Жилищный вопрос. Почему ипотечные облигации не востребованы у частных инвесторов
Фото Kim Kyung-Hoon / Reuters

Жилищный вопрос. Почему ипотечные облигации не востребованы у частных инвесторов

Фото Kim Kyung-Hoon / Reuters
У ипотечных облигаций есть все шансы стать популярным инструментом среди частных инвесторов, но пока до этого далеко. В чем главное препятствие и можно ли его преодолеть?

Ипотечные облигации — ценные бумаги, обеспеченные правами требования по ипотечным кредитам, — один из самых обсуждаемых инструментов финансового рынка. Некоторые эксперты не исключают, что эти бумаги как наиболее надежный продукт с приемлемым уровнем доходности могут потеснить другие инструменты по управлению капиталом.

С точки зрения инвестирования ипотечные облигации считаются качественным продуктом. Они отвечают двум ключевым требованиям — доходности и надежности. Доходность этих бумаг находится на уровне ОФЗ плюс 1-1,25 процентных пункта, а кредитный рейтинг — на уровне странового.

Риски по таким облигациям минимальны, поскольку даже в случае банкротства банка, чей пул ипотечных кредитов обеспечивает бумаги, инвесторы за счет обособления проданного пула на ипотечном агенте продолжат получать прибыль. Эти преимущества наталкивают участников рынка на мысль о необходимости расширения секьюритизации ипотеки.

В этом направлении вроде бы уже сделаны первые шаги. В конце 2016 года заработала Фабрика по производству ипотечных ценных бумаг АИЖК, а в 2017 году банк «ВТБ 24» объявил о выпуске ипотечных ценных бумаг для продажи на открытом рынке, которые получили название «народные облигации».

Чтобы понять, каковы шансы у инвесторов воспользоваться этим инструментом, нужно для начала посмотреть, что происходит на рынке секьюритизации, где как раз и «производятся» ипотечные ценные бумаги.

Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.

Что-то пошло не так

Несмотря на внешне благоприятный фон, 2017 год стал одним из самых провальных для рынка секьюритизации. Объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей. С одной стороны, этот показатель находится примерно на уровне 2013 года, когда было секьюритизировано ипотечных портфелей на сумму 146,3 млрд рублей. С другой — если посмотреть на структуру проведенных сделок, то объем рыночных выпусков вне рамок госпрограммы («Фабрики ИЦБ») составил по жилищной ипотеке всего 15,2 млрд рублей, что ничтожно мало. Более того, в предыдущие два года выпусков также было крайне мало: в 2015 году секьюритизировано жилищных кредитов всего на 63,6 млрд рублей, в 2016-м — 81,3 млрд рублей.

В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.

Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.

Секьюритизация — важное звено «ипотечной цепочки». Ипотечный кредит, «упакованный» в ценную бумагу и проданный инвестору, позволяет получить финансирование для выдачи новой ипотеки. Других длинных денег у большинства участников рынка попросту нет.

Не для народа

Основные «потребители» ипотечных бумаг сегодня — это управляющие компании, в которых размещены средства пенсионных фондов, и финансово-кредитные организации. Доля частных инвесторов в этом сегменте рынка пока минимальна, хотя теоретически ипотечные облигации может приобрести любой.

С этой точки зрения выпуск «народных облигаций» банка «ВТБ 24» — это своеобразный маркетинговый ход.

Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента. Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения. Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.

Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.

Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах. То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение. Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.

Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.

Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.

Точки роста

Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?

Во-первых, сыграет свою роль «Фабрика ИЦБ», которая планирует выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК. Банк, секьюритизирующий ипотечный портфель, получает возможность снизить давление на капитал, поскольку такие бумаги относятся к группе низкорисковых активов. Для отдельных участников рынка это может оказаться тем, что «доктор прописал».

Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.

Во-вторых, с 1 июля в оборот вводится электронная закладная. Это такая же ценная бумага, но в «цифровом» формате. Использование электронной закладной позволит банкам сократить время на проверку оригиналов ипотечных закладных, снизить операционные риски и дополнительно защитит от мошенничества с физическими оригиналами. В итоге сократится общее время, затраченное на проведение сделки. По предварительным оценкам, «экономия» может составить до 20%. Сейчас весь процесс подготовки сделки занимает около шести месяцев.

Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.

Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.

Так что сомнения некоторых участников, что если банки нарастят объемы секьюритизации, то рынок не сможет их «переварить», абсолютно беспочвенны. Спрос слишком далек от насыщения.

рейтинги forbes
Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться