бали — независимость острова от спроса российских покупателей недвижимости, на что, например, ориентированы рынки Турции и ОАЭ. «Это позволяет ориентировать то, что мы делаем, на потребности международных клиентов и создавать продукт определенного качества, рассчитывая на долгосрочный спрос», — поясняет Артур Анненков. В этом ему помогает опыт в строительстве, приобретенный в России.
«Инвестиционно-привлекательный объект — это объект с опережающим ростом цены. Это база инвестиции. Российский опыт в строительстве и маркетинге, личный опыт строительства на Бали, знание структуры спроса, особенностей местного рынка, позволяют нам строить именно такие объекты».
Методы работы многих застройщиков на Бали в последние годы формировались под влиянием значительного притока капитала из России, стран СНГ, Украины. Его нужно было быстро аккумулировать. «Покупатели принимали решения эмоционально, и застройщики отвечали быстрым предложением, анонсируя 30% долларовую доходность как основное преимущество», — поясняет Артур Анненков. Он называет такой заработок «вертолетными деньгами» — они быстро заканчиваются из-за того, что покупателей перестает устраивать продукт. В пример приводится ситуация в период бума строительства в Москве и области. «Со временем покупателей перестали интересовать доступные квадратные метры без инфраструктуры, и девелоперам пришлось менять подход к формированию предложения», — говорит предприниматель.
Анненков и Калугин решили, что перспективнее предлагать то, что может быть интересным долгосрочно. Сейчас 60% покупателей вилл в их проектах — из Азии, Австралии, Великобритании, Канады, которые используют для сделок в том числе пенсионные трасты. Стартовые цены на виллы Balive Development Villas начинаются с 8 млн рублей. В компании заявляют, что потенциальная доходность недвижимости при сдаче в аренду может составить 17% годовых в долларах. «Но арендная доходность проектов может быть одинаковой, а тело инвестиции — нет», — подчеркивает разницу Иван Калугин. Он считает сильной стороной компании проработку экономики проектов: правильная локация и оценка земли, грамотный расчет стоимости строительства и маркетинга. Так же в компании предпочитают не платить комиссию агентствам по продаже, которая может достигать 12% от стоимости объекта, и не закладывать ее в цену.
По словам предпринимателей, на острове есть достойное предложение, но это могут быть не инвестиционные виллы. «Есть крупные застройщики, которые строят качественно, но сразу с фокусом на окончательном покупателе. Поэтому мы считаем инвестиционный потенциал таких объектов недостаточным», — объясняет Артур Анненков. Партнеры оценивают, что аренда может окупить вложение в течение пяти лет, если не допускать ошибок при выборе инвестиционной недвижимости, и найти ту, что построена в разрешенном объеме, участок которой соответствует назначению и правильно оформлен, что может нивелировать риск отъема земли местными властями за ее неправильное использование.
Сейчас Анненков и Калугин ищут участок для строительства следующего проекта и налаживают знакомство с семьей, у которой готовятся купить право аренды. Так можно снизить административные риски. «Это длительный процесс. Но правильно построенные отношения стоят того: балийцы верят в карму и не обманывают того, кого считают своим другом», — рассказывает Иван Калугин.
Застройщики с иностранным капиталом на Бали относятся к иностранному рынку и практически не конкурируют с местными из-за непересекающихся аудиторий покупателей. Здесь нет компаний, сопоставимых по масштабу с крупнейшими московскими застройщиками, потому что выйти на этот рынок проще, чем в России, считают предприниматели. Можно строить на деньги инвесторов, которые не защищены на государственном уровне, как в России через эскроу-счета. «Это создает определенные риски для покупателей: на фоне ажиотажного спроса на недвижимость покупают все, но не все можно потом реализовать», — предупреждает Иван Калугин.
Ошибки могут быть на уровне качества строительства, которое не всегда можно оценить, не пережив в новом доме, например, сезон дождей. «Технологии местного строительства отстают от российских. Например, когда я строил свою виллу, понятие «гидроизоляция» стало открытием для местных строителей», — делится опытом Артур Анненков. Чтобы нивелировать подобные риски в компании, партнеры создали протокол строительства, которому местные рабочие обязаны следовать, и обучающий центр на базе демонстрационной виллы.
«Во всех проектах у меня и Ивана есть свои виллы. Это мотивирует контролировать качество, потому что нам с соседями потом здороваться».
Помимо технологической части бизнес-процесса, предприниматели построили потребительскую. Каждый покупатель перед тем, как решиться на сделку, может провести на демонстрационной вилле две ночи бесплатно* . Сейчас на этот тест-драйв сформировалась очередь на несколько месяцев. «Это покупатели, партнеры по проекту, агентство недвижимости. Так мы получаем обратную связь и возможность улучшать будущие проекты. Затем вилла станет маркетинговым инструментом для работы с блогерами и дальнейшего продвижения», — пояснил Иван Калугин.
Креативный маркетинг — важная часть работы компании. Именно поэтому появилась и была успешно реализована идея нанять тестировщика вилл на Бали. В течение квартала за зарплату в 1 млн рублей в месяц российская семья жила на разных виллах острова, снимая видео-обзоры для Balive Development Villas. Выбор маркетинговых инструментов — часть стратегии по созданию сообщества жильцов. Предприниматели начинают издалека, образовывая будущих покупателей. Например, выпускают видеоролики, где рассказывают об особенностях разных типов недвижимости и политике продаж большинства застройщиков. Предприниматели также лично общаются с каждым покупателем. «Мы можем в любой момент отказать в покупке, и такие прецеденты есть. У нас есть недвижимость во всех наших проектах, хочется быть соседями с подходящими по духу людьми. Поэтому мы пользуемся возможностью влиять на будущее нашего комьюнити, — рассказал Артур Анненков. — У нас должно быть комфортно».
*Не является публичной офертой