АКРА оценило рост размера нужных для льготной ипотеки накоплений как четырехкратный

Размер накоплений, необходимых для льготной ипотеки, вырос с 15% до 50–60% от стоимости жилья в ценах 2020 года, передает РБК со ссылкой на обзор ипотечного рынка, сделанный экспертами Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Они отметили снижение социального эффекта от программ ипотеки с господдержкой на фоне роста ипотечных выдач. 

Если в 2020 году, когда была впервые запущена программа льготной ипотеки, потенциальному покупателю квартиры нужно было иметь накопления в размере лишь 15% стоимости жилья, то сейчас, по расчетам АКРА, в среднем по России с учетом роста цен на недвижимость необходимо иметь около 50–60% от стоимости жилья в ценах на начало 2020 года, а в среднем по Москве — 40–50%.

Эксперты АКРА отмечают, что бенефициарами льготной ипотеки в первую очередь стали банки и застройщики, а ее социальный эффект снизился: «Ипотекой под низкую ставку в значительной мере воспользовались инвесторы, приобретавшие сразу несколько объектов недвижимости, либо граждане, которые и без льготных ставок могли позволить себе качественное обслуживание долга перед банком». 

Льготные программы спровоцировали резкий рост цен на недвижимость, что привело к снижению ценовой доступности жилья, особенно для граждан с доходом ниже среднего, пишут в обзоре аналитики АКРА. «Чтобы остановить раскрутившийся ипотечный маховик», власти меняют параметры льготных программ, но повышение первоначального взноса до 30% по ипотеке с господдержкой приведет «к еще большему снижению доступности жилья для граждан», — оценили эксперты. 

Они отметили, что «вопреки нормальной логике» 2023 год станет рекордным по выдаче ипотеки в России. За 10 месяцев 2023 года ипотечный портфель в России увеличился на 3,5 трлн рублей (плюс 25%), в 2021 году (предыдущий рекорд по выдаче ипотеки) он прирос на 2,5 трлн рублей (плюс 26%). Аналитики пишут, что россияне «продолжают брать кредиты на приобретение недвижимости, несмотря на то что процентные ставки активно растут, а цены на жилье не падают».

По данным ЦБ, в марте — июле россияне ежемесячно брали ипотеку на 550–650 млрд рублей, а в августе — октябре — на 770–955 млрд рублей. «Парадоксально, но чем выше предлагаемые банками ставки, тем выше спрос. Наблюдаемый на рынке ипотечного кредитования ажиотаж с каждым месяцем вызывает все большее беспокойство», — подчеркнули эксперты АКРА. На начало декабря, по оценке АКРА, средняя минимальная ставка по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке уже находится в диапазоне 16–17%, тогда как ставки по льготной ипотеке на новостройки не превышают 8%.

С начала 2020 года стоимость квадратного метра в новостройках в целом по России возросла на 88% (до 134 100 рублей), а по Москве — на 52% (до 324 900 рублей). На конец третьего квартала 2023 года разница между стоимостью первичной и вторичной недвижимости в целом по России составляла 42% против 17% на 1 апреля 2020 года, приводят сравнительные данные аналитики. В обзоре говорится, что доходы населения за это время тоже выросли, но несопоставимо с увеличением стоимости жилья, а их рост нивелирует инфляция, особенно на товары и услуги первой необходимости, которые составляют основную часть расходов бюджета семьи.

«Траты только на еду в среднем по стране занимают около 33% потребительских расходов», — пишут аналитики. Они подчеркнули, что цены на жилье стремительно выросли: даже льготная ставка для заемщика стала экономически нецелесообразной с точки зрения размера ежемесячного платежа. Аналитик «Банки.ру» Инна Солдатенкова считает, что льготные программы «все равно будут пользоваться спросом со стороны населения», а повышение ключевой ставки повлияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков, то есть удешевления жилья ждать не стоит, особенно в крупных регионах. В АКРА полагают, что после придания льготным ипотечным программам большей адресности и с началом снижения ставок вторичная недвижимость восстановит популярность.