К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего браузера.

Для дела и для денег: проекты Light Industrial привлекают инвесторов и производителей

Фото: light-industrial.ru
Фото: light-industrial.ru
Новые сегменты коммерческой недвижимости открыли перед российскими инвесторами доступ к перспективным активам, и одним из наиболее интересных вариантов стал Light Industrial. Это новый, активно развивающийся формат, совмещающий легкие производственные, офисные, складские и торговые помещения. Универсальность формата делает его подходящим решением для малого и среднего бизнеса, заинтересованного в эффективных, адаптируемых пространствах с развитой инфраструктурой.

Помимо того, что они обладают инвестиционной привлекательностью, проекты Light Industrial играют важную социальную роль, возвращая в города производственные объекты и создавая рабочие места. Он обеспечивает бизнесу гибкие возможности для развития, помогая компаниям масштабироваться, снижать издержки и адаптироваться к меняющимся условиям рынка.

О том, как формируется новый рынок, беседуют партнер компании NF GROUP  Константин Фомиченко и управляющий партнер компании «Юнити», девелопер проекта «Light Industrial Лыткарино» Денис Кузнецов (телеграм-канал). Дискуссия консультанта и девелопера, не понаслышке знакомого с проблемами производителей, затронула вопросы создания и продвижения объектов Light Industrial, их особенностей для инвесторов и конечных пользователей.
NF GROUP, как один из лидеров рынка коммерческой недвижимости, сообщала о развитии нового направления департамента индустриальной и складской недвижимости — Light Industrial — в начале июня 2024 года. Компания видит большой интерес к активно развивающемуся рынку, этот интерес поддерживается формировавшимся долгие годы отложенным спросом. А компания «Юнити», обладающая опытом в производственной сфере, выходит на рынок LI как девелопер, начав в 2023 году реализацию проекта в индустриальном парке на юго-востоке от Москвы. Компания Дениса Кузнецова Revizor производит люки-невидимки и противопожарные двери, партнер компании Андрей Белянин уже производит соусы «Тамаки» на заводе в Индустриальном парке Лыткарино.

Денис Кузнецов
Денис Кузнецов
управляющий партнер компании «Юнити», девелопер проекта «Light Industrial Лыткарино»

— Денис Кузнецов (Д.К.): Я и мой партнер Андрей Белянин занимаемся производством уже почти 20 лет. И мы видим, что 90% доступных на рынке Московского региона промышленных площадок — старый советский фонд, на который без слез не взглянешь. Если бы я снимал фильм ужасов, они идеально подошли бы для декораций. Потому что, если на производстве, например, неудовлетворительное состояние полов или недостаточное освещение, это может снижать производительность труда как минимум на 50%.

В 2023 году мы — команда «Юнити» — начали строительство индустриального парка формата Light Industrial в Лыткарино. Мы стремимся закрыть весь цикл, от разработки концепции и проектирования до строительного и технического надзора, выступая в роли генподрядчика. Работаем под девизом «Производство как искусство»: создаем объекты, которые помогали бы бизнесу работать эффективно, красиво и современно. Хотим предложить формат площадки, где производственники чувствовали бы себя как дома. Для этого нужны интересные по архитектуре помещения, где много света, с высокими потолками, чтобы люди, приходя на работу, получали удовольствие. Чтобы территория вокруг была благоустроена. Потому что, если на производстве, например, неудовлетворительное состояние полов или недостаточное освещение, это может снижать производительность труда как минимум на 50%.

Важно также, чтобы со стороны объект выглядел как современный красивый бизнес-центр, хотя по факту внутри это производственное здание с большими воротами, необходимой высотой потолков, нагрузкой на полы, шагом колонн. Именно в такой атмосфере можно делать что-то интересное. Мы изначально ориентировались на создание объекта уровня А-класса и предусмотрели все необходимые центральные и инженерные коммуникации. В частности, по электроснабжению мы заложили мощность 60 киловатт на один юнит, что превышает средние показатели по рынку. Однако мы понимаем, что для некоторых производственных предприятий этого может быть недостаточно, поэтому уже ищем способы дальнейшего увеличения мощности, чтобы удовлетворить потребности наших клиентов.

В начале 2025 года рынку будет представлена классификация объектов Light Industrial, сообщил Константин Фомиченко. Четкие стандарты обозначат ориентиры и позволят рынку быстрее развиваться.

Много функций, достаточно места

Константин Фомиченко
Константин Фомиченко
партнер компании NF GROUP

— Константин Фомиченко (К.Ф.): Light Industrial дословно — это легкое производство. Но такие объекты довольно сложны: включают и офисные помещения, и производственные, складские. Насколько, по-вашему, перспективно (и выгодно) соединение нескольких функций в одном объекте?

— Д.К.: Не только перспективно, но и, как мы считаем, выгодно, особенно в современных условиях. Такой подход позволяет максимально эффективно использовать пространство, адаптируя его под потребности бизнеса. Ключевая особенность формата в том, что он предлагает не классический big box, «большую коробку» склада, а компактные помещения площадью от 300–500 до 1500 кв. м. При необходимости их можно объединять, достигая тех же 3000–5000 кв. м. Однако изначально все пространство разделено на отдельные юниты, которые оптимально подходят для размещения, например, производственной линии. Если компании требуется больше пространства для складирования продукции, можно удобно расположить рядом два юнита: в одном разместить производство и инженерно-технических работников, а во втором — склад. В обоих случаях предусмотрены офисные блоки с качественной вентиляцией и доступом дневного света, что делает работу комфортной для сотрудников.

Фото: light-industrial.ru
Проект «Light Industrial Лыткарино» — часть индустриального парка с уклоном в пищевое производство. Но помещения подходят для хранения, сборки, легких производств
Площадь участка 2 га
Площадь застройки 10 000 кв. м
На продажу осталось 6 из 10 производственно-складских блоков по 1000 кв. м (860 кв. м производственной площади, 140 кв. м офисной)
Ввод в эксплуатацию — апрель 2025 года
Инвестиции в проект — 850 млн рублей

— К.Ф.: Классический формат складской недвижимости big box предполагает площади от 5000 кв. м, и раньше было сложно удовлетворять запросы клиентов, нуждающихся в меньших пространствах. Такие компании вынуждены были искать другие решения, и часто это были именно бывшие заводские цеха в ужасном состоянии, с непонятным правом собственности, с неэффективным управлением, с устаревшими коммуникациями. С течением времени сформировался значительный отложенный спрос, который сегодня может быть удовлетворен благодаря появлению Light Industrial. Интересно, что первые обсуждения концепции, насколько я помню, начались еще в 2017 году, но активное развитие мы видим только сейчас.

— Д.К.: Наверное, рынок был не готов еще или ставка была недостаточной для того, чтобы обеспечить окупаемость новых проектов. Все-таки затраты на реализацию Light Industrial выше, чем затраты на склады в формате big box.

Фото: light-industrial.ru

— К.Ф.:  Здесь несколько факторов сошлось. А катализатором всего процесса стали программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) и программа комплексного развития территорий (КРТ), в первую очередь в Москве. 

Мы в NF GROUP проводили исследования спроса, который уже появился и будет еще появляться в ближайшее время из-за выведения промзон с территории Москвы по программам КРТ. По самым минимальным оценкам, необходимо около 3 млн кв. м производственно-складской недвижимости нового формата. А весь рынок Light Industrial в Московском регионе пока составляет 455 000 кв. м. То есть спрос превышает предложение в разы сегодня, и дефицит будет сохраняться в ближайшие годы. Есть примеры объектов, которые заполнялись еще на этапе строительства. То есть перспективы у сегмента огромные. 

— Д.К.: Мы изучали мировые тренды. В Европе соотношение объектов Light Industrial и складов big box 80 на 20. А в России — 3 к 97. В то же время потребность в импортозамещении дает значительный стимул развитию производств самых разных товаров в стране, и это тоже определенный драйвер для экономики — и для нашего сегмента. Еще один драйвер — темпы развития маркетплейсов. Люди уже привыкли заказывать массу товаров, для производства, складирования, сортировки которых тоже нужны помещения.

— К.Ф.: По поводу маркетплейсов соглашусь, что мы видим повышенную активность со стороны клиентов в поиске площадок вот такого маленького формата вокруг складов маркетплейсов. А сами они сейчас главные потребители как раз больших складов, 75% сделок в складском сегменте в целом по РФ в 2024 году пришлось на крупнейшие маркерплейсы.

Ставки, расходы, покупатели

— К.Ф.: Обсудим условия для конечных пользователей. Например, мне нужен блок 1000 кв. м. По какой цене я могу купить его у вас в парке Лыткарино?

— Д.К.: Прекрасный вопрос. Мы сдаем объект в 2025 году, я думаю, в апреле. Уже стоят стены, подведены все коммуникации. Сейчас можно купить юнит по цене 109 000 рублей за 1 кв. м без НДС. Обычно, когда покупатели (инвесторы или конечные пользователи) заходят на старте проекта, цена на 20% ниже.

— К.Ф.: То есть логика примерно та же, что и при инвестициях в жилую недвижимость?

— Д.К.: Да, в момент ввода в эксплуатацию цена вырастет еще примерно на 20–25%.

Фото: light-industrial.ru

— К.Ф.:  А если я хочу арендовать площади у вас в парке, то какую арендную ставку я смогу получить?

— Д.К.: В данный момент 15 000–15 500 за 1 кв. м в год без НДС и без расходов на эксплуатацию. Кстати, а как определяются арендные ставки и операционные расходы на этом рынке?

— К.Ф.:  Арендные ставки в формате Light Industrial значительно различаются в зависимости от локации и удаленности от Москвы, причем разница здесь гораздо ощутимее, чем у крупных складских объектов. По данным NF GROUP, средневзвешенная ставка аренды объектов Light Industrial класса А увеличилась и составляет 12 926 рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов, OPEX). К базовой арендной ставке добавляются операционные расходы. В эту категорию входят налоги на недвижимость и землю (или доля в ее аренде), а также эксплуатационные расходы: вывоз мусора, уборка снега, охрана периметра и т. д. Вообще объекты Light Industrial дорожают довольно агрессивно для нового продукта. За 2024 год средневзвешенная ставка выросла на 27% (классические склады класса А стали дороже на 41%).

График: NF GROUP
График: NF GROUP

— Д.К.: К нам приходят инвесторы, кто-то готов вкладываться вдолгую, сдавать в аренду площади, кто-то хочет заработать на росте цены. Много скептиков, которые считают, что доходность в 13–14% годовых для складов — это меньше, чем сейчас дают банки по депозитам. Мы разработали две финансовые модели. Первая — купить на компанию, с НДС, и семь лет сдавать в аренду с годовой индексацией в 10%. На выходе через семь лет продать по рыночной цене, рассчитанной как 100 арендных ставок за 1 кв. м. У нас получилось 28% годовых. Для новых проектов, которые мы сейчас считаем, себестоимость вырастет на следующий год на 20% примерно из-за роста стоимости денег, материалов и т. д. Например, строительство сегодня стоит от 65 000 до 105 000 рублей за 1 кв. м, плюс земля в 20 км от МКАД добавляет около 20 000 рублей на метр, коммуникации — еще 10 000–15 000 рублей.

Вторая модель — юнит покупает индивидуальный предприниматель, который не платит НДС, и по той же схеме доходность может получиться даже выше, 31%.

Фото: light-industrial.ru

— К.Ф.:  Формат Light Industrial привлекателен тем, что его развитие во многом осуществляется за счет средств частных инвесторов, зачастую без привлечения кредитного плеча. Поделитесь своим опытом: на что в первую очередь стоит обратить внимание новичкам, которые выходят на рынок девелопмента в производственно-складской сфере? Какие ключевые проблемы могут возникнуть у таких игроков?

— Д.К.: Выбор участка — это фундаментальный этап, который напрямую определяет успех проекта. Одна из распространенных ошибок — покупка земли в индустриальном парке с мелкой нарезкой. Такие участки часто превращаются в неуправляемое пространство, так называемый шанхай, где сложно обеспечить порядок и согласованное развитие территории. Тем не менее многие новички стремятся строить что-то самостоятельно, полагая, что это сэкономит средства.

Если речь идет о собственных нуждах, например, для небольшого производства, то этот подход еще может быть оправдан: приобрел участок, построил 1000–2000 кв. м и спокойно работаешь. Это похоже на покупку загородного дома в дачном кооперативе. Но когда речь заходит о профессиональном девелопменте, такой путь неэффективен, это не инвестиционный подход.

Ключевая ошибка новичков — недооценка сложности управления проектом. Самостоятельная стройка требует значительных затрат времени и усилий на согласование концепции, архитектуры, подведение коммуникаций и соблюдение всех норм.

Для тех, кто предпочитает рациональный подход, формат Light Industrial предлагает готовые решения. Девелопер уже взял на себя все сложные этапы: проектирование, подключение инженерных сетей, разработку функциональной концепции. По итогу вы получаете готовый инструмент для бизнеса, а не набор задач для самостоятельного решения.

— К.Ф.:  На вашем объекте работает собственная генподрядная организация. Это стратегическое или вынужденное решение?

— Д.К.: Для достижения нужного качества необходимо контролировать все самостоятельно. Поэтому мы собрали команду из профессионалов своего дела с огромным опытом. Это люди, которые строили масштабные проекты, и их опыт — наша сила. Это дает нам уверенность в сроках, качестве и прозрачности работы. И мотивирует планировать новые проекты.

Сравнивая затраты, могу сказать, что строительство объекта площадью 1000 кв. м самостоятельно и покупка готового юнита в нашем проекте обойдутся примерно одинаково, а сложностей и трудностей, которых придется преодолеть, во втором случае в разы меньше.


Реклама
ООО УК «ПБ ЮНИТИ»
erid:: F7NfYUJCUneP5W741xi3

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06

На информационном ресурсе применяются рекомендательные технологии (информационные технологии предоставления информации на основе сбора, систематизации и анализа сведений, относящихся к предпочтениям пользователей сети «Интернет», находящихся на территории Российской Федерации)

Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media Asia Pte. Limited. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2025
16+