Производительно выгодно: индустриальная недвижимость для инвестиций
Новые проекты light industrial в основном реализуют в Новой Москве и ближайшем Подмосковье. В самой Москве для легкого производства до сих пор чаще используются устаревшие здания в промзонах. В последние годы начали появляться многоэтажные производственные и складские здания, технопарки и другие форматы, но их явно не хватает.
Что формирует спрос
Причин возникновения спроса на light industrial несколько, считает основатель и управляющий партнер RRG Денис Колокольников. И первая из них — масштабная трансформация промышленных зон. «Девелоперы активно осваивают бывшие заводские территории при реновации и в проектах КРТ (комплексное развитие территорий). Однако новые жилые кварталы или бизнес-центры редко включают производственные площади», — объясняет он. В результате малый и средний бизнес, который раньше арендовал цеха в старых зданиях, остается без помещений для работы.
Второй фактор — рост спроса на современные производственные площади, в том числе связанные с контрактным производством, со стороны сервисных и других компаний, растущий запрос на современную инфраструктуру.
Программа импортозамещения, ставшая одним из драйверов развития локальной промышленности, также подтолкнула предприятия малого и среднего бизнеса к активному расширению производственных площадей и поиску новых, более эффективных форматов для своей операционной деятельности.
Кроме того, большое количество площадей начали использовать операторы e-commerce (электронной торговли), которым подходят средне- и мелкоформатные объекты, и это тоже усиливает спрос. «Им не нужны гигантские склады, зато критична доступность МКАД или ключевых трасс», — добавляет партнер NF Group Константин Фомиченко.
Как растет предложение
По итогам года, подсчитали в NF Group, объем рынка помещений light industrial классов A и B в Московском регионе составил всего около 0,5 млн кв. м. Объектов, так нужных рынку, сильно больше не становится. Период жесткой денежно-кредитной политики затянулся, себестоимость строительства продолжает расти, поэтому «реализация новых проектов замедляется, а уровень вакансии в существующих объектах остается низким», — говорит член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
По данным IBC Real Estate, доля свободных площадей в существующих объектах light industrial по итогам I квартала 2025 года составила 74 000 кв. м, из которых 68 000 кв. м приходится на объекты класса А и около 6000 кв. м — на объекты класса В. При этом девелопер Parametr, который системно реализует формат light industrial, отмечает, что только за 2024 год общий объем спроса на объекты light industrial превысил 3,3 млн кв. м.
По прогнозу Константина Фомиченко, баланс спроса и предложения рынок может достигнуть не ранее 2027 года, когда будут построены ранее заявленные проекты и рынок light industrial вырастет до 3–3,5 млн кв. м. «По мере смягчения денежно-кредитной политики темпы строительства и ввода будут стабилизироваться, что положительно скажется и на доступности предложения в существующих объектах, пока сильно ограниченного», — уточняет Микаэл Казарян. И в данном случае речь идет не только о Подмосковье, но и о технопарках в Новой Москве.
А пока дефицит, по словам Дениса Колокольникова, напрямую влияет на рост арендных ставок и стоимость объектов.
Как делаются ставки
Ставки аренды на объекты формата light industrial, а значит, и эффективность вложений пока продолжают расти быстрее, чем на big box (классические склады), говорят эксперты. Рост ставок подогревает как раз спрос не только со стороны конечных пользователей, но и со стороны инвесторов. По итогам I квартала 2025 года ставки аренды на объектах light industrial в классе А составляют 14 850 руб./кв. м в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), прирост год к году составил 24%. По прогнозам IBC, к концу года ставки аренды увеличатся до 15 200 руб./кв. м в год.
Стратегии инвестирования
Перед тем как вкладывать средства в помещения light industrial, инвестору следует определиться со стратегией: краткосрочные это будут вложения (спекулятивная инвестиция) или долгосрочные. В первом случае объект приобретается на этапе строительства с целью перепродажи после завершения. За 12–18 месяцев, которые в среднем строится light industrial, стоимость актива может вырасти на 20–40%. За это время итоговая прибыль при вложении 50 млн рублей, что является минимальным порогом входа, по оценке Микаэла Казаряна, составит 10–20 млн рублей. Долгосрочная стратегия рассчитана на прибыль от сдачи в аренду существующего объекта: доходность от таких инвестиций составляет до 20% годовых без учета роста стоимости актива, окупаемость — около 7 лет. Дополнительным стимулом для инвесторов при выборе долгосрочной стратегии является еще и тот факт, что в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, где часто используются краткосрочные договоры аренды с возможностью расторжения, в light industrial приняты долгосрочные договоры, в среднем 3–7 лет, с безусловной индексацией арендной ставки. Это повышает общую доходность и является гарантией стабильности арендного потока.
По словам Александра Манунина, управляющего партнера Parametr, несмотря на высокие показатели доходности от роста стоимости актива за время строительства, основной мотив инвесторов light industrial — это организация арендного бизнеса. «Формат востребован и непременно найдет своего арендатора из числа предприятий малого и среднего бизнеса, которые постепенно отказываются от некачественных помещений старого фонда», — говорит Константин Фомиченко.
Эксперты отмечают, что резидентами light industrial, как правило, являются производственные компании, годовой оборот которых в среднем начинается от 1 млрд рублей, что служит дополнительной гарантией качества и платежеспособности будущих арендаторов. «Мнение о том, что light industrial — это недвижимость для малого и среднего бизнеса, порождает миф, что такие арендаторы обладают ограниченными финансовыми возможностями и могут исчезнуть буквально в один момент. На самом деле резиденты light industrial — это компании с устоявшимся бизнесом, преимущественно из B2B-сегмента, многие из которых являются лидерами в своих отраслях. Да и исчезнуть компании, которая завезла в помещение оборудование, стоимость которого может превышать стоимость самого помещения, не так-то просто», — добавляет Александр Манунин.
Критерии отбора
Как известно, для успешных инвестиций в любую недвижимость надо правильно выбрать объект в правильном месте и по оптимальной цене. Но для каждого сегмента есть особенности. В сегменте light industrial на сегодняшний день важны, помимо расположения, близость к логистическим маршрутам, общественному транспорту (МЦД, метро) и крупным городам / населенным пунктам для привлечения персонала. А также такие параметры, как:
— Класс объекта. Наиболее ликвидны объекты класса А с современной инфраструктурой, расположенные вблизи МКАД или ключевых трасс. Опытные инвесторы обращают внимание на такие проекты, как, например, новый промышленный парк РАОС на Новорязанском шоссе. У него хорошая транспортная доступность как с точки зрения выстраивания логистических маршрутов, так и доставки персонала на объект. Есть прямой съезд с Рязанского шоссе, 500 м до Новорязанского шоссе. Рядом проходит МЦД-3 (ближайшая станция «Отдых»), примерно за 20 минут на автомобиле можно доехать до станций метро «Котельники» и «Жулебино». Рядом же расположены три остановки общественного транспорта. У будущих собственников и арендаторов не будет проблем с кадрами: поблизости находятся города Люберцы, Жуковский и Раменское, которые могут удовлетворить потребности в персонале.
— Сроки сдачи объекта. Эксперты советуют рассматривать проекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован не позже чем через два года. И рекомендуют проверять статус строительства, а также убедиться в наличии разрешений, отсутствии обременений.
— Эргономика помещений и их универсальность. Это расширит возможности при подборе арендаторов или реализации актива. Например, в промпарке РАОС, а это два здания общей площадью почти 50 000 кв. м, площадь предлагаемых к продаже блоков начинается от 1162 кв. м. Инвестор может приобрести универсальное промышленное помещение для размещения в нем производства и/или хранения, с индивидуальной зоной погрузки, а также офисом с уже готовой отделкой и отдельным входом, который можно зонировать под задачи бизнеса, выделив, например, клиентскую зону, шоурум, торговый зал. Сейчас проект на начальном этапе. Старт продаж, когда цены самые привлекательные, — традиционно самое выгодное время для инвестиций. А первая очередь промпарка сдается уже в конце 2026 года.
— Репутация девелопера. Для успешной инвестиции в строящуюся недвижимость критичны репутация компании и опыт в реализации аналогичных проектов. В портфеле застройщика уже должны быть реализованные проекты, сданные вовремя, с безупречным качеством и востребованные арендаторами.
— Послепродажное обслуживание. Возможности застройщика взять на себя решение вопросов, связанных с клинингом, технической эксплуатацией, уборкой территории, безопасностью и прочее, несомненно, повышают ликвидность объекта и его привлекательность для арендаторов. Здесь эксперты однозначно рекомендуют отдавать предпочтение проектам, реализованным девелоперами полного цикла.
В сегменте light industrial конкуренция при сдаче в аренду помещений от инвесторов ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. «Почти 90% приобретается конечными пользователями, поэтому риск конкуренции между инвесторами при последующей сдаче объектов в аренду практически отсутствует», — комментирует Александр Манунин (в портфеле компании Parametr 9 промышленных парков на стадии проектирования и строительства общей площадью более 2,5 млн кв. м).
Интерес инвесторов выгоден всем участникам рынка light industrial. В условиях жесткой денежно-кредитной политики конечные пользователи пересматривают стратегии размещения и в том числе делают выбор в пользу арендной модели. Поэтому расширение предложения light industrial в аренду за счет роста инвесторов в сегменте в конечном счете позволит увеличить доступность качественных площадей для размещения производства. Но эксперты советуют тщательно выбирать объекты, поскольку цены и конкуренция растут и на этой перспективной поляне.
* Легкая индустрия (англ.).