Пир в ожидании чумы: новостройки скупают паникеры, квартиры на вторичке — валютчики
Спрос на жилую недвижимость в Москве продолжает расти даже по сравнению с рекордным августом, но темпы прироста снижаются, рассказали Forbes опрошенные участники рынка.
Стимулируют спрос страхи перед инфляцией и изменение ипотечных условий: льготная ипотека, действующая на рынке новостроек, выдается по прежней ставке, однако первый взнос вырос с 15% до 20%. Ипотека на вторичном рынке существенно подорожала вслед за изменением ключевой ставки.
Ожидания худшего
Покупатели новостроек взвинтили спрос, так как ждут дальнейшего ухудшения условий, полагают собеседники Forbes. Увеличенный размер первого взноса введен с октября, поэтому в сентябре сделки спешили закрыть те, кто не укладывался в новые параметры. По данным сервиса Dataflat, в старых границах Москвы продажи новостроек выросли на 11% к августу, до 9349 сделок, в Новой Москве — на 17%, до 4053 сделок, а в Подмосковье — на 14%, до 7742 сделок. Аналитики Циан приводят похожую динамику, по их данным, в сентябре на рынке новостроек Московского региона заключено рекордное количество сделок — за месяц было продано 21 100 квартир и апартаментов, рост месяц к месяцу составил 14%.
«Кто планировал приобретение жилья в ипотеку в перспективе, приняли решение о покупке раньше из опасения ужесточения кредитной политики, — рассуждает директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Если в начале лета на столичном первичном рынке доля ипотечных сделок в общем числе составляла 70%, то уже с конца августа и в сентябре — 87%».
«В начале года многие ожидали снижения цены недвижимости, но ко второй половине года ожидания не оправдались — это тоже спровоцировало скачок спроса», — добавляет директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
«Над льготной ипотекой тоже сгущаются тучи, — напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Новости относительно дальнейшей судьбы льготной ипотеки появлялись практически еженедельно и катализировали продажи. Плюс были опасения, что ставки по льготной ипотеке тоже могут поднять вслед за ключевой, как уже было весной 2022 года, и это тоже подпитывало спрос».
Ценник to the moon
Застройщики не растерялись и продолжили повышать цены, пока спрос не угас.
«По сравнению с августом средняя цена квадратного метра новостроек повысилась на 3,5% — до 440 800 рублей, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой», управляющий партнер bnMAP.pro Ирина Доброхотова, ссылаясь на данные bnMAP.pro. — Средний бюджет покупки вырос на 4,6%, до 24,59 млн рублей. Средний бюджет лота в экспозиции за год вырос на 17,3%, средняя цена квадратного метра — на 13,2%».
«Московские новостройки вновь дорожают темпами, превосходящими инфляцию, — обращает внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Это объясняется, главным образом, ажиотажным спросом ввиду повышения ключевой ставки и ослабления национальной валюты».
В сентябре рост средней цены связан не только с традиционным вымыванием доступных лотов, застройщики действительно их повышают, говорят собеседники Forbes.
«Основной вклад в рост цен внесли решения застройщиков по индексации стоимости лотов, уже находящихся в экспозиции, — комментирует ситуацию руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов. — Органический рост цен (то, насколько помещение успевает подорожать перед реализацией) с начала лета вырос с плюс 2% до плюс 8%. Новинки рынка последние два месяца выходят по достаточно низким ценам (на 19% ниже среднего), то есть их влияние на рост цен незначительное».
Застройщики и сами не отрицают повышения ценника.
«На фоне активизации спроса в последние три месяца застройщики начали чуть более активно индексировать цены, — констатирует директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгений Межевикин. — Более того, многие также скорректировали акционные программы, сократив размер максимального дисконта (в среднем до 10–15%)».
«В ценовой динамике есть как органический рост (то есть застройщики увеличивали цены), так и структурный (в период ипотечных всплесков активности раскупаются самые доступные варианты жилья), — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — При этом средний размер скидки сократился примерно с 4,5% до 4,0%, то есть увеличение спроса вполне закономерно привело к повышению расценок».
Вторичка на одном крыле
Вторичный рынок в сентябре стремился успеть в последний вагон одобренных по старым ставкам кредитов, говорят собеседники Forbes. Это объяснение высокому спросу эксперты давали и в августе, но когда вышли отчеты Росреестра, стало очевидно, что ипотечных сделок было мало и не они в ответе за августовский спрос.
По данным Росреестра, в августе в Москве было совершено 17 538 сделок со вторичным жильем, что на 17,5% превышает июльский результат текущего года (14 932). За тот же август в Москве зарегистрированы 14 202 договора ипотеки, из них 9957 — на первичном рынке. Таким образом, только 4245 сделок на вторичном рынке совершено с применением ипотеки, остальные, то есть больше 75%, — за собственные средства.
Собеседники Forbes полагают, что в сентябре ситуация изменится и упомянутый выше всплеск ипотеки по старым ставкам мы увидим именно в сентябрьской статистике.
«Высокий спрос на ипотеку последние несколько месяцев еще не полностью реализован, многие получили одобрение ипотеки и сейчас находятся в поиске объектов для покупки. Часть банков обещают сохранять одобрение на протяжение 90 дней, у тех, кто получил одобрение в августе-сентябре, еще достаточно времени для выбора», — полагает Хусаинов из «Этажей».
«Статистика за август на вторичном рынке объясняется тем, что всплеск ипотечного спроса пришелся на конец месяца, оформление многих сделок завершилось уже в сентябре», — соглашается Доброхотова из «Бест-Новострой».
«На вторичном рынке жилья доля ипотеки традиционно значительно меньше, чем на рынке новостроек, потому что на вторичке много альтернативных сделок, — добавляет Репченко из IRN.RU. — Но чтобы запустить альтернативную цепочку, нужен покупатель с деньгами — своими или ипотечными».
«На вторичном рынке многие берут кредит не на полную оплату покупки, а в качестве доплаты, основная же сумма на покупку — вырученная от продажи имеющейся жилплощади», — добавляет директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Часть собеседников Forbes полагают, что многие покупатели вторички имели накопления в валюте и сейчас смогли воспользоваться высоким курсом доллара для перевода накоплений в рубли и покупки недвижимости.
«Многие наши клиенты продают валютные накопления по выгодному курсу и инвестируют в жилую недвижимость — это объясняет такой существенный приток наличности», — говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов.
«Одними из бенефициаров ситуации, сложившейся с курсом, стали те, кто сохранил валютные сбережения или получает доходы не в рублях, — соглашается Попов из «Циан-Аналитики». — Например, релоканты, которые стали работать не на российских, а на иностранных работодателей, но сохраняют связи со страной. Сегодняшний курс примерно на четверть выше фоновых значений января 2022 года».
Дорожает и исчезает
Объем предложения на вторичном рынке продолжает снижаться, а цены понемногу, но растут, говорят собеседники Forbes.
«На рынке вторичной недвижимости Москвы в январе 2023 года объем предложения составлял 46 200 объектов, но уже к началу апреля подрос до 51 300 объектов, — напоминает управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. — Следующие шесть месяцев объем предложения постоянно снижался и в сентябре 2023 года составил 38 600 объектов, что на 6% меньше объема предложения августа».
«Объем предложения на вторичном рынке последний месяц почти не меняется, — уточняет Попов из «Циан-Аналитики». — Покупателям доступно порядка 30 000 лотов в полноценной вторичке и около 16 000 помещений в недавно (до двух лет) сданных новостройках».
Цены немного растут. «Рост цен на вторичном рынке начался еще в июле, тогда метр жилья в «старой» Москве впервые за предыдущие полгода показал плюс, — отмечает Репченко из IRN.RU. — За последние три месяца метр жилья на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 4,1% (до 264 800 рублей в среднем)».
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость» (есть у Forbes), средняя стоимость квадратного метра в старой Москве составляет 277 700 рублей (за месяц плюс 0,3%), в Новой Москве — 204 200 рублей за «квадрат» (за месяц плюс 0,3%).
«Выросла доля объектов, которые уходят без скидок, сегодня средняя скидка около 3%, — добавляет Москатов. — Но это при условии, что объект тщательно подготовлен к продаже, выверена цена».
«Собственники не поднимают стоимость, потому что понимают: если нужно продать, это нужно делать сейчас, потому что потом спрос схлынет, многие отложат сделки «до лучших времен», и реализовать свой объект будет гораздо сложнее», — резюмирует Шлома.
Увядающий спрос
Все эксперты, опрошенные Forbes, говорят, что ажиотажа как на первичном, так и на вторичном рынке уже нет, к концу сентября спрос стал просто нормальным. Некоторые из них ожидают, что скоро начнется полноценный спад, особенно на вторичном рынке.
«На данный момент мы не фиксируем увеличение спроса. Высокая покупательская активность была в июле-сентябре 2023 года, — говорит генеральный директор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. — В первую неделю октября 2023 года мы увидели спад обращений, но является ли это трендом на охлаждение или [просто] нормализацией — еще предстоит увидеть».
«Основная часть спроса была выбрана в августе и сентябре, поэтому данные о продажах в октябре будут еще более пессимистическими», — мрачно прогнозирует исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Свою позицию она аргументирует тем, что хотя в сентябре спрос на новостройки еще рос, темпы его прироста замедлились: «В сентябре хоть и продолжился рост продаж, но прирост снизился в три раза по сравнению с уровнем августа, когда спрос вырос на 39%. Такая ситуация наблюдается по всем рынкам: на рынке «старой» Москвы спрос увеличился в сентябре на 12% (в августе — на 35%), на рынке Новой Москвы — на 18,7% (в августе — на 56%), в Московской области — на 14,6% (в августе — на 36,2%). Таким образом, темпы прироста спроса ослабевают».
Вторичному рынку охлаждение спроса пророчат еще более уверенно.
«Уже в сентябре спрос стал снижаться, и по итогам месяца он был на уровне стандартного сентября на спокойном рынке, — говорит Шлома из «Инком-Недвижимости». — В октябре еще выдаются ранее одобренные кредиты, но никакого ажиотажа на вторичном рынке уже нет. В скором времени мы ожидаем отток клиентов. Он не будет глобальным. Предположительно, вторичный рынок будет работать с 70% клиентов от нормы, то есть мы не досчитаемся примерно 30% клиентов».
«В любом случае в краткосрочной перспективе рынок ждет охлаждение, поскольку за последние несколько месяцев был реализован откладывавшийся спрос», — уверен Хусаинов из «Этажей».
«Формально число просмотров снижается, — резюмирует Попов из «Циан-Аналтики». — Относительно максимумов этого года потенциальный спрос и на вторичке, и в первичке на 10–15% ниже максимумов конца лета, но в абсолютном выражении это все равно очень высокие показатели. При фактически заградительных ипотечных ставках это позволяет говорить об «ажиотаже», «перегреве» и иных дисбалансах рынка».