Один из примеров современного подхода к созданию индустриальных объектов в городе — проект промышленного парка NOMAN на юго-востоке Москвы, в Люблине. О том, как совместить интересы бизнеса и жителей мегаполиса, говорим с партнером и генеральным директором компании HUTTON Ильей Давыдиком.
— Компания HUTTON известна на рынке элитного жилья. Но теперь вы вышли в совсем другой сегмент, занялись строительством промышленных парков. Что побудило вас к этому?
— Решение развивать направление light industrial стало логичным шагом в развитии компании. Да, изначально мы фокусировались на премиальном жилье, но постепенно расширяли экспертизу. Реализовали клубные дома, проекты бизнес-центров GEOLOG и GEOLOG2 на улице Обручева и многофункциональный квартал LUNAR на Ленинском проспекте. Это позволило накопить опыт работы с разными типами недвижимости, развить гибкость, необходимую для освоения новых ниш. Когда город начал программу поддержки индустриальных парков, мы увидели возможность внести вклад в развитие Москвы и помочь в решении стратегических задач — создании системообразующих городских локаций.
Город создает стимулы для девелоперов проявить себя не только в жилой застройке, но и в производственной, необходимой для поддержания экономической активности, — и мы решили стать частью этого тренда.
— Что представляет собой промышленный парк NOMAN? Почему вы выбрали именно формат light industrial?
— Проект NOMAN стал для нас в определенном смысле вызовом, но мы приняли решение идти в новый сегмент совершенно осознанно. Получив земельный участок по программе МаИП, масштабных инвестиционных проектов, мы столкнулись с необходимостью быстро адаптироваться к новым стандартам — от архитектурных требований, проектировки и согласований до строительных норм и потребностей новых производств. Не имея предыдущего опыта в light industrial, мы полагались на экспертизу, накопленную в других сегментах, и учились в процессе. Важным фактором стала репутационная ответственность перед городом. Мы понимали: то, как будет реализован этот промпарк, может повлиять на будущие проекты.
Уже на начальном этапе строительства более 50% площадей NOMAN были реализованы, что подтвердило рыночный успех проекта и правильность наших решений в его отношении. Это, безусловно, мотивировало нас участвовать в новых открытых аукционах и развивать это направление.
— Город предлагает льготную аренду земли — 1 рубль в год на пять лет. Это серьезный аргумент за участие в программе.
— Да, условия города привлекательны, но не стоит забывать и про ответственность, которую несет девелопер. Необходимо доказать финансовую устойчивость компании, наличие собственных ресурсов для реализации проекта, представить детальную концепцию и пройти несколько этапов согласований. В рамках разработки концепции NOMAN мы попали в первую волну девелоперов, которые согласовывали проект по новым правилам. Требовалось предоставить высокополигональную 3D-модель.
На ее детальную проработку у нас ушло полгода, за которые было совершено шесть попыток согласования. Для нас это вызов, но и шанс доказать, что мы можем работать в новом сегменте.
— В чем ключевые особенности промпарка?
— Мы создаем современные производственные здания с офисными блоками, рассчитанные на размещение легких промышленных производств, а также производителей полиграфической продукции и электроники. Важно, чтобы предприятия не требовали санитарных зон и гармонировали с городской средой. Участок у метро «Люблино» выбран не случайно: транспортная доступность критична для высококвалифицированных сотрудников, для логистики самих производств, а также для развития бизнеса.
Здание поделено на производственный и офисный блоки. Первый занимает порядка 10 000 кв. м с удобными доками (оборудование, позволяющее ускорить и упростить процесс выгрузки или загрузки товара. — Прим. ред.) для каждого производства. Офисные блоки площадью около 3000 кв. м приоритетно предназначены для комфортной работы компаний легкой промышленности, которые различаются по количеству сотрудников, запросам к эргономике офиса и так далее. Оставшиеся лоты постепенно выводим на рынок.
— В проекте заявлено 260 новых рабочих мест, как вы рассчитывали эту цифру?
— Количество новых рабочих мест определяется нормативами и дополнительно подтверждается экспертизой. Мы предполагаем, что будет до 300 рабочих мест. Современные предприятия автоматизированы, но даже 300 человек — значительный вклад в городскую экономику. К тому же часть сотрудников наверняка будет из соседних районов, это снизит нагрузку на транспорт, да и самим жителям района будет удобно. Город не зря делает ставку на концепцию 15-минутной доступности всего от дома. В этом отношении мы в тренде.
— Сегодня город предъявляет серьезные требования не только к наполнению, но и к архитектуре проекта. Как вы решили этот вопрос?
— Да, сегодня город с особым вниманием относится к внешнему облику зданий. И это тоже вызов. Каждое решение сначала проходило согласование в Москомархитектуре у главного архитектора Москвы, а затем у мэра. Мы создавали высокополигональную 3D-модель, что позволило детально проработать все элементы дизайна и соответствие нормам.
Архитекторы учли, что объект расположен вблизи жилых районов. Здание спроектировано так, чтобы не превалировать в окружающей застройке. По стилю это будет хай-тек. Основа — фасадные металлические кассеты белого цвета. Акцент сделан на чистых линиях, минимализм отсылает к промышленному назначению, но без излишней строгости. Большие остекленные площади добавляют легкости. Фасады дополнены архитектурной подсветкой, чтобы подчеркнуть геометрию здания.
Центральным элементом стала лестница, где алюминиевые ламели формируют ритмичный рисунок, добавляя текстуру фасаду. Отказ от стереотипных решений вроде синих крыш или заборов позволил сохранить целостность проекта — здание выглядит сдержанно, современно и выразительно.
— Кто ваши резиденты? Есть ли уже заключенные договоры?
— Пока не могу раскрыть всех деталей, но один из ключевых резидентов — крупное производство, которое станет якорным и будет играть важную роль в промышленности Москвы. Его присутствие, возможно, привлечет смежные компании, и сформируется кластер. Но вообще площади спроектированы таким образом, что рядом могут размещаться предприятия различного профиля. В нашем представлении в NOMAN будет комфортно предприятиям электроники, полиграфии, легкой промышленности.
— У вас в портфеле перспективных проектов еще два промышленных объекта: площадка на Салтыковской улице и участок в Новой Москве. Как вы их планируете развивать?
— На Салтыковской улице будет промышленное здание, похожее на NOMAN. Принципиальное отличие будет заключаться в том, что NOMAN представляет собой одно здание с переменной этажностью от двух до четырех, а на Салтыковской будет комплекс из двух зданий по три этажа. Продуманные внутренние планировки вместе с удобным расположением и транспортной доступностью позволят разместить на территории промышленного парка производства автомобильной, нефтехимической, строительной или целлюлозно-бумажной промышленности разного масштаба.
В Новой Москве мы планируем проект build to suite (строительство под заказчика) для крупного уральского агропромышленного холдинга. Так же как оба проекта в границах «старой» Москвы, он строится по программе МаИП. Благодаря опыту с NOMAN мы смогли привлечь инвестиции из региона и подобрать подходящий под задачу участок. Проект больше — 32 000 кв. м под пищевое производство.
— Какие трудности возникают при реализации подобных проектов?
— Так же как и на других проектах с городом, у нас проходят плановые совещания, где обсуждается статус реализации проекта. Подключение к внешним сетям — одна из наиболее сложных задач. Разрешение на строительство NOMAN мы получили в декабре 2024 года, а построить планируем в течение 12 месяцев. Но типовые договоры с ресурсоснабжающими организациями для подключения объекта к наружным сетям заключаются со сроком реализации минимум на 18 месяцев, что выходит за пределы нашего графика строительства на 6 месяцев и серьезно увеличивает бюджет стройки. Этот вопрос мы вынесли на обсуждение с городом, и его решение было поставлено в приоритет для ввода проекта в этом году. Мы убеждены, что благодаря городу и значимости нашего проекта получится обеспечить подключение в нужный срок.
Еще один вызов — работа с новыми типами клиентов. Приоритеты промышленного бизнеса немного отличаются от запросов покупателей жилья или офисов. Здесь на первое место выходят технические характеристики здания и его локация, а не архитектура и концепция. Так, важными факторам становятся: усиленные перекрытия, вентиляция, запасы электроэнергии, доступ грузового транспорта, возможность установки тяжелого оборудования. Но мы научились находить баланс между их запросами и бюджетом.
— Как изменился подход компании за время работы над промышленными парками?
— Подход компании не изменился, а дополнился. Для строительства промпарков мы должны соответствовать требованиям города по архитектуре, но при этом оставаться в бюджете. Нам удалось обеспечить бесперебойную работу с новыми контрагентами и поставщиками, расширить экспертизу в работе со строительными материалами разных сегментов, нарастить собственную базу ответственных партнеров.
Но главное — мы стали ближе к реальному бизнесу. Когда общаешься с собственниками промышленного бизнеса, понимаешь, как их потребности влияют на экономику города. Это вдохновляет.
— Есть ли планы по созданию сквозной линейки брендов, как в жилой недвижимости?
— Пока нет. Каждый проект особенный. NOMAN — это light industrial, в Троицке будет агрокластер. Возможно, в будущем под такие проекты появится отдельный бренд, но пока важно наработать экспертизу, сформировать репутацию.
— Планируете ли выход в регионы? Или останетесь в Москве?
— Пока в фокусе остается столица. Нас постоянно приглашают в регионы для строительства или консультаций, но, чтобы там работать эффективно, на локации нужна постоянная сильная команда, которую быстро не сформировать, и мы сейчас не готовы рассматривать регионы, так как видим много потенциала в Москве.
— Что бы вы назвали главным результатом работы в новом для себя сегменте?
— Рынок, экономическая ситуация, государственные приоритеты меняются. Нужно быть гибким и уметь перестраиваться. Мы стали известны благодаря элитному жилью, со временем перешли к бизнес-центрам и многофункциональным комплексам, а теперь в свою линейку добавили light industrial. Каждый этап давал нам новые навыки и знания. И да, никогда не стоит бояться пробовать что-то новое. Такой подход, особенно в турбулентное время, позволяет удерживать позиции на рынке, завоевывать новые ниши и диверсифицировать портфель.