Эксперты торговой сферы с сожалением констатируют снижение покупательской активности. «Потребитель ушел из офлайна и в принципе не склонен покупать вещи, кроме самых необходимых», — комментирует Александр Перемятов, создатель федеральной сети SLAVA concept, вице-президент Союза торговых центров. В то же время на фоне снижения трафика в исконно торговых форматах, таких как ТЦ или основные коридоры, эксперты отмечают развитие торговой функции в составе бизнес-центров и жилых комплексов. Сегодня горожане не готовы тратить время на поиск нужных услуг или сервисов, и спрос перетекает в локальный ретейл рядом с домом или офисом. «Потребитель ищет новые современные форматы, где ему будет комфортнее совершать покупки», — отмечает Перемятов.
По данным исследования консалтинговой компании NF Group и девелопера STONE, на конец марта 2025 года в действующих бизнес-центрах Москвы классов Prime* и А доля инфраструктурного ретейла в среднем составила 4% от офисных площадей, в то время как в новых объектах средний показатель в 2,5 раза выше — 10%. Помещения под ретейл заполняются все быстрее: уже в первый год после ввода объекта в эксплуатацию в бизнес-центре может быть занято до 50% его площадей, констатируют аналитики NF Group. По прогнозам экспертов, с учетом растущего спроса в среднесрочной перспективе объекты будут достигать максимальных показателей заполняемости в течение первых двух лет. Активный спрос на торговые помещения подтверждают и данные продаж в офисных проектах STONE — в среднем помещения под ретейл в бизнес-центрах девелопера распродаются за год с момента начала продаж. Так, в бизнес-центрах, которые давно вышли в открытый рынок, например, STONE Ленинский и STONE Савеловская, остались последние помещения под ретейл, буквально один-два лота.
Объясняя такую динамику на примерах своих проектов, специалисты STONE называют следующие причины спроса на их торговые форматы:
- Торговые точки расположены на первой линии прямо на выходе из метро в динамично развивающихся деловых районах с активным клиентским трафиком рядом с крупной жилой застройкой бизнес- и премиум-класса.
- Это объекты с современной инженерией и высокими, до 5,3 метра, потолками, витринным остеклением, широким обзором витрин, возможностью размещения вывесок.
- Трафик образует платежеспособная аудитория — резиденты бизнес-центра, а также пользователи общественного транспорта, местные жители. Кроме того, благоустроенные территории новых деловых кварталов привлекают отдыхающих горожан, которые также становятся благодарной аудиторией ретейла.
- Правильный баланс между торговыми и офисными площадями снижает конкуренцию торговых операторов, позволяя предложить востребованную услугу или продукт в локации. В проектах STONE под ретейл отводится до 10% от общей площади, якорных арендаторов девелопер подбирает сам. А «якоря» существенно влияют на трафик всех арендаторов.
Синергия потоков
Выбирая локации для строительства бизнес-центров, STONE следует стратегии развития города и создает новые деловые пространства как в сложившихся, так и в динамично развивающихся районах с максимальным количеством транспортных узлов и станций метро. В таких локациях жилые кластеры дополняются офисной недвижимостью. Жилые районы могут предложить кадровый резерв для потенциальных работодателей, а разнообразные транспортные связи — дополнительную аудиторию потенциальных сотрудников. Вместе эти факторы и привлекают интерес к ретейлу в проектах STONE. В первую очередь большой трафик необходим крупным операторам, способным справиться с нагрузкой, которая формируется по мере бурного развития той или иной локации.
Рассмотрим на конкретных примерах, как STONE моделирует торговые коридоры и формирует поток потенциальных покупателей для ретейла в своих проектах. В этом году девелопер открыл продажи ретейла сразу в трех объектах — офисных кварталах STONE Ходынка 2 и STONE Калужская, а также в бизнес-центре STONE Римская. Благодаря планомерному выводу торговых площадей на рынок в портфеле девелопера сегодня представлена полная линейка помещений под ретейл и сервисы.
С прямым выходом в парк: STONE Ходынка
На Ходынке STONE комплексно развивает деловой кластер, представленный тремя премиальными проектами: кварталами STONE Ходынка 1, STONE Ходынка 2 и офисным зданием STONE Ходынка 3. С точки зрения трафика кластер STONE Ходынка расположен весьма удачно: он окажется в окружении трех мощных точек притяжения, таких как парк «Ходынское поле» площадью 29 га, метро «ЦСКА» с пассажиропотоком 72 000 человек в сутки, крупнейший ТРЦ в Европе и Москве (около 50 000 посетителей в день). Торговые помещения в офисных кварталах смогут обмениваться трафиком, усиливая потоки клиентов к ним. Можно ожидать, что резиденты премиального бизнес-центра STONE Ходынка 3 будут активно пользоваться торговыми площадями первых двух очередей в этой локации. Так, кафе и рестораны с выходом в парк в составе первых двух очередей кластера предусматривают организацию летних веранд, популярных у горожан. А торговая галерея в составе STONE Ходынка 2, дополненная мультиформатными общественными пространствами, бизнес-гостиными и зонами для отдыха, станет центром притяжения высокого клиентского трафика.
На пересечении потоков: STONE Калужская
Расположение на пересечении пешеходных потоков будущих жителей жилых комплексов в окружении — отличительная черта ретейла в составе квартала STONE Калужская. Сам офисный объект будет расположен в минуте от метро «Калужская» и «Воронцовская» (БКЛ) с общим пассажиропотоком около 74 000 человек в сутки. Так рождается трафик в квадрате, поскольку офисный проект представлен в составе МФК и на соседнем участке STONE планирует построить жилой комплекс бизнес+ класса. Фактически офисный квартал появится прямо на входе в новый жилой массив — в его окружении уже ведется строительство сразу нескольких крупных жилых комплексов, общая численность жителей которых составит около 10 000 человек. Торговые пространства на первой линии у метро в составе STONE Калужская позволят обеспечить будущих жителей района и офисных сотрудников квартала всей необходимой инфраструктурой.
В центре у метро: ретейл в районе Таганки
Ретейл у метро представлен в еще одном офисном объекте — STONE Римская, который появится в районе Таганки, в трех минутах ходьбы от метро, в окружении массива жилой застройки. Бизнес-центр также войдет в состав МФК — по соседству девелопер планирует возвести камерный жилой комплекс STONE Rise**. Продуманные пешеходные маршруты вдоль бизнес-центра до метро, которыми ежедневно будут пользоваться более 20 000 резидентов жилых комплексов в окружении, обеспечат стабильный клиентский поток и высокий трафик торговой инфраструктуре STONE Римская.
На перекрестке у метро «Дмитровская»
Не менее эффективно смогут ловить потоки посетителей ретейлеры на перекрестке у метро в составе бизнес-центра STONE Дмитровская. Он строится у одноименной станции метро и ветки МЦД. Дополнительной точкой притяжения послужит благоустроенная территория проекта — между бизнес-центром и прилегающей к нему торговой галереей появится пешеходный бульвар, который станет новой инфраструктурной точкой притяжения.
Ретейл на острове: STONE Мнёвники
В списке перспективных проектов, где в скором времени начнутся продажи ретейла, — бизнес-центр STONE Мнёвники, который появится на территории Мнёвниковской поймы. В настоящее время там, при активном развитии района, не хватает инфраструктуры. Жилая застройка бизнес- и премиум-класса, которая ведется на территории острова, уверен девелопер, сможет обеспечить будущих владельцев и арендаторов бизнес-центра кадрами, а ретейл — лояльными клиентами из числа покупателей премиальной недвижимости.
Больше ретейла в Сокольниках
В широкой линейке проектов девелопера есть и жилые комплексы, разрабатывая которые, STONE учел спрос со стороны торговых операторов. Так, жилой комплекс STONE Sokolniki строится в локации, где отмечен дефицит качественного ретейла, поэтому в составе проекта предусмотрены увеличенные торговые блоки, где появятся магазины, кафе, рестораны, аптеки, сервисные службы и фитнес-студии. Кроме того, разноформатные торговые точки появятся и на первых этажах жилых корпусов. Активный трафик магазинам и общепиту обеспечат не только резиденты комплекса, но и жители домов по соседству.
Пластичность пространства
Во всех проектах STONE ассортимент форматов достаточно широкий, чтобы сбалансировать набор операторов того или иного бизнес-центра таким образом, чтобы, с одной стороны, создать максимальный спрос на товары и услуги, с другой — удовлетворить потребности и офисных сотрудников, и жителей вокруг. Ведь новые, современные, красивые торговые пространства в объектах с эффектной архитектурой тем легче привлекут покупателей, чем более разнообразным будет состав арендаторов.
В каждом проекте STONE представлены классический стрит-ретейл, кафе и рестораны, помещения в торговой галерее, клиентские офисы и помещения свободного назначения со свободным доступом площадью от 600 кв. метров. Сегодня эксперты торговой сферы фиксируют устойчивый тренд на увеличение площадей, которые стремятся занимать более крупные операторы.
Пройдемся по всей линейкепредложения торговой недвижимости от STONE.
Помещения под классический street-retail** на первой линии. Для них предусмотрен отдельный вход с улицы, а хорошо просматриваемые витрины и вывески создают приглашающий эффект и вовлекают горожан в торговые пространства. Таким образом операторы принимают участие в формировании трафика для остальных арендаторов.
Рестораны и кафе. Согласно данным исследования консалтинговой компании NF Group и девелопера STONE, ключевыми объектами инфраструктуры в БЦ являются заведения общественного питания — на их долю приходится 57% арендаторов. Благодаря современным технологиям эти помещения отвечают требованиям заведений высокой кухни и предусматривают возможность создания летней веранды, что дополнительно повышает клиентский трафик. Регулярными посетителями таких заведений выступают сотрудники бизнес-центров — платежеспособная аудитория, которая не только ходит на обед, но и проводит бизнес-встречи и деловые ужины, тем самым закрывая высокие чеки. Общепит в целом сегодня отлично чувствует себя в «деловом формате», демонстрируя высокий уровень посещаемости весь день. Можно сказать, что кафе и рестораны в популярном БЦ — коллекционный актив для инвестора и мечта ресторатора или ресторанной сети.
Помещения в торговой галерее. Они отвечают тренду на локальное потребление и позволяют удовлетворять запросы горожан и офисных сотрудников, которым необходимо ежедневно решать те или иные задачи, не покидая бизнес-центр. Как правило, здесь есть целевое распределение среди операторов: «якорные» столовые и фитнес-центры наиболее эффективно открывать на втором этаже торговых галерей, таким образом создается циркуляция трафика.
Клиентские офисы со свободным входом 24/7. Они выполняют роль «визитной карточки» компании, и это идеальное решение для бизнеса, которому необходимо пространство с фокусом на клиентский трафик. Статусное расположение в центре деловой активности и дизайнерский интерьер немало способствуют успеху любых переговоров.
И, конечно, пул форматов был бы неполон без помещений свободного назначения со свободным доступом для клиентов. В них можно организовать любое полезное для бизнеса пространство, от шоурума до медицинского кабинета.
«Когда в одном здании можно не только работать, но и решать повседневные вопросы — зайти в аптеку, выпить кофе, посетить салон или фитнес-центр, — формируется комфортная и самодостаточная среда, позволяющая решать задачи «здесь и сейчас». Это повышает качество жизни сотрудников, усиливает лояльность арендаторов к локации и обеспечивает владельцу объекта стабильную заполняемость и прогнозируемый доход», — комментирует партнер NF Group Ольга Широкова.
Подводя итоги, можно сказать, что строительство современных бизнес-центров не только создает новые рабочие места, но и позволяет удовлетворить запросы горожан на качественную торговую инфраструктуру. Разноформатные пространства в составе бизнес-центров позволяют офисным сотрудникам решать свои бытовые проблемы здесь и сейчас, а жителям района — не тратить время на долгие поездки до крупных торговых центров за необходимыми услугами. Не удивительно, что торговые, ресторанные сети, банки и аптеки, даже фэшн-ретейлеры и разнообразные сервисы охотно открываются в новых деловых кварталах, где их требования к помещениям изначально учитывает девелопер.
*Прайм; **«Стоун Райз»; ***Уличная торговля.
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.
Застройщик: ООО «СЗ Квартал Сокольники».