Именно этот рынок становится важной точкой роста курортной недвижимости. Но не без проблем для девелоперов и инвесторов. Проблемы связаны как с ужесточением градостроительной политики в отношении любой застройки (например, по генплану Сочи 2025 года зона, в которой разрешено строить жилье, уменьшена в 3,5 раза по сравнению с предыдущим документом), так и с активностью Генпрокуратуры в отношении проектов редевелопмента или нового строительства. Есть и экологические ограничения. Сочи может похвастаться самыми высокими ценами на недвижимость в России, но также и примерами, когда стремление властей навести порядок на рынке, который начинал развиваться довольно «диким» образом, затрагивает вполне добросовестных игроков.
Пока со статусом земель на Черноморском побережье России «все сложно», инвесторам стоит быть особенно внимательным к объектам для вложений. Что, впрочем, не лишает курортные проекты в регионе привлекательности и перспектив.
Площадь города Сочи около 17 600 га, по новому генплану, площадь курортной зоны составляет 1013 га, в том числе 130 га — площадь территории, в границах которой будет восстановлена курортная функция, и 200 га — новые курортные зоны
В зоне безопасности
Сейчас, когда многие зарубежные курортные рынки для россиян закрыты, вложения в сервисные апартаменты в Сочи выглядят особенно привлекательными. Однако инвесторам стоит учитывать риски. Один из ключевых — масштабная деприватизация земель в регионе, начавшаяся несколько лет назад. Прокуратура добивается возвращения в федеральную собственность сотен гектаров на побережье, чтобы навести порядок там, где долгое время велось немало несогласованных и небезопасных строек. Так, пару лет назад в Адлерском районе Генпрокуратура намеревалась вернуть в госсобственность более 630 га земли, застроенных жилыми домами и отелями, в Хостинском районе речь шла о 538 га, на которых выращивали чай и принимали туристов.
Были у прокуратуры вопросы и к застройщику Volna Resort & Residence, проект попал в поле зрения надзорных органов в ходе масштабной проверки использования прибрежных территорий. Однако Nedvex Group инициировала полный аудит документации, привлекла ведущих юристов и смогла доказать свою добросовестность как девелопера в переговорах с Генпрокуратурой, делится Юлия Хлуднева, владелец и CEO компании. В начале 2025 года компании удалось урегулировать все спорные вопросы и заключить с Генпрокуратурой соглашение, которое позволяет девелоперу завершить реализацию масштабного курортного проекта и сохранить права инвесторов.
«При выборе проекта особенно важно тщательно изучать его документацию и отдавать предпочтение крупным, проверенным застройщикам», — советует потенциальным инвесторам директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев. Вложения становятся надежными, когда девелопер оперативно реагирует на все проверки и остается в правовом поле.
Застройщик Volna Resort & Residence прошел этот путь, и такие шаги постепенно формируют более прозрачный и зрелый рынок. «В текущих реалиях заключение мирового соглашения с Генпрокуратурой, конечно, говорит о том, что объект точно состоялся и может существовать дальше без каких-либо рисков быть изъятым в пользу государства», — говорит Калой Ахильгов, адвокат, управляющий партнер АБ «Калой.ру».
Еще одна проблема сервисных апартаментов, уже не связанная только с сочинской спецификой, — отсутствие четких стандартов. В результате, рассуждает партнер NF Group Ольга Широкова, происходит смешение разных форматов. Есть немало компаний, которые выводят на рынок продукт с неопределенным статусом: курортное жилье, комплекс сервисных апартаментов и апарт-отели — все смешивается в одну кучу. «Важно создавать «правильный» продукт, и тогда в новых условиях игры он с большей вероятностью окажется в правовом поле», — добавляет эксперт.
Стоит отметить, что власти не оставляют попыток урегулировать ситуацию с апартаментами и сделать сегмент более прозрачным для инвесторов. Сообщалось о законопроекте, который бы дополнил закон о долевом участии в строительстве механизмом покупки гостиничных номеров по аналогии с квартирами.
В целом появление проектов сервисных апартаментов, по мнению Игоря Кокорева, это явный индикатор того, что рынок курортной недвижимости Сочи вступает в фазу зрелости: «Вместо массовой застройки акцент смещается в сторону комплексных, сервисных сред для жизни и отдыха».
Под такой средой в компании понимают комплекс объектов с разнообразной инфраструктурой и богатым внутренним миром, который хотя и необязателен, но повышает ценность проекта.
История вопроса
Развитие сегмента сервисных апартаментов в России началось с севера, первым таким проектом можно считать комплекс «YE’S Хошимина», построенный группой «Пионер» в 2011 году в Санкт-Петербурге. Инвесторы активно голосовали рублем за новый формат, и в Санкт-Петербурге и ряде регионов он действительно развивается цивилизованно и пополняет в том числе гостиничный фонд, не маскируясь под жилье. Появились и специализированные девелоперы, и сетевые управляющие компании.
Для инвесторов удобно, когда комплекс работает как отель: за все отвечает управляющая компания, есть клининг, ресепшен, консьерж, иногда — ресторан, спа-центр или бассейн, и ваш личный номер сдается практически постоянно. Кто-то использовал апартаменты для личного проживания, но в основном их сдают в аренду через гостиничную систему. Владельцу не нужно самому беспокоиться о заселении или обслуживании — всем занимается оператор.
За 15 лет формат для тех, кто хочет получать доход от недвижимости без лишних проблем, набрал популярность. По данным NF Group на октябрь 2025 года, возводится 174 таких комплекса (почти 15 000 лотов), которые расположены в 23 регионах России, и сегмент развивается, особенно в курортных местах. «Еще 5–10 лет назад сервисные апарт-отели преимущественно строились в крупных городах и были ориентированы в первую очередь на бизнес-туристов, — вспоминает Ольга Широкова. — Однако сейчас все больше новых объектов появляется на курортах со сформированным имиджем или в развивающихся». Для сравнения, по подсчетам NF Group, 29% сервисных апартаментов в уже построенных комплексах расположены в курортных локациях, в строящихся на долю курортов приходится 63%.
По оценке NF Group, наиболее высокий уровень развития и одновременно курортный потенциал в России имеют, и это закономерно, регионы с доступом к морскому побережью (Краснодарский край, Крым, Калининградская область). Драйвером роста спроса на курортную недвижимость в России выступает внутренний туризм. «Кроме того, в условиях роста популярности самих российских курортов за счет улучшения инфраструктуры, уровня сервиса, благоустройства, транспортной доступности и в условиях ограничений по покупке зарубежной недвижимости курортные апартаменты становятся одним из наиболее привлекательных инструментов для инвестиций в недвижимость», — отмечают эксперты.
Курортная география
Абсолютным лидером по объему сервисных апартаментов в настоящее время является Краснодарский край, где возводится 57% от всех строящихся курортных проектов данного формата.
Основное предложение приходится, что вполне логично, на Сочи. Этот город давно занимает ключевое место в сфере отдыха и туризма страны. Здесь много классических санаториев и баз отдыха, оставшихся с досоветских, советских времен и Олимпиады 2014 года. Некоторые из этих комплексов после реконструкции становятся прекрасной базой для новых проектов: благодаря удачному расположению и уже существующим коммуникациям они трансформируются в современные комплексы.
Элитный комплекс Volna Resort & Residences площадью 10 га, который Nedvex Group строит на первой береговой линии в черте города, создается на территории популярного в СССР Курортного городка. Его формирование началось в 1962 году. Замысел и воплощение были вполне современными: несколько санаториев (отелей), объединенных инфраструктурным ядром. В числе первых объектов здесь были возведены санатории «СССР», «Солнце», «Коралл», «Фрегат» и «Дельфин», ставшие символами советской курортной архитектуры. Санаторий «Весна», на базе которого и работает Nedvex Group, был интегрирован в архитектурный ансамбль Курортного городка в середине 1960-х.
В развитии этого места принимал участие скульптор Зураб Церетели, который создал авторские монументальные сооружения, ставшие основой парка «Сказочный курортный городок». Церетели разработал дизайн-код территории, придав ей «волшебный облик» посредством объемных скульптур, мозаик, витражей и панно на морскую тематику.
Однако с конца 1990-х годов территория постепенно приходила в упадок. Объекты санаторно-курортного назначения утратили функциональность, а к началу реконструкции некогда престижный советский санаторий представлял собой разрозненный набор построек с полуразрушенной курортной инфраструктурой.
Новая «Волна», по задумке девелопера, предложит инвесторам и гостям Сочи шесть концепций, все шесть отелей на территории также объединены общей инфраструктурой и единой культурной повесткой. С 2022 года уже принимает гостей отель «Моне» и показывает высокие цифры по загрузке, отзывам и доходам инвесторов, отмечают в Nedvex.
На I квартал 2027 года запланировано открытие Volna Resort: историческая пятнадцатиэтажка «Весны» после ревитализации станет современным семейным отелем. Завершение всего проекта — середина 2028 года. После окончания строительства все вопросы по обслуживанию и управлению комплексом Volna Resort & Residences возьмут на себя управляющие компании. Резиденциями по плану будет управлять международный гостиничный оператор.
По пляжным расценкам
Цены на сервисные апартаменты, как правило, на 20–50% выше, чем на аналогичные «классические» форматы недвижимости. Эта надбавка обусловлена включенной инфраструктурой, профессиональным управлением объектом и круглосуточным сервисом. Так, в Volna Resort & Residences, помимо стандартных для этого формата опций — стоек ресепшен в лобби и кафе, — будет пять открытых бассейнов, спа-центр площадью более 600 кв. м с термальной зоной, фитнес-залы, теннисная школа, современный медицинский центр и другая инфраструктура.
Однако потенциальным инвесторам стоит учесть, что цены на сервисные апартаменты в Краснодарском крае самые высокие в стране. По данным NF Group, 843 000 рублей за квадратный метр в октябре 2025 года. «Это связано с тем, что сервисные апартаменты в этом регионе представлены преимущественно проектами классов бизнес и премиум», — объясняет Ольга Широкова. Для сравнения, на второй строчке ценового рейтинга — Петербургский регион, 612 000 рублей за квадратный метр, на третьей — Карачаево-Черкесия со средней ценой в 602 000 рублей за квадратный метр.
«Порог входа на рынок сервисных апартаментов Сочи еще выше — в среднем 1,1 млн рублей за квадратный метр как в прибрежном, так и в горном кластере», — замечает эксперт. А цены на лоты стартуют с отметки 25–30 млн рублей.
В комплексе Volna Resort & Residences апартаменты продаются в среднем по цене 1,35 млн рублей за квадратный метр. Площадь лотов — от 28 кв. м.
Люди, купившие апартаменты на старте продаж этого проекта, уже смогли заработать. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», два года назад средняя цена апартаментов в Volna Resort & Residences составляла 1,03 млн за квадратный метр. А доходность для владельцев при сдаче апартаментов в аренду, по оценкам различных экспертов, составит от 12% до 23% годовых.
В итоге сегмент сервисных апартаментов в Сочи постепенно набирает обороты и становится важным элементом курортного рынка. Но успех инвестиций во многом зависит от прозрачности проектов, надежности девелоперов и их готовности к диалогу. «В условиях жесточайшего контроля выживут только те, кто работает по высоким стандартам прозрачности, — говорит Юлия Хлуднева из Nedvex. — Мы прошли этот путь: вышли из проверки Генпрокуратуры с официальным соглашением, гарантирующим права всех инвесторов. Думаю, что сегодня наш проект один из самых безопасных в городе. Этот результат укрепил доверие и показал, что в Сочи создается более здоровый инвестиционный климат, где добросовестные предприниматели могут уверенно развивать бизнес».
«Рынок недвижимости Сочи вступает в фазу качественной трансформации с беспрецедентными инвестициями в регион — 586 млрд рублей до 2030 года на развитие 128 объектов инфраструктуры. Главный тренд — смещение в сторону премиального сегмента с акцентом на комплексные решения, предлагающие целостную экосистему для комфортной жизни с продуманной архитектурой и высококлассным сервисом. Для таких проектов прозрачность и надежность девелопера жизненно необходимы», — уверены в Nedvex Group.