Остановка у переезда: «Яндекс» перенес открытие новой штаб-квартиры на 2028 год
Перенос переезда
О переносе сроков открытия новой штаб-квартиры «Яндекса» в Москве Forbes рассказал собеседник, знакомый с ситуацией, и подтвердили в пресс-службе «Яндекса». «По независящим от нас причинам открытие нового офиса «Яндекса» в Москве задерживается, — сообщили Forbes в пресс-службе компании. — Завершение строительства здания планируется в IV квартале этого года, затем начнется этап внутренней отделки, а само открытие офиса планируется на 2028 год».
«Яндекс» начал готовиться к созданию собственной штаб-квартиры в 2018 году. В декабре того же года компания купила земельный участок на улице Косыгина, 15, площадью около 4 га, на котором находилось здание бывшей гостиницы «Орленок». Стоимость покупки составила около $145 млн без НДС. Руководитель группы компаний «Яндекса» миллиардер Аркадий Волож тогда пояснял, что в финансовом отношении компания считает эту покупку эффективным использованием капитала и отражением разумного подхода к управлению операционными расходами в долгосрочной перспективе. На тот момент в «Яндексе» работали 6500 сотрудников, а компания арендовала площадь под штаб-квартиру в деловом квартале «Красная роза», договор по аренде 61 000 кв. м в этом квартале был номинирован в долларах. Еще 27 000 кв. м компания арендовала за рубли в БЦ «Аврора».
В декабре 2020 года власти Москвы выдали разрешение на строительство. Общий бюджет строительства новой штаб-квартиры «Яндекса» оценивался в $275-330 млн без учета стоимости земли. Автором проекта нового дома «Яндекса» выступило лондонское бюро PLP Architecture, девелопером стала компания MR Group.
В декабре 2022 года «Яндекс» сообщил о завершении строительства подземной части штаб-квартиры. Она получила адрес ул. Академика Зельдовича, 1. «У здания предусмотрено несколько крыльев разной высоты. Со стороны улицы Анучина, где стоят жилые дома, оно будет 12-этажным, а со стороны улицы Косыгина — 15-этажным», — сообщала тогда компания. Стройку планировали завершить в 2024 году.
В феврале 2024 года «Яндекс» планировал ввести в эксплуатацию здание к концу того же года и быть готовым к переезду к новую штаб-квартиру в середине 2025-го. На тот момент «Яндекс» арендовал в Москве около 158 000 кв. м офисов, большая часть из которых приходилась на штаб-квартиру в «Красной розе». Компания также занимает офисы в бизнес-центрах «Москва-Сити» и Lotte Plaza.
В отчете за 2024 год «Яндекс» рассказал, что ведет строительство разных объектов, предупредив, что задержки при строительстве и увеличение его стоимости могут привести к дополнительным затратам. Капитализированные затраты, связанные со строительством новой штаб-квартиры в Москве, «Яндекс» указал одним из двух факторов 48%-ного роста капитальных затрат «Яндекса» в 2024 году по сравнению с 2023 годом. Показатель вырос до 124,6 млрд рублей с 84,2 млрд рублей соответственно. Но первым фактором роста капзатрат компания назвала инвестиции в инфраструктурные системы и компоненты.
«Яндекс» в своем отчете также отдельно комментировал строительство новой штаб-квартиры: «Несмотря на то, что строительство идет по ранее намеченному плану, группа может столкнуться со сложностями в управлении процессом строительства. Если строительство не будет завершено к моменту истечения срока текущего договора аренды, в отношении используемых офисных помещений, возможно, потребуется заключить новый договор аренды на текущие или альтернативные помещения на менее выгодных условиях, либо согласиться на арендную плату, деноминированную в иностранной валюте или привязанную к ней, что повлечет валютные риски либо иные значительные издержки, связанные с продолжением и завершением строительства».
Представитель «Яндекса» не раскрыл Forbes сроки договоров и общую площадь арендуемых «Яндексом» офисных площадей. «Сейчас рано говорить, сотрудники из каких команд и офисов будут работать в новом здании», — добавил он. Численность основного персонала «Яндекса» на конец I квартала 2025 года составила 29 971 человек.
«Удлиняет сроки и увеличивает стоимость»
Аналитик банка «Синара» Константин Белов затрудняется дать количественную оценку влияния переноса открытия новой штаб-квартиры на бизнес «Яндекса». «Думаю, это вряд ли принципиально повлияет на развитие бизнеса, но теоретически может означать дополнительные расходы, связанные скорее с необходимостью платить аренду, пока новый офис не готов», — пояснил Белов.
Перенос срока открытия нового офиса «Яндекса» никак не повлияет на способность компании зарабатывать выручку, полагает аналитик Альфа-Банка Анна Курбатова. По ее словам, есть некий эффект в части затрат на обеспечение офисных помещений для сотрудников – пока компания не может переехать в собственный офис, будет продолжаться аренда текущих площадок и с большой вероятностью добавится аренда новых, так как численность персонала «Яндекса» постоянно растет. При переезде в новую штаб-квартиру, говорит Курбатова, затраты на аренду офисных помещений в Москве сократятся, а вот текущие затраты на содержание офисов (коммунальные платежи, общая и пожарная безопасность, услуги связи и пр.) могут быть сопоставимы или даже увеличиться, так как в новой штаб-квартире значительные площади планируется отдать под общественные и научные пространства.
Перенос сроков строительства штаб-квартиры и сложных крупных объектов — это нормально, особенно в текущих экономических условиях, размышляет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. «Яндекс» ничем не ограничен, поэтому может задерживать сколько угодно. Задержка ввода становится проблемой, когда собственник уже реализовал объект, продал или сдал в аренду и не укладывается в сроки. В случае с «Яндексом», который строит под себя, все иначе и не критично», — рассуждает она. — В случае с «Яндексом» причиной сдвига по срокам может являться изменение в ходе строительства проектных решений. Также важно понимать, что помимо строительной готовности объекта и ввода его в эксплуатацию под заказчика необходимо также завершить и внутреннюю отделку. Учитывая объемы, это минимум год. Поэтому о переезде «Яндекса» в 2025 году можно вряд ли говорить».
«Яндекс» не отказывается от планов по переезду в новый офис на улице Косыгина после завершения строительства, констатирует партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. До ввода этой площадки в эксплуатацию компания, очевидно, продолжит арендовать офисные помещения в БЦ «Красная роза», полагает она. «Новая площадка предназначена для расширения инфраструктуры компании, а не для замещения существующей. Отмечу, что объект на улице Косыгина задуман как многофункциональное пространство, объединяющее офисные, исследовательские, образовательные и общественные зоны», — отметила Мария Зимина.
Основная причина возможных задержек строительства, по словам Зиминой, наличие незавершенных строительных работ. «Их реализация действительно осложнилась в условиях ограниченного доступа к импортным материалам и инженерному оборудованию. Это, в свою очередь, удлиняет сроки строительства и увеличивает стоимость проектов, — говорит Зимина. — Создание уникального комплекса на улице Косыгина потребовало от проектировщиков, архитекторов и дизайнеров комплексного подхода. В связи с этим сроки ввода в эксплуатацию могли оказаться более длительными по сравнению с другими проектами».
Партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков также не удивлен задержкой при открытии нового офиса «Яндекса». «Такая ситуация вполне укладывается в реалии крупных строительных проектов: масштаб в 240 000 кв. м — это всегда про колоссальный объем работ. На практике задержки в сдаче подобных объектов — а этот объект является одним из крупнейших на рынке офисной недвижимости Москвы — скорее правило, чем исключение. Причин может быть масса. Зачастую сдвиг сроков связан с логистикой и проведением отделочных работ, что можно отнести к категории внутренних согласований. К другим причинам «сдвига» также можно отнести налаживание инженерии, погодные условия, загрузку подрядчиков. Даже при идеальной проработке и бюджете любой большой девелоперский проект живет в рамках вероятностей, а не абсолютных сроков. Однако в случае «Яндекса» мы не видим признаков критичности, поскольку сегодняшние действующие арендные контракты компании позволяют не переезжать в 2025 году и дают люфт для сроков переезда».
Как отмечает Жидков, после сбоев в 2022 году большинство профессиональных подрядчиков восстановили логистику и замены по материалам, поэтому говорить о критическом дефиците, например, отделочных решений сегодня уже неактуально. «Высокая ключевая ставка делает отрицательной экономику новых офисных проектов, строящихся в аренду, поэтому сегодня девелоперы реализуют объекты преимущественно через продажу и в частности через ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи), чтобы снизить уровень заемного финансирования», — добавил он.
В период с 2022 года ежегодно в среднем сроки реализации 40% запланированных офисных проектов сдвигаются, рассказала старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. «Из запланированных к вводу в 2024 году офисных объектов перенос коснулся 13 зданий общей площадью 252 000 кв. м, которые теперь планируется ввести в 2025 году, — уточила Ирина Хрошилова. — Перенос сроков ввода в большинстве случаев обусловлен административными задержками — согласованиями или затянутым процессом получения разрешительной документации. Часть офисных объектов не вводится в срок из-за неполной загрузки площадей. Это обусловлено экономической целесообразностью: содержание пустующих зданий ведет к дополнительным расходам на обслуживание инфраструктуры».