Василий Еговцев, «Сила м2»: «Недвижимость, которая кормит даже в кризис»

Путь, построенный в метрах

— Почему вы выбрали недвижимость? Почему не стартапы, не технологии, не IT?

— Потому что я рано понял, что значит остаться ни с чем. В 1998 году я видел, как мой отец потерял все. Он не ошибался. Он просто жил в стране, где рушилась система. И я решил: моя жизнь не должна зависеть от чьих-то решений сверху. Мне не была нужна роскошь — мне нужна была опора. Я искал фундамент. Устойчивость. И нашел ее там, где стабильность можно измерить: в квадратных метрах. Недвижимость — это не просто актив. Это самый большой рынок на планете. И, пожалуй, единственный, в котором есть железобетонная гарантия: земля никуда не уходит. 

— Все пошло гладко?

— Ни капли. Первый объект я едва не потерял — просто потому, что вовремя не подписал одну бумагу. Я тогда не знал, как устроена сделка, не понимал, в какой момент теряется право. Это могло стоить мне всего. Но я знал, зачем я это делаю. Это и есть ключ: ты можешь не знать как, но, если у тебя есть «зачем», ты все пройдешь.

Я был студентом второго курса, работал по ночам, учился днем в университете. У меня не было времени строить карьеру. Мне нужно было решение, которое работало бы, пока я сижу на парах или сплю. И я его нашел: коммерческая недвижимость.

— Как изменился рынок недвижимости за последние годы?

— Когда я начинал в начале 2000-х, рынок действительно был диким: неликвидные объекты, отсутствие конкуренции, все на доверии и словах. Сегодня таких «лазеек» почти нет, но возможностей стало больше. Почему? Потому что рынок стал понятным. Прозрачным. Появились сети, готовые заходить с капиталом, с цифрами, с аналитикой. Но главное не в этом. 

То есть недвижимость — это основа всей мировой экономики. И она работает в любой стране мира. Даже в самой маленькой деревне: если там есть продуктовый — рядом будет аптека. Если есть аптека — появится кофейня. Эти модели повторяются в Токио, в Риме, в Перми, в Джакарте.

Именно поэтому 70% моего портфеля — это «непотопляемая классика»: магазины у дома, аптеки, стрит-ретейл. Во время пандемии, когда весь мир закрылся на замок, оказалось, что закрываются не все. Продуктовые магазины, аптеки, фастфуд работали даже в локдаун. Именно они оказались самыми устойчивыми бизнесами в стране. И мне повезло — хотя, скорее, это было стратегией: 70% моего портфеля — это именно такой стрит-ретейл. Объекты, которые не просто «пережили» кризис, а не закрывались ни на день. 

Вот где настоящая устойчивость. Не в хайпе, не в пузырях, не в квадратных метрах «на вырост», а в бизнесе, который нужен каждый день. Хлеб, аптека — базовая инфраструктура жизни. Именно такие объекты — главные защитники капитала.

Поэтому сегодня я ставлю квартиры на второе место. На первом — коммерция с потоком. Метр, который кормит. Даже когда вокруг все встало.

— Ваша компания работает с капиталами от 15 млн до 5 млрд рублей. Почему именно такой диапазон?

— Все началось с моего личного офиса — мы просто подбирали помещения для себя, семьи и близких. Но когда я стал активнее рассказывать про свои сделки, кейсы, стратегии, ко мне начали обращаться подписчики, читатели, клиенты. Сначала мы это делали точечно. Потом стало ясно: нужно расширяться. Так родилась компания, которую сначала я называл инвестиционной. Но объяснять каждому, что такое Family Office (семейный офис), зачем мы делаем дью дилидженс, как мы управляем, стало слишком утомительно. Тогда я просто назвал ее так, чтобы все было сразу ясно: агентство инвестиционной недвижимости. Сегодня у нас работает та же команда, что и тогда: мой партнер со мной 20 лет, главный бухгалтер — 15, юристы и аналитики десятилетиями в теме. У нас почти нет текучки.

Мы стараемся работать с капиталом от 30 млн рублей — это минимальный вход в качественный коммерческий объект в Москве. Но если клиент готов смотреть Московскую область или регионы, старт возможен и от 10–15 млн рублей. Верхняя планка — примерно 5 млрд рублей. Это либо торговые центры, как мой собственный объект на 15 000 кв. м, либо портфельные сделки, например сразу 10–30 магазинов, стрит-ретейл по всей стране.

Каждую стратегию мы разрабатываем индивидуально. Иногда случаются сделки с доходностью в сотни процентов — у меня был кейс с 320% годовых. Но это скорее исключение, чем правило, и всегда сопряжено с высоким риском. Реалистично ориентироваться на 9–14% годовых с аренды — и это уже сильный результат, особенно с хорошей защитой капитала.

У нас, например, договор аренды прошел путь длиной в 20 лет. Каждый пожар, каждый судебный спор, каждый сбой с арендатором — мы все это пережили и учли. Все договоры, включая куплю-продажу, доведены до блеска. Это не шаблоны, а отточенные на практике юридические инструменты. Мы знаем, какие ошибки стоят миллионы, и заранее вшиваем страховку от них. Например, там есть пункт, защищающий от досрочного выхода арендатора, он спас нас уже семь раз от убытков.

Мы сами инвесторы и каждую строчку в договоре когда-то подписывали от своего имени. 

— Какие самые нестандартные сделки вам удалось провести?

— Как-то приобрел бывшее ателье за 7,5 млн рублей, сделал ремонт — через два месяца сдал сети аптек за 120 000 рублей в месяц. А потом продал уже за 12 млн рублей. Еще важным для меня было уговорить родителей продать дом в деревне и купить аптеку в городе. Теперь они восемь лет живут на пассивный доход и зимой уезжают в теплые страны.

— Где в России, кроме Москвы и Петербурга, есть перспективы для инвесторов в коммерческую недвижимость?

— Вы знаете, я лично как раз уже вышел из всех своих активов в Москве. Смотрю на города-миллионники с растущей экономикой: Казань, Екатеринбург, Новосибирск. Но есть нюанс: нужно выбирать «центры центров». Через 50 лет, по прогнозам, 80% населения будет жить в мегаполисах. Поэтому лучшая инвестиция — улицы с высокой проходимостью в центрах крупных городов.

— Сегодня многие российские инвесторы смотрят за рубеж. Посоветовали бы вкладываться за границей?

— Я инвестировал во многих странах: в Европе и на Ближнем Востоке. Если пересчитать доходность в долларах — все примерно одинаково. Но вопрос не в доходности — вопрос в праве собственности. В России удивительно стабильное законодательство. Оно было переписано в 1991 году и вобрало в себя лучшее со всего мира.

— Что не так за рубежом?

— В Северной Европе, скажем, сохранились законы со времен викингов, согласно которым путешественник имеет право остаться на ночь там, где она его застанет. И неважно, частная это земля или нет. Как-то я хотел купить магазин в Норвегии, но оказалось, что через парковку проходит хайкинговая тропа. Поэтому территория возле магазина была заставлена палатками, и никакого права выгнать их нет. В Турции были случаи самозахвата целых зданий. В Дубае, скажем, сложнейшее наследственное право. А в России — если ты владелец, ты защищен. И это, как ни странно, всегда сюрприз. Потому я сам выбрал Россию. И помогаю выбрать тем, кто ищет не просто доход, а контроль.

— Каковы главные ошибки частных инвесторов?

— Первая — покупают квартиры на котловане, думая, что это хорошая инвестиция. Сейчас так больше не работает. Раньше застройщик брал в долг у покупателей [привлекая их деньги на этапе строительства], поэтому готов был платить им процент. Но сейчас все застройщики кредитуются у банков — им они и платят проценты, а не покупателям квартир. 

Вторая ошибка — неверно оценивают ликвидность. Коммерческое помещение 50–150 кв. м можно сдать более чем полусотне компаний, а большой офис — только 5–6 арендаторам. Плюс сама локация имеет более высокое влияние на ликвидность, чем качество объекта. Даже качественные помещения с хорошим ремонтом, но в плохом месте (например, в новостройке без трафика) могут стоять пустыми. Мы об этом прямо предупреждаем всех клиентов.

Третья — не диверсифицируют вложения. У меня был случай, когда год ремонтировали дорогу перед моими магазинами и мы просели по аренде на 40% — если бы все объекты были там, остался бы без дохода. Сейчас все наши объекты разнесены по районам и городам. А при выборе помещений для наших клиентов мы всегда смотрим не только на объект, но и на планы благоустройства, инфраструктуру и даже рельеф местности.

— Я был на одном из ваших выступлений, где вы утверждали, что держать деньги на депозите — это глупость. 

— Вероятно, надо объяснить. Было бы глупо утверждать, что это прям-таки глупость. Мы сами держим часть денег в банках — ведь где-то нужно держать оборотный капитал. Но в долгосрочной перспективе это контрпродуктивно. Никаких вкладов со ставкой выше 20% даже на год нет уже давно. Ну и потом, кому банки отдают деньги, которые взяли у вас? 

— Бизнесу.

— Да, именно так. Причем тому бизнесу, который, пользуясь ситуацией, хочет масштабироваться, захватить большую долю рынка. И это касается как крупного бизнеса, так и тех самых частных инвесторов, с которыми мы работаем. Тех, кто решил «подождать и подержать пока деньги на депозитах». 

И когда придет время снимать деньги с депозита, то в первую очередь все ринутся перекладывать их в недвижимость. Поэтому мой вам совет: если у вас не хватает денег на качественное коммерческое помещение, то уж лучше купить квартиру. Но не в котловане, а готовую — сейчас их на рынке много. Уже в 2027 году я прогнозирую сильнейший дефицит того самого готового жилья. А значит, сработает одно из главных правил инвестора — вкладываться в дефицит.

Метр как рычаг

— Вы много говорите о том, что вы предлагаете не заработать, а навсегда изменить свою жизнь, «выкупить дополнительное время жизни», получив стабильный пассивный доход. И более того, изменить не только свою жизнь, а еще и будущих поколений. Прав ли я, что на эту мысль вас натолкнул Игорь Рыбаков? 

— С Игорем мы сошлись в идее, что капиталы должны работать на будущее. Он строит целый кампус для МФТИ, мы с партнерами помогаем школам в регионах. Пока это точечные «инвестиции в будущее», ведь ресурсов, как у Игоря Рыбакова, у меня пока нет. Однако постепенно к нам присоединяются другие предприниматели. Последняя школа, которую я поддержал, находится в Обнинске — маленькая школа в маленьком городе. Другой мой партнер, который вырос в Самаре, поддерживает свою школу, ту, которую он сам окончил. Он как ролевая модель: дети видят, что стать миллиардером можно, даже выйдя из глубинки. Я, кстати, ведь тоже не из Москвы, я вырос в Перми.

— То есть вы стремитесь к «эффекту мультипликатора»?

— Именно так. Ведь когда люди присоединяются, то мы сможем реализовывать более крупные проекты. Можно помогать 100 рублями бабушке на остановке, что тоже хороший поступок. А можно объединить миллион человек по 100 рублей и уже построить целую школу. Выучившись в такой школе, люди даже еще при моей жизни смогут повлиять на жизнь в стране, развивать нашу экономику. Даже я еще успею это увидеть своими глазами.

— Как выбираете, кого поддерживать?

— Фокус — на детях и образовании. Помогать взрослым — это как давать голодному рыбу. А построить школу — дать удочку. Еще важна измеримость результата. Когда поддерживаешь поисковый отряд — знаешь, сколько детей нашли. В образовании — видишь, как меняются выпускники.

— Чего, возможно, не хватает для развития культуры меценатства в России?

— Нужны системные решения. Я мечтаю создать аналог Нобелевской премии — фонд, где доходы от недвижимости будут вечно идти на гранты. Уже есть несколько партнеров-единомышленников. 

Дать удочку

— Зачем вам Telegram-канал об инвестициях и зачем вы вообще занимаетесь этим инвестиционным ликбезом? 

— Хочу изменить финансовую культуру. Люди не понимают базовых вещей — например, что рубль за 20 лет укрепился к доллару с учетом инфляции. Или что их квартира на самом деле не принесла дохода. Я публикую в канале не просто мысли, а конкретные расчеты доходностей, ссылки на проверенных подрядчиков, контактные данные арендаторов. Там есть и математика реальных объектов, и инструкции, как самому проверить локацию. Когда достаточно взрослые люди, по 65–75 лет, пишут: «Жаль, что не знала про коммерческую недвижимость раньше», — это мотивирует продолжать.

К тому же я помню, как это — начинать без денег. Когда ты в 19 лет впервые держишь договор аренды и не знаешь, кто должен подписывать его первым. Когда ты боишься ошибиться. Когда ты один.

Недавно мне написал парень из Кургана: «Ваш пост стал для меня тем, что заменило факультет экономики». Вот ради этого я пишу. Чтобы люди поняли, что путь открыт. Недвижимость — это не элитарный клуб. Это рынок. А рынок открыт для всех.

— Помимо всего, вы продвигаете то, что называется «стратегическое управление активами». Можете более четко прописать, что вы под этим подразумеваете?

— Это когда твои ресурсы работают на тебя, даже когда ты спишь. Я уже в 21 год мог не работать — мои первые объекты до сих пор приносят мне доход. Сейчас у меня более 60 помещений, и я могу годами жить в пятизвездочном отеле, не думая о деньгах. Я могу путешествовать. Если сын попросит поехать с ним на море, я не должен писать заявление и встраиваться в график отпусков. Я могу просто сказать: «Давай после обеда», купить билет и полететь. Это и есть настоящая свобода.

— Какой совет дали бы себе 20-летнему?

— Сделай то же самое. Только смелее. Ты идешь туда, где 70% капитала планеты. Недвижимость — это самый большой рынок в мире. Все остальное — технологические гиганты. Если ты держишь ключ от метра квадратного — ты держишь ключ от мира.

— Что вас вдохновляет?

— История Нобеля — он заработал на динамите, по сути, на войне, но оставил миру премию. Хочу, чтобы в России появилась мода мериться не яхтами, а социальными проектами. Когда я проезжаю мимо доходных домов XIX века, думаю: вот они, настоящие бизнесмены, чьи активы работают до сих пор. И да, мы будем давать премии даже математикам! 

— Но все же Нобелевскую премию дают за конкретные достижения, доказавшие свою пользу на долгом отрезке времени. Вы же, насколько я понимаю, хотите вкладываться в будущее поколение. 

— Да, но ведь надо с чего-то начинать. У нас такая идея: выстроить цепочку от садов до университетов. Сейчас мы вкладываемся в самое начало: детские сады, школы. Это база. Потом эти дети подрастут, придут в вузы — и там уже будут гранты на исследования, серьезные научные проекты. 

Вот, например, с Игорем Рыбаковым мы поддерживаем МФТИ — это же легендарный физтех! Среди выпускников МФТИ есть Нобелевские лауреаты. Благодаря открытию одного из них, например, появились новые сверхтонкие и сверхпрочные материалы, что напрямую повлияло на развитие современной электроники.

Пока мои личные вклады в университеты не такие большие, как в школы — там суммы совсем другие, это пока не мой масштаб. Но это следующий этап. Сначала надо дать детям хороший старт в садах и школах, а потом уже растить ученых. Поэтому важно объединяться: один в поле не воин, а вместе можно выстроить всю систему — от маленьких до больших. 

— То есть речь о наследии, верно? 

— Да, поскольку наследие — это не фонд, а образ мышления. Я хочу, чтобы, когда мне будет 85 лет, вокруг были такие же люди — владельцы. Люди, которые умеют брать, строить, отдавать. Именно для них я готовлю премию «Сила метра». Как и в случае с Нобелевской, ее основой будет капитал, заработанный мною вместе с партнерами. Он будет храниться в активах, а на доходы от их работы и будут вручаться премии. В первую очередь за открытия, которые изменили мир. За знания, ставшие точкой опоры. Это не про благотворительность. Это про силу и про культурную власть владельцев.

— Давайте вернемся к вашей компании, которую вы назвали «Сила м²». Почему именно так?

— «Сила м²» — это не про бетон. Это про власть. В метре квадратном есть все: доход, безопасность, независимость, контроль. Этот метр может кормить семью, финансировать благотворительность, выстраивать будущее. Но главное — это возможность выбора. Метр не просит разрешения. Он дает право сказать: «Я сам решаю». Именно поэтому мы сделали отпечаток пальца логотипом компании. Потому что квадратный метр несет твою ДНК. Он часть тебя. Наследие после тебя. 

— Недвижимость — это для вас свобода. А как вы трактуете само это понятие свободы? 

— Свобода — это не концепт. Это маршрут. Новую грань свободы я осознал, когда начал учиться на пилота вертолета. Когда я впервые сел за штурвал Robinson, я понял: у свободы есть звук. Это легкий гул винта, который звучит ровно тогда, когда ты сам решаешь, куда лететь. Для меня вертолет — не про транспорт. Это про то, что я сам выбираю точку взлета и точку приземления. Именно это я и хотел передать, когда назвал свою компанию «Сила м²». Потому что настоящий метр квадратный — это твоя взлетная площадка.

Но хочу отметить, что свобода — не то, что падает с неба. Это результат десятков тысяч решений, которые ты принимаешь ежедневно. Я не волшебник — я просто 23 года подряд занимаюсь одной темой: приобретаю и продаю недвижимость. Именно этот опыт я передаю нашим клиентам, чтобы их путь к свободе мог стать значительно короче. 

— Какие вообще цели вы ставите перед собой на ближайшие 5–10 лет?

— Скажем так, я стараюсь смотреть дальше, чем на 5–10 лет. Как я уже сказал, сейчас я стремлюсь что-то сделать для будущих поколений. Значит, здесь нужно ставить цели на 50, а лучше 100 лет. В такой перспективе моя задача — создать культурную платформу, чтобы через 100 лет кто-то зашел в здание, созданное нашими руками, и понял: «Здесь можно быть собой». 

Если же говорить не о стратегии, а о тактике, то есть о более краткосрочной перспективе, то здесь моя мысль, которую я стараюсь базово транслировать (в том числе и через наше сообщество в Telegram): «Становитесь владельцем недвижимости, чтобы выкупить свою жизнь у Вселенной обратно».

С подробной информацией можно ознакомиться на личном сайте и YouTube.