«Когда видишь, что формируется дефицит предложения, ты должен первым сделать шаг в этом направлении», — говорит партнер Hutton Александр Антонов, рассказывая, почему компания строит уже второй бизнес-центр в Обручевском районе Москвы.
Современным офис делают не модные «фишки», а конкретные продуктовые характеристики, уверен он. «Мы сами были в роли супертребовательного клиента, пока искали себе офис. И я вижу, что в своих проектах мы закрываем основные потребности клиентов разных сегментов», — говорит Александр.
Своевременное предложение
— Вы вывели на рынок Geolog2 удивительно вовремя. Сейчас объект почти готов и распродан почти на 70%. Девелоперская удача?
— Подбирать площадку под будущий бизнес-центр Geolog2 мы начали, когда заметили те самые «ножницы спроса и предложения», а именно сформированный в Обручевском районе дефицит новых офисных пространств. Далее мы перешли к реализации проекта, включая покупку земельного участка, внутреннее проектирование. На все процессы могло уйти до пяти лет. Таков горизонт планирования. Поэтому, когда ты видишь заранее, что формируется дефицит, ты должен первым сделать шаг. Тогда в момент, когда дефицит максимально заметен всему рынку, тебе действительно будет что предложить.
Когда мы начали работать на опережение, было совсем непросто убедить банки. Площадку мы выкупили за собственные средства, но нужно было кредитование на строительство: оно началось в октябре 2023 года. Банки в то время не верили в коммерческую недвижимость, они предпочитали жилые проекты. Мы показали, что наша модель обладает большим запасом прочности. Рынок цикличен, эти циклы отчетливо прослеживались и для офисов.
— Рынок недвижимости довольно инертный. Однако уже сейчас заявлено так много новых проектов.
— Заявлено действительно много в сравнении с предложением последних 10 лет. Надо смотреть, что и когда действительно будет реализовано. И опять же, задача девелопера —думать на опережение, так как запускаемые проекты будут реализовываться только через несколько лет. Тут важно оценивать и цикличность, и макроэкономику, и макротренды, и политику города. Сейчас мы ощущаем поддержку от города, который хочет создавать новые места приложения труда в самых разных районах.
— Geolog2 будет продан полностью к моменту ввода в эксплуатацию?
— Мы ведем продажи равномерно, и я думаю, что к вводу в эксплуатацию в середине 2026 года мы подойдем менее чем с 15% вакантных площадей. Возможно, их мы оставим в управлении и будем сдавать в аренду.
— Вы продаете офисы без отделки?
— Да, продаем в формате shell&core. Тот объем, который предполагаем сдавать в аренду, будет предложен с ремонтом. Сегодня покупатели зачастую готовы самостоятельно оформить офисы под свои конкретные нужды. У нас проработаны эффективные планировочные решения, которые компаниям легко трансформировать под свои задачи. И есть партнеры, которые помогут осуществить ремонт.
— Сколько среди ваших покупателей инвесторов и сколько конечных пользователей?
— У Hutton исторически — и мы этим гордимся — довольно много конечных пользователей среди покупателей, будь то жилая или коммерческая недвижимость. В случае с бизнес-центром речь идет о компаниях, которые планируют дальше в этом здании работать, развиваться. Инвестиционные сделки были в основном на ранней стадии реализации проекта.
В Geolog2 треть покупателей — инвесторы, которые рассчитывают сдавать площади в аренду, две трети приобретают помещения «для себя». Инвесторы чаще заходят в проекты, в которых есть демпинг по цене на старте, рассчитывая на более высокую доходность.
— Как скажется на атмосфере бизнес-центра то, что его изначально выбирают чаще как дом для бизнеса, а не как объект для инвестиций?
— В жилой недвижимости эффект проявляется еще ярче: когда человек покупает квартиру себе, он относится к ней не так, как к квартире, купленной под сдачу в аренду. В коммерческой недвижимости история схожая. Конечные пользователи хотят видеть и получать реальный качественный продукт.
Портрет будущего резидента
— Можете описать, какие бизнесы сейчас активно покупают себе офисы?
— Самые разные. Почти все, которые представлены в экономике Москвы. Есть и производственные компании, и крупные, и средние, и малый бизнес. Есть компании, которые объединяют лоты, приобретают площади с учетом потребностей в росте.
Изначально средняя площадь лота в проекте была 250 кв. м, но постепенно приблизилась к 350 кв. м. Есть сделки на 1000, 2000 кв. м. Одна компания из агрохимической отрасли забрала последовательно два этажа.
— Может быть, вы видите привязку будущих резидентов к району?
— Это действительно заметно. Привязка к локации обусловлена разными причинами. Для некоторых компаний место жительства и деловой активности руководства и сотрудников имеет значение. На юго-западе Москвы расположено немало объектов премиальной недвижимости, которую выбирают для себя бизнесмены, топ-менеджеры. В настоящее время здесь продолжает формироваться новая жилая и бизнес-среда. У компаний, которые располагаются в локации, появляется возможность консолидировать все сценарии в одном месте, предложить пространство, отвечающее современным требованиям к сервису, комфорту, технологичности.
Мы именно в Обручевском районе, рядом с метро «Калужская» увидели одно из мест такого сфокусированного спроса.
Главное — транспортная доступность
— Почему именно «Калужская»? Она, очевидно, набирает популярность — ваша заслуга?
— Когда мы стартовали, бизнес-центров за пределами Третьего транспортного кольца строилось немного. Но уже была понятна общая стратегия города: деловую активность надо создавать в местах проживания людей, оптимизировать внутригородскую логистику, стимулировать девелоперов строить не только жилье. И если смотреть за ТТК, то юго-запад Москвы — как раз одно из наиболее востребованных мест с точки зрения и деловой активности, и нового качественного жилого фонда.
Мы выбирали из пяти площадок в то время, у каждой были плюсы и минусы. Но «Калужская» была в приоритете. Мы понимали: надо быть на оптимальном расстоянии от метро, ТПУ, БКЛ — вся новая транспортная инфраструктура важна, она и создает вокруг нашей локации территорию роста. Большинство людей, работающих в бизнес-центрах, ездят на общественном транспорте, поэтому логистика должна быть удобной.
— Район меняется на глазах. Консультанты уже выделяют его в новую перспективную деловую зону.
— А представьте, как он преобразится еще через 5−10 лет.
— Надо ли девелоперам беспокоиться о том, чтобы соответствовать исторической застройке выбранной локации? Можно ли сразу проектировать что-то суперсовременное, масштабное и эффектное?
— Мы считаем, что важно органически вписываться в среду, контекст и историю любой части города. Разумеется, строить в самом центре более ответственно. Мы можем об этом судить на основании собственного опыта. Но любые проекты, которые мы делаем и за пределами центра, максимально учитывают контекст окружения. И да, объекты вне исторического центра Москвы могут быть более масштабными.
— Мне кажется, «Геолог» — самое романтичное название для нового бизнес-центра, чаще встречаются достаточно официальные имена.
— Оно здесь тоже не случайно. «Геолог» и архитектура комплекса — это отсылка к улице Обручева, названной в честь академика Владимира Обручева, геолога, путешественника, писателя и специалиста по изучению движения литосферных плит. В основе архитектуры проекта от бюро BLANK — тектоника земной коры. Об этом говорят смещенные относительно друг друга части 18-этажного здания. Внешняя динамика и строгая геометрия гармонично сочетаются — сейчас, когда бизнес-центр обрел финальный внешний вид, уже можно это заметить.
— Ваш проект уже сам влияет на новую застройку в районе? Или пока об этом сложно говорить?
— Когда мы с архитекторами из BLANK разрабатывали концепцию, заявленных проектов было меньше и мы учитывали среду вокруг. Сейчас девелоперам, которые работают в локации, необходимо принимать во внимание и наши проекты, и их облик. Мне кажется, в Обручевском районе прорастает определенный городской архитектурный стиль с качественной современной архитектурой.
Продавать прозрачно
— Что нужно компаниям от офисного здания? Свежий воздух, свет, безопасность и много мест, где поесть — что еще?
— Правильная локация, хорошая геометрия здания с точки зрения планировок офисных пространств, инженерные системы, много естественного света внутри, комфортный подземный паркинг, качественная отделка мест общего пользования — таковы требования взыскательного арендатора к бизнес-центру класса А.
Я уверен, что надо выделяться среди конкурентов не «фишками», за которые может зацепиться глаз, а качеством продукта. И не делать ничего лишнего, что мешало бы потом эксплуатации. К примеру, мы предусмотрели в Geolog2 отдельный сервисный маршрут — то есть разделение потоков резидентов и курьеров, клининга. Это удобно для всех.
При этом мы не изолировали объект от городской среды вокруг. Он встраивается в окружение. Сотрудники бизнес-центра смогут свободно пользоваться всей районной инфраструктурой. Равно как и горожане будут пользоваться предусмотренными сервисами в проекте. У нас в Geolog2, например, будут доступны для всех ресторан и кофейня. И благоустройство мы планируем по максимуму, используя перепад высот на участке, чтобы создать дополнительное зеленое пространство.
Еще мы делаем террасы, архитектура здания позволяет. Это не только красиво, но и создает дополнительный функционал. На него покупатели и арендаторы сегодня точно обращают внимание, по собственному опыту знаю. Если есть возможность в проекте создать максимальное количество функциональных пространств, где люди могут выходить на улицу для отдыха, перезагрузки, — мы стараемся это сделать.
— Не было идеи построить себе штаб-квартиру?
— Была и остается. Но нельзя просто выбрать по карте место и построить штаб-квартиру. Мы прежде всего смотрим на проекты и локации с той точки зрения, будут ли они востребованы на рынке. И потом, наша компания — не скажу, что молодая, мы уже состоявшийся игрок определенного размера, но динамичная, все еще растущая. Меняются условия, меняются задачи — меняются и требования к месту, где мы работаем. Три года назад нужно было совсем не то, что сейчас. И нам важно сохранить эту гибкость. Поэтому нам комфортнее на данный момент арендовать офис.
— Все-таки странно получается: сейчас весь рынок офисный живет продажами, но даже вы, девелопер, предпочитаете аренду. Для многих бизнесов именно аренда была бы предпочтительнее, хотя ставки растут, но предложения нет — и приходится покупать, так?
— Далеко не у всех такие потребности, как у нас. Собственный офис имеет большое количествоплюсов. Защищает от роста арендной ставки и ежемесячной нагрузки на финансы компании, снижает риски взаимодействия с недобросовестным арендодателем, дает стабильность компаниям на длительный горизонт времени, позволяет сделать планировки и ремонт действительно «под себя» и много всего прочего.
У нас есть Geolog1, который полностью сдается в аренду, и Geolog2, который мы продаем. Мы можем сравнивать плюсы и минусы двух подходов и разных клиентов. Есть компании, которые покупают себе офис и у нас же арендуют дополнительные помещения под временные задачи.
— Когда бизнес-центр продается нескольким собственникам, как потом сохранить красивую концепцию и управление им?
— Зависит в первую очередь от управляющей компании. Но и сами собственники заинтересованы, чтобы все работало в штатном режиме. Могу сказать, что современный девелоперский продукт довольно устойчив к эксплуатации и способен долгое время сохраняться в том виде, в каком был спроектирован и построен.
— Почему вы продаете офисы как жилые новостройки — по ДДУ и через счета эскроу? Это не самый простой способ.
— Когда мы начинали это делать, рынок действительно не понимал, зачем такие сложности. Но мы были одними из первых, кто привнес на рынок коммерческой недвижимости реализацию строящегося проекта в нарезку через счета эскроу, и сейчас видим, что данный подход востребован и даже популярен.
— Возможно, дело в том, что так уже понятнее для потенциальных инвесторов и девелоперов, которые строили и продавали жилье и теперь идут строить и продавать офисы?
— Не могу говорить за других. Мы сознательно выбрали такую форму, чтобы показать покупателям: они максимально, насколько сейчас предусматривает законодательство, защищены. И для банка это более понятная схема. Такой подход создает определенную дисциплину, принятую всеми сторонами, которая будет держать рынок при любой конъюнктуре.
— Будете и дальше строить офисы?
— Будем, на текущий момент они нужны. Хотя, когда мы принимаем решение о входе в тот или иной проект, мы ориентируемся не на текущий момент, а на то, каким будет рынок лет через пять. Детальными нашими долгосрочными прогнозами делиться, наверное, не буду. Это больше направление консалтинговых и брокерских компаний.
— Офис для того, чтобы работать, или для того, чтобы в нем приятно жизнь проводить?
— Я бы сказал, что для меня работа — это важная часть жизни. И я очень хотел бы, чтобы у большинства людей была работа, которая нравится, которая является важной, полезной, интересной частью жизни.
Застройщик — ООО СЗ ОБРУЧЕВО-ИНВЕСТ. С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте нашдом.рф.