Квадратный токен. Будет ли ICO эффективно на рынке недвижимости | Forbes.ru
сюжеты
$56.72
69.3
ММВБ2286.33
BRENT68.78
RTS1270.92
GOLD1331.94

Квадратный токен. Будет ли ICO эффективно на рынке недвижимости

читайте также
+982 просмотров за суткиБожий дом: как превратить церковь XIX века в апартаменты +462 просмотров за суткиПрогноз Сноудона: когда Европа продаст свои замки китайцам +212 просмотров за суткиФаза отрезвления. Почему рынку ICO придется стать более цивилизованным +575 просмотров за суткиМиллиарды на Telegram: как Павел Дуров готовит рекордное ICO +141 просмотров за суткиОстрова мечты: китайский капитал хлынул в Грецию +27 просмотров за суткиИмя президента. Продажи недвижимости Трампа в Лас-Вегасе растут +51 просмотров за суткиМонополия банков. Насколько хорош новый спасательный круг для дольщиков +26 просмотров за суткиМировые инвестиции в недвижимость достигли $677 млрд, доля России ничтожно мала +352 просмотров за суткиМалоэтажная Россия: почему у нас пока так не строят +71 просмотров за суткиКак сделать деньги на русской истории: усадьбы недорого, в рассрочку +45 просмотров за суткиПлатежи от Дурова. Telegram собирается конкурировать с Visa и Mastercard +279 просмотров за суткиТриллион долларов в криптовалюте. Зачем Павел Дуров выводит Telegram на ICO +30 просмотров за суткиЭффект реновации. Как тема сноса пятиэтажек расколола общество +159 просмотров за суткиПодарок к Рождеству: домик в снегах +22 просмотров за суткиНовогодние скидки на недвижимость: что кроется за предложениями застройщиков +417 просмотров за суткиПортфель на вырост. Пять идей для высокодоходных инвестиций на 2018 год +35 просмотров за суткиВ поиске прорыва. Как выбирать венчурные проекты для инвестиций +3 просмотров за суткиДорогие метры. Что изменилось на ипотечном рынке в 2017 году +26 просмотров за суткиИпотечный пузырь. Почему кризис 2008 года не повторится в России +22 просмотров за суткиВ ожидании надзора. Как обезопасить свои инвестиции на рынке ICO +37 просмотров за суткиКартошка и блокчейн. Зачем Белоруссия признала криптовалюту

Квадратный токен. Будет ли ICO эффективно на рынке недвижимости

Иван Татаринов Forbes Contributor
Фото SeongJoon Cho / Bloomberg via Getty Images
Первыми выйти на ICO смогут не крупные владельцы недвижимости, а девелоперы средних масштабов, реализующие небольшие проекты для дальнейшей продажи

Блокчейн, криптовалюты и ICO стали главными словами во всех сферах бизнеса в 2017 году. Однако недвижимость в данном случае находится в когорте «отстающих» секторов: мы много обсуждаем технологию и ее применение на профессиональных конференциях и в кулуарах, но до реального соприкосновения с криптовалютами пока добрались немногие. Активное внедрение пока ограничилось возможностью покупки недвижимости за биткойны с неизбежной конвертацией ее стоимости в привычные валюты. Как на самом деле криптовалюты, а именно ICO, способны изменить рынок недвижимости?

Инвесторы на низком старте

По данным Colliers International, в этом году объем чистых инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости вырос на 80% по сравнению с 2016 годом. Общий объем инвестиций в этом секторе составил $4,4 млрд, а средний размер закрытой сделки —  $68,87 млн.

В ряде сегментов коммерческой недвижимости уже можно говорить о прохождении «дна»: к примеру, на рынке складских и офисных помещений снижение средних цен вряд ли продолжится — при условии, что не будет резкого обострения геополитической ситуации и нового витка кризиса. По мнению отраслевых аналитиков, сейчас лучшее время для инвесторов, способных оценить всю картину рынка целиком.

Как российские и зарубежные инвесторы сегодня вкладывается в недвижимость? Актуальных способов инвестирования всего несколько. Это в первую очередь классическая покупка объекта недвижимости с передачей права собственности (вне зависимости от масштаба проекта) и приобретение юридического лица проекта (к примеру, сделка UFG Real Estate по покупке БЦ «Легион II»). Популярная схема инвестиций для средних и мелких инвесторов рынка недвижимости — участие в ЗПИФ, которые не так давно нашли новое отражение в рамках краудфандинговых платформ.

В последнем случае краудфандинговая площадка создает закрытый паевый инвестиционный фонд под каждую конкретную сделку по объекту, устанавливает минимальный размер взноса для участников и прогнозирует доходность проекта. Это позволяет снизить стоимость «входного билета» для инвесторов в несколько раз в сравнении с классической покупкой коммерческой недвижимости и при этом обеспечить постоянный доход за счет гарантированного управляющей компанией арендного потока.

Однако для этой схемы характерная известная доля непрозрачности: краудинвестиции в недвижимость сейчас осуществляются посредством займов физических лиц, надежность этого механизма достаточно спорна.

Блокчейн вместо реестра

Краудфандингом нового типа для рынка недвижимости может стать ICO. Выход девелоперов и собственников коммерческой недвижимости на биржу криптовалют позволит значительно расширить перспективы, а главное — решить проблемы доверия в тех деловых сферах, где его недостаточно.

Блокчейн в перспективе способен стать более эффективным инструментом хранения данных, чем устаревающий реестр прав собственности, информация в котором обновляется крайне неторопливо. Уже сейчас блокчейн во многом более прозрачен, чем иные системы хранения данных, ведь для внесения изменений в эту базу их должно одобрить больше половины участников.

Полноценное развитие блокчейна на рынке недвижимости начнется, когда будет найдено простое и понятное решение проблемы владения объектом, связанной с подтверждением прав собственности. Для этого необходима разработка механизма подтверждения личности владельца, инвестирующего на бирже криптовалют, который позволит при этом не раскрывать его персональные данные. Работа в этом направлении уже ведется различными стартапами, и решение наверняка будет найдено в ближайшем будущем.

Другая современная технология, способная повысить надежность сделок, — смарт-контракты, хранящие данные об операции. Для рынка недвижимости они по сути могут исполнять роль банковских ячеек, которые сейчас используются для частных сделок.

ICO в недвижимости

Выход участников рынка недвижимости на ICO открывает широкие перспективы перед всей отраслью. Размещая токены на бирже криптовалют, девелопер и собственник недвижимости могут целиком и полностью устанавливать правила игры: самостоятельно определять размер токена и ограничивать эмиссию, продавать объекты целиком или доли в них, предоставлять гарантии арендного дохода для владельцев токенов соразмерно приобретаемой недвижимости или нет —  у эмитентов будет полноценная свобода действий, зависящая исключительно от условий white paper.

У девелоперов появляется возможность выгодной реализации построенных и функционирующих объектов среди принципиально новой категории инвесторов, привлечь которых прежде не удавалось. Население же получает новый взгляд на классический инструмент инвестиций — консервативную недвижимость.

Отсутствие жесткого регулирования сферы криптовалютных инвестиций пока что, однако, является и благом, и опасностью. С одной стороны, перед нами разворачивается совершенно свободный рынок, живущий по понятным и мало изменяемым законам (исключается форс-мажор, связанный с неожиданными законодательными инициативами, отъемом собственности и т.д.), с другой — возникают доходы, не облагаемые налогами.

В перспективе именно токены, напоминающие по своей специфике ценные бумаги, а не койны, то есть непосредственно криптовалюты, правительства разных государств хотели бы подвергнуть налогообложению, а, возможно, и ограничить их эмиссию. Но и этот момент в ближайшее время может быть урегулирован в позитивном для сферы ключе — когда появится механизм идентификации владельца, не раскрывающий личность, а также обеспеченность токенов конкретными осязаемыми активами, — к примеру, недвижимостью.

На наш взгляд, первыми эффективно выйти на ICO смогут не крупные владельцы недвижимости, а девелоперы средних масштабов, реализующие небольшие проекты для дальнейшей продажи частями или целиком. Опробовать новую технологию инвестиций можно, к примеру, на районном торговом центре площадью до 15 000 кв.м.

Формат объекта подразумевает деление на блоки от 17-20 кв.м до 1500 кв.м под якорных арендаторов. Посредством эмиссии токенов на международной бирже реалистичной выглядит продажа как готового арендного бизнеса, так и свободных помещений, которые владелец токена в дальнейшем сможет реализовать, продав свои активы. Учитывая большую свободу действий для покупателей токенов и эмитентов, ниша может быстро заполниться собственниками небольших помещений, каждый из которых будет предоставлять свои условия — покупателю останется только выбрать оптимальный для себя вариант.

Когда в России появятся первые объекты, реализованные таким образом, сегмент получит почву для дальнейшего развития. Своевременное обращение к новым инструментам и механизмам инвестиций позволит рынку коммерческой недвижимости привлечь совершенно новых инвесторов, ориентирующихся в своих вложениях на технологичность и доходность операций, а традиционная недвижимость найдет «новое прочтение» среди молодой аудитории. 

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться