Напуганные долларом: кто взвинтил спрос на московские новостройки

Июльский спрос на новостройки вышел за рамки разумного: по данным сервиса Dataflat, всего в Московском регионе (Москва и Подмосковье) за месяц был зарегистрирован 13 361 ДДУ (договор долевого участия), что на 10% больше июньских значений и на 32% превышает результат июля 2022 года. Наибольший рост пришелся на Новую Москву, где было заключено 2232 ДДУ (плюс 26% к июню), в Подмосковье — 4900 ДДУ (плюс 12% к июню), в «старой» Москве — 6229 ДДУ (плюс 4% к июню).

Сходные цифры показывает и Циан (исследование есть у Forbes): общее количество заключенных ДДУ составило 13 400, рост к июню — порядка 12%, максимальная динамика — в Новой Москве (плюс 27%), минимальная — в «старой» Москве (плюс 5%).

Опрошенные Forbes эксперты связывают нехарактерный для лета уровень продаж с падением курса рубля, ростом ключевой ставки и экспансией региональных покупателей на московский рынок.

Продающие страхи

Ряд участников рынка, опрошенных Forbes, связали высокий спрос на новостройки с ростом курса доллара и евро.

«Активизация покупателей за МКАД связана с ускорением темпов ослабления рубля: в Новой Москве и Подмосковье покупают квартиры те, кто спешит вложить деньги в недвижимость, но не хватает средств на «старую» Москву», — полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Анализ показывает, что многие люди активно избавляются от доллара на фоне высокого курса, — рассуждает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Средства, которые прямо сейчас можно выручить на продаже доллара, люди стремятся вложить в недвижимость».

Еще чаще собеседники Forbes говорили, что спрос на новостройки «разогрели» действия ЦБ, которые, по идее, должны были его охладить: повышение ключевой ставки и анонс ужесточения условий для ипотеки с низким первым взносом, которые начнут действовать с 1 октября. Покупатели поторопились с заключением договоров, пока условия покупки не стали еще хуже. «Эмоциональные факторы по-прежнему влияют на рынок недвижимости, — говорит основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин. — И в данном случае реакция клиентов логична, так как ЦБ действительно вводит жесткие ограничения».

Банки получают компенсацию разницы между льготной и рыночной ипотечной ставкой, и рост ставки ЦБ означает, что размер этой компенсации будет больше, а выделенные на программу лимиты, из которых и осуществляется компенсация, закончатся быстрее.

«Рост ставки ЦБ означает повышение затрат на компенсацию разницы до рыночного уровня со стороны государства и более быстрое исчерпание выделенных на них лимитов по льготной ипотеке, которые в текущей ситуации будет сложнее докапитализировать, — добавляет эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. — С высокой вероятностью мы увидим смену основного посыла большинства рекламных кампаний с «покупай выгоднее» (со скидками, низкими процентами по кредиту) на «покупай быстрее». Уже сейчас фиксируется снижение активности по предоставлению скидок».

«Стоило Центробанку поднять ключевую ставку, как на рынок вылилось море покупателей: страхи всегда являются большим драйвером продаж, чем выгода», — резюмирует генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев.

Некоторые из собеседников Forbes неожиданно связали высокие продажи с периодом отпусков, уточнив, что изрядную долю спроса сформировали региональные покупатели, использовавшие отпуск для поездки в Москву и покупки недвижимости. «Порядка 80% покупателей квартир в Москве — это люди из регионов, — полагает директор компании Etagi Prime Регина Гордеева. — Как раз в период своего отпуска они имеют возможность приехать в столицу, чтобы изучить рынок недвижимости, проекты, сделать выбор и приобрести».

«По итогам июля в структуре спроса на новостройки Новой Москвы 30,4% пришлось на людей из других регионов России», — подсчитала руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина.

Феномен Новой Москвы

Собеседники Forbes назвали целый ряд причин, по которым динамика продаж в Новой Москве существенно выше, чем в Подмосковье и в границах МКАД. Чаще всего эксперты упоминали большой объем нового предложения, недавно вышедший в продажу. «Во II квартале 2023 года на первичном рынке Новой Москвы вышел рекордный за последние три года объем нового предложения, почти в пять раз больше, чем в предыдущем квартале, что стимулировало продажи, — говорит коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — В реализацию вышли сразу три новых жилых комплекса, а также новые корпуса в уже строящихся проектах».

«Также важным фактором роста интереса покупателей к Новой Москве стала активная маркетинговая политика ряда крупных застройщиков, реализующих там проекты, — добавляет Никитина из «PRO Обмен». — Еще несколько месяцев назад они начали масштабные кампании по привлечению на рынок региональных покупателей».

«Более высокий спрос по Новой Москве объясняется большей чувствительностью целевой аудитории к значениям ставок ипотечного кредитования, — полагает управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Часть покупателей закрывали сделки по уже одобренным кредитам, согласованным до повышения ключевой ставки ЦБ России».

Новостройки снова дорожают

Активный спрос позволил застройщикам повысить цены, несмотря на большой объем предложения, говорят эксперты.

«В «старой» Москве покупателям предлагается 34 630 квартир в новостройках, средняя цена предложения квадратного метра составляет 362 000 рублей, — подсчитал директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. — В Новой Москве можно выбирать из 10 400 первичных квартир, средняя стоимость квадрата составляет 228 100 рублей. В Московской области на первичном рынке представлено 24 160 лотов, средняя стоимость квадратного метра — 174 700 рублей».

«Суммарный объем предложения на первичном рынке достиг исторического рекорда — 72 630 квартир и апартаментов в 435 проектах, — приводит свои данные управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Квадратный метр в новостройках Москвы по итогам июля обойдется в среднем в 419 600 рублей».

Новостройки снова дорожают, подчеркивают некоторые собеседники Forbes.

«В «старой» Москве цены выросли примерно на 1% за месяц, в Новой Москве — на 1,1%, в Московской области — на 0,5%», — подсчитала руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

«В новостройках столичного региона продолжается медленный рост цен — за месяц на процент, девелоперы на фоне активизации спроса немного снизили активность по предоставлению скидок и увеличили темпы индексации цен на активные лоты, — объясняет Лапшина из «Циан.Аналитики». — Еще один фактор роста средних цен — снижение доли объектов на стадии котлована. Они дешевле, чем лоты в корпусах на высоких стадиях строительства».

Не совсем новостройки

Статистика ДДУ не в полной мере отражает продажи застройщиков, так как в структуре предложения растет доля «новой вторички». Это значит, что застройщики продают готовые квартиры в сданных домах по договорам купли-продажи, а не ДДУ. Хотя доля таких квартир в продажах пока невысока, говорят собеседники Forbes.

Однако объем такого предложения растет, говорят эксперты. «Общий объем предложения квартир (без учета апартаментов) в готовых новостройках Москвы составляет 5100 лотов в 126 проектах, — подсчитал коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Ипотечные госпрограммы распространяются на жилье не только в строящихся домах, но и в готовых комплексах от девелоперов».

По данным компании «Метриум» (есть у Forbes), в конце 2022 года только 8,7% квартир и апартаментов предлагались в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию, но к августу 2023 года их доля выросла до 11,6%. В абсолютном измерении число помещений в продаже в готовых новостройках увеличилось на 35%: к началу первого полугодия их было 6200, а к концу 2022-го стало 8300.

«Средневзвешенная стоимость квадратного метра введенного жилья составила 383 600 рублей (минус 3,3% за месяц, минус 14,1% за год), а средняя цена лота — 25,8 млн рублей (минус 3,9% за месяц, минус 13,5% за год)», — уточняет Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости».

«Доля продаж в готовых домах от застройщиков в нашей структуре продаж составляет примерно 10%», — добавляет Бондарев из «Прайд Групп». «На квартиры в готовых корпусах в июле текущего года пришлось лишь 4% всех сделок, а в среднем в 2023 году — 5%, — подсчитала Лапшина из «Циан.Аналитики». — Относительно прошлого года доля немного увеличилась: в 2022 году было 3,5%. То есть квартиры в готовых новостройках не пользуются большой популярностью».