Офис как актив: как дефицит рабочих пространств формирует новый рынок

Разберемся вместе с офисным девелопером STONE, на какие форматы сегодня ориентируются компании и на чем лучше остановить выбор покупателю, желающему не только сохранить средства, но и заработать.

Зайти с козырей

Дефицит современных офисных помещений в Москве и рекордные арендные ставки в лучших бизнес-центрах заставляют компании и частных инвесторов пересматривать подходы к выбору рабочих пространств и набору инвестиционных портфелей. 

Средние ставки на офисы в столице в последние два года выросли почти на 20%, свидетельствуют данные ведущих консалтинговых компаний. Эта динамика, как ожидается, сохранится в ближайшие 1,5–2 года. Но среднерыночные ставки могут серьезно отличаться от максимальных в топовых деловых локациях. 

Так, по данным Nikoliers, средняя годовая ставка на офис класса A/Prime в Москве в середине 2025 года — примерно 37 500 руб./кв. м в месяц и только в 2026-м перешагнет уровень 41 000 руб. В то же время ретейлер «Магнит», консолидировав головной офис в одной из башен STONE Towers на Белорусской, заключил договор, по оценке экспертов, по цене в 70 000–75 000 руб./кв. м.

Конечную цену формирует рынок в зависимости от многих факторов —престижности конкретного места, свежести и качества строительства. Премию к ставке аренды обеспечивают в том числе материалы и инженерные системы премиум-класса, высокий уровень управления и сервиса, а также окружение и набор арендаторов. Все вместе создает среду, которая напрямую влияет на имидж и эффективность бизнеса арендатора, объясняет директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов.

Инструмент диверсификации

Покупка своего офиса целесообразна не для всех компаний, но большинство стремится размещаться в современных зданиях. Высокая потребность в качественных площадях и нехватка предложений создают привлекательные условия для вложений инвесторов в этот сегмент. «Инвесторы ищут инструменты с предсказуемой доходностью. Офисные блоки под управлением профессиональной УК предлагают такую возможность», — объясняет Дмитрий Антонов. Бюджеты входа во многом аналогичны вложениям в квартиры, добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова. 

В среднем, если не брать нижний и элитный сегмент, цены за 1 кв. м на офисные и жилые новостройки в Москве уже практически сравнялись на уровне 480 000–550 000 руб. А в прошлом году, пока квартиры теряли покупателей, интерес к «кабинетам» значительно возрос — общий показатель спроса на офисы блоками и зданиями целиком от застройщика вырос практически в три раза, констатируют в NF Group. Но уже к осени 2025 года стабилизировался и за первые шесть месяцев составил 632 000 кв. м, что на 7% ниже аналогичного периода прошлого года, говорит Дмитрий Антонов.

Основными причинами эксперты называют дефицит крупных площадей, высокие ставки аренды и уменьшение предложения небольших офисов с готовой отделкой. Но уже в следующем году рынок может вернуться к росту и превзойти рекорды 2024-го. 

Уровень вакантности в бизнес-центрах столицы остается рекордно низким — 3,2%, по данным Ricci на конец I полугодия 2025 г. IBC Real Estate дает чуть более высокую оценку — 4,7% за август, прогнозируя снижение до 4,3% к концу года на фоне ввода новых проектов с высоким уровнем реализованности офисных площадей. NF Group оценивает вакантность в построенных зданиях классов А и В на уровне 5,6%, отмечая, что в отдельных развитых деловых районах столицы этот показатель не превышает 1%. Дефицит и является фундаментом для роста цен как на аренду, так и на покупку.

Что выделяет офисного девелопера

Среди крупнейших именно офисных девелоперов (которые, впрочем, строят немало жилья) эксперты называют STONE, MR, «Пионер», Level и несколько других. С 2023 года исследовательский проект FResearch совместно с консалтинговой компанией NF Group изучает крупнейших офисных девелоперов столицы, которые возводят бизнес-центры на продажу. Два года подряд рейтинг возглавляет STONE, у которого в активной стадии строительства, по данным компании, около 850 000 кв. м. К концу года эта цифра, как обещают, должна перевалить за 1 млн кв. м. Больше половины нового офисного предложения в классе А сейчас приходится именно на проекты линейки STONE Office, их насчитывается 15 с учетом готовых и строящихся объектов. 

Вряд ли эту планку удалось бы сохранить на таком высоком уровне, если бы компания концентрировалась на какой-то одной аудитории. Гибкость подхода, понимание потребностей и готовность одинаково успешно оперировать с разными форматами определили широту палитры офисов в портфеле девелопера — от небольших «семейных» офисов до отдельно стоящих штаб-квартир. 

Самый крупный блок на сегодня — бизнес-центр STONE Ходынка 3 для монорезидента. Это 72 000 кв. м, где можно разместить 6500 сотрудников. Начинаются же площади в линейке STONE Office с 50–70 кв. м.  

На все готовое

Важным фактором для относительно молодого рынка офисов класса А на продажу (активно такое строительство начало развиваться в 2020–2021 гг.) является то, что у STONE уже есть и готовые офисы. Точнее, предложение в уже введенных в эксплуатацию бизнес-центрах от инвесторов. Так, в конце 2024 года введена вторая очередь премиального офисного квартала STONE Towers на Белорусской: бизнес-центры Tower B и Tower C. Двумя годами ранее –— офисное здание Tower A, где сегодня якорным арендатором стал «Магнит».

В течение года STONE планирует увеличить портфель готовых объектов до 300 000 кв. м. В 2025 году, как сообщал девелопер, будет сдано премиальное здание STONE Курская и бизнес-центр STONE Савеловская. В первой половине следующего запланирован ввод Tower D в составе квартала STONE Towers и премиального бизнес-центра STONE Ленинский. Таким образом, к середине 2026 года количество готовых офисных объектов достигнет пяти. Часть предложения в этих объектах, которая была приобретена инвесторами, уже доступна на рынке аренды.  

Если нужен небольшой офис

Доля небольших офисов площадью до 500 кв. м на арендном рынке, согласно данным аналитического центра STONE, составляет менее 5%. Такое предложение пользуется высоким спросом, однако весьма ограниченно. Речь идет о формате семейных офисов (Family office), который предназначен преимущественно для малых предприятий и семейных компаний, предпочитающих располагаться поблизости от дома владельцев. Дефицит предложений в аренду и высокий спрос обращает все больше внимания на покупку небольших офисов в новых строящихся проектах, включая приобретение лотов инвесторами.

«Основные покупатели — частные инвесторы, приобретающие актив для последующей сдачи в аренду, а также собственники малого бизнеса, которые хотят владеть, а не арендовать свое рабочее пространство», — говорит Дмитрий Антонов. 

Предложения таких форматов есть во всех проектах девелопера, как в сложившихся офисных кварталах — на Белорусской в STONE Towers, на Савеловской, на Ходынке или Калужской, — так и в активно развивающихся Мневниках, у метро Римская или Дмитровская. Обширная география проектов STONE — восемь столичных районов — позволяет бизнес-центрам девелопера удовлетворять реальный спрос.

Вам какой этаж

Средние блоки и этажи (500–1000 кв. м) — формат, оптимальный для средних и растущих компаний, которые ценят автономность. «Драйверами спроса сегодня являются IT-компании, фонды, креативные индустрии, а также дочерние структуры крупных корпораций», — отмечает Дмитрий Антонов. В NF Group уточняют, что стандартная площадь этажа в новых зданиях начинается от 1000 кв. м, позволяет разместить 100–120 человек и является серьезным пространством для крупной компании.

В бизнес-центре класса А на STONE Савеловская, который будет введен в эксплуатацию в конце года, доступны к покупке последние офисы, а также представлен пул этажей в аренду. Этот проект предлагает редкую для бизнеса возможность спланировать переезд компании в новый современный офис уже в следующем году. На рынке готового предложения таких лотов мало в свободном экспонировании, а если и появляются единичные объекты — они, как правило, расположены в бизнес-центрах класса В, построенных до 2008 года. Логично, что такое предложение уступает по инженерным и инфраструктурным характеристикам новому строительству. Также представительские офисные этажи на продажу представлены в STONE Мневники, STONE Ходынка, STONE Римская, STONE Калужская и STONE Дмитровская.

Где ваш штаб

Крупные блоки и штаб-квартиры (от 10 000 кв. м) — самый дефицитный продукт. «Дефицит обусловлен высокими рисками для девелопера. Реализация такого проекта, тем более под ключ, требует индивидуального проектирования, замораживания значительной площади на долгий срок и поиска узкого круга покупателей», — объясняет Дмитрий Антонов. Компетенции нужны высочайшие. 

В портфеле STONE представлены объекты, спроектированные как штаб-квартиры: кроме здания на Ходынке, о котором говорилось выше, можно назвать башню К3 в составе офисного квартала STONE Калужская — это порядка 24 000 кв. м, рассчитанных на 2500 рабочих мест. Помимо отдельных зданий, в линейке также представлены крупные блоки в строящихся объектах — это помещения около 10 000 кв. м в бизнес-центрах класса А STONE Римская, STONE Калужская, STONE Ходынка 2.

На сегодняшний день крупные объемы в линейке девелопера занимают треть предложения. По планам компании, в 2026 году предложение данного формата для покупателей составит 50% общего портфеля STONE. Такой подход позволит удовлетворить отложенный спрос, в перспективе 3–5 лет он будет только усиливаться. 

Ключ к успеху — сервис после покупки

Гарантировать доходность инвестиций и сохранность актива при мульти-собственности может только чуткий подход к управлению. Даже многие крупные застройщики вынуждены отказываться от такого формата, считая его излишне сложным, отмечает заместитель управляющего директора Becar PM Яна Шамонаева. «Наиболее сбалансированную и предсказуемую доходность показывают объекты, где девелопер с самого начала проекта закладывает стандарты управления», — уверен Дмитрий Антонов. Такой интегрированный подход позволяет минимизировать операционные расходы и поддерживать высокий стандарт сервиса, что напрямую влияет на арендные ставки и доходность. В STONE пошли по этому пути, выстроив взаимодействие с генеральным подрядчиком строительства своих проектов на основе партнерского подхода.

По тому же принципу строится и работа с УК STONE Office. Управляющая омпания взаимодействует с девелопером, начиная со стадии проектирования, что позволяет избежать каких-либо проволочек с приемкой объекта и форс-мажоров в процессе его эксплуатации. 

Устойчивость любого девелопера обеспечивает совокупность факторов, считают эксперты. Среди них — глубокая специализация, достаточные ресурсы, грамотный выбор перспективных локаций. Иван Соколов из NF Group выделяет комплексный подход STONE: качественный продукт с продуманной архитектурой, профессионально выстроенный маркетинг и продажи (с применением лучших практик из сегмента премиального жилья в том числе), активное развитие партнерских программ, правильный выбор перспективных локаций и налаженные бизнес-процессы — от концепции до аренды или перепродажи. 

В этом помогает агентство STONE Realty, работающее на эксклюзиве по принципу «Мы не оставляем своих клиентов с метрами в бетоне, а помогаем им в реализации их объектов». Агентство не только само находит арендаторов на помещения клиентов-инвесторов, но и при необходимости поможет с поиском проверенных подрядчиков для ремонта и перепланировки. В случае, если собственник решит выйти из актива после ввода объекта в эксплуатацию, с реализацией также поможет STONE Realty.

Сам же рынок уже вошел в стадию зрелости и структурно изменился по сравнению с тем, каким был несколько лет назад. Он уже не только про метры, но и про долгосрочный сервис, управление и общую надежность девелопера. На выбор актива влияет не только цена, но и комплексные решения со стороны девелопера — своего рода «пост-продажное обслуживание».