От аренды к покупке и новым форматам: чем интригует офисный рынок

Аналитики IBC Real Estate отмечают: большая часть новых офисных зданий вводится в эксплуатацию уже с законтрактованными площадями или не выходит на открытый рынок вовсе (сохраняется тенденция, наметившаяся в 2024 году). Так, в июне этого года лишь 40% запланированных к сдаче новых площадей оказались вакантными. В то же время потенциальные арендаторы и покупатели стали внимательнее к концепциям и характеристикам предлагаемых новых проектов. Например, в проекте на «Павелецкой» OPUS* девелопер PIONEER вывел на рынок двухэтажные офисные таунхаусы, в проекте их всего 10.

Парадоксы дефицита

По данным Nikoliers, за 2024 год было арендовано или куплено более 1,8 млн кв. м офисов, максимальное значение за всю историю для этого сегмента в Москве. Этот всплеск обусловлен двумя ключевыми факторами: общим подъемом российского бизнеса и реализацией отложенного спроса, сформировавшегося в том числе в период пандемии. Особого внимания заслуживает рекордный объем сделок купли-продажи — 855 000 кв. м. Это указывает на растущий интерес корпораций к приобретению офисных площадей. Значимое изменение в структуре рынка, который многие годы был довольно сдержанным и не склонным к резким колебаниям. 

Но за последние три года офисный рынок претерпел существенные трансформации. Сокращение доли иностранного бизнеса, традиционно ориентированного на аренду, привело к перераспределению площадей. Российские компании, демонстрирующие уверенный рост, быстро заполнили освободившиеся пространства. В результате сформировался дефицит предложения, что привело к рекордно низкому уровню вакансии, не наблюдавшемуся на протяжении последних 16 лет. А российские девелоперы, в свою очередь, оценили перспективы продавать офисы.

В Nikoliers прогнозируют, что в ближайшие три года на рынок выйдут еще объекты, ориентированные в основном на продажу (собственно, это уже происходит). В условиях ограниченного нового и качественного предложения проекты, предлагающие современные решения, легко адаптируемые под текущие запросы рынка, пользуются повышенным спросом, говорят эксперты. 

PIONEER в проекте OPUS с его концепцией офисных таунхаусов, расположенных в торговой галерее клубного дома, играет с форматами вполне в духе времени. 

Primum opus**

Помещения на первой линии Москвы-реки площадью от 150 до 1500 кв. м спроектированы с высокими потолками (7,6 м), собственными входами и гибкой двухуровневой планировкой. Авторская архитектура с панорамным остеклением и вторым светом предоставляет широкие возможности для реализации разнообразных дизайнерских решений. А современная инженерия позволяет адаптировать эти пространства под различные виды бизнеса, от представительских офисов до творческих студий, дизайн-бутиков и шоурумов. 

«Высокие потолки и двухуровневая планировка пользуются спросом у маркетинговых и рекламных агентств, IT-компаний, разработчиков компьютерных игр, которые ищут необычный офис, где можно организовать уникальное креативное пространство на свой вкус», — комментирует замруководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.

Партнер, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP Мария Зимина отмечает, что двухэтажные офисные таунхаусы в торговой галерее OPUS представляют собой действительно нестандартный формат для московского рынка премиальной коммерческой недвижимости и могут привлечь арендаторов, «ориентированных на имиджевый эффект и ощущение «собственного здания». По ее словам, подобные помещения в одной из башен Москвы-Сити успешно сдавались по ставкам, сопоставимым со ставками на стрит-ретейл. 

На пике спроса

Павелецкий деловой район столицы, где компания PIONEER реализует проект OPUS, уверенно укрепляет позиции как одна из привлекательных и дорогих офисных локаций Москвы. Даже демонстрируя динамику, сопоставимую с развитием Москвы-Сити. По данным NF Group, в первом полугодии 2025 года арендные ставки в этом кластере показали существенный рост, увеличившись почти на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя ставка достигла отметки55 000 рублей за квадратный метр в год. А реальные ставки на наиболее востребованные объекты, по словам брокеров, серьезно превышают «средние показатели», это верно и для Сити, и для Павелецкого делового района.

Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова прогнозирует, что к 2029 году в последнем будет введено в эксплуатацию около 129 000 кв. м офисных площадей. Примечательно, что значительная часть будущих объектов уже нашла пользователей: 58% площадей либо реализованы, либо не будут выставлены на открытый рынок. Предлагаемые к аренде и продаже офисы в строящихся и планируемых бизнес-центрах Павелецкого района позиционируются по ставкам выше среднерыночных. Запрашиваемые арендные ставки могут достигать 45 000 рублей за квадратный метр в год (без учета операционных расходов и НДС), а цены предложения на продажу — 562 000 рублей за квадратный метр (без НДС).

Эксперты Nikoliers прогнозируют дальнейший рост арендных ставок на московском офисном рынке. Он как минимум обусловлен низкой общей вакансией (5,4%). Наиболее выраженная положительная динамика ожидается именно в ключевых деловых локациях, к которым относится район «Павелецкой». Исторически сложившаяся деловая инфраструктура и стабильно высокий спрос на офисы в этой зоне обеспечивают опережающий среднерыночный рост как арендных ставок, так и цен на продажу коммерческой недвижимости.

Деловая активность с вариациями

Современные градостроительные тенденции стимулируют создание многофункциональных пространств, где комфорт проживания гармонично сочетается с возможностями для работы и развития бизнеса (в противовес формированию спальных районов). Эксперты отмечают, что такой подход обещает более сбалансированную городскую среду, отвечающую запросам активного и успешного населения. В этом контексте район «Павелецкой» в Москве также демонстрирует значительный потенциал для комплексного развития. Планируемые здесь проекты, включающие жилые кварталы, деловые кластеры и сопутствующую инфраструктуру, призваны превратить локацию в новый центр притяжения для бизнеса и квалифицированных специалистов.

PIONEER и в этом процессе выступает одним из ключевых игроков. В непосредственной близости от клубного дома OPUS компания возводит 13-этажный бизнес-центр класса А. Представители девелопера подчеркивают перспективность «Павелецкой» как локации с высоким потенциалом роста деловой активности. Ожидается, что в ближайшие годы здесь сформируется новая деловая экосистема. Ввод в эксплуатацию клубного дома и бизнес-центра OPUS класса А, а также реализация проекта HIGH LIFE*** приведут к созданию около 3000 новых рабочих мест. По прогнозам компании, это приведет к увеличению трафика в районе в полтора-два раза как за счет офисных сотрудников, так и за счет посетителей деловых объектов. 

Не исключено, что со временем (по мере роста трафика) владельцы «офисов-таунхаусов» задумаются над тем, чтобы предложить их торговым операторам — и OPUS заиграет новыми красками.

* Опус; ** Первый опус; ***Хай Лайф