03.02.2006 00:00

Полезная площадь

Forbes
Мария Абакумова Forbes Contributor, Михаил Козырев Forbes Contributor
При неразвитом рынке капитала коммерческая недвижимость остается главным объектом для инвестиций

Что первым делом приходит на ум, когда требуется вложить свободные деньги? Недвижимость. Нефтяники из Западной Сибири приобретают квартиры в элитных московских новостройках. Московские бизнесмены скупают участки земли под будущие коттеджные поселки. Есть и такие счастливчики, которым в лихие 1990-е удалось заполучить помещение бывшего гастронома, аптеки или обувного магазина. Теперь эти торговые площади работают лучше любого паевого фонда — сдав их в аренду крупной розничной сети, можно ежегодно получать несколько тысяч долларов, иными словами, сто и более процентов годовых.

Коммерческая недвижимость — неплохой побочный бизнес для наемного руководителя крупного предприятия или «пенсионный фонд» предпринимателя средней руки. «Да, недвижимость это не нефть, которая за квартал может подорожать в два раза. Но и рост на уровне 10% в год — это нормально», — говорит в интервью Forbes Василий Бойко, владелец компании «Вашъ финансовый попечитель». В последние годы Бойко сумел собрать недвижимость площадью более 70‑000 кв. м, распределенной между пятью объектами. И таких, как он, с каждым годом становится больше. Ведь, помимо роста стоимости, недвижимость дает неплохой текущий доход (в этом можно убедиться, изучив наш рейтинг).

«В среднем инвестиции в гостиницы окупаются за 15–18 лет, в офисы — за 7 лет, в торговые центры — за 5 лет», — говорит начальник департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Разброс объясняется просто: арендные ставки в торговых центрах в среднем гораздо выше, чем в офисных. По данным компании Swiss Realty Group, ставка аренды в торговых комплексах спальных районов составляет $600–2000, торговые «киты» на МКАД берут $1400, роскошные галереи в пределах Садового кольца — $3000.

Разумеется, в торговых центрах выше расходы на управление и рекламу объекта. «Но ни одна управляющая компания не работает себе в убыток, — возражает вице-президент компании «Система-Галс» Андрей Закревский, — и все расходы всегда перекладываются на арендаторов».

Впрочем, чем выше доходность — тем выше риски. Сложившегося рынка готовых торговых помещений нет — нужно строить самому. Участники нашего рейтинга посчитали, что для строительства одного объекта в столице требуется собрать 384 подписи различных чиновников. Задача более чем серьезная.

Красивые галереи с просторными магазинами очень нравятся московскому среднему классу. Но владельцам недвижимости больше денег приносят торговые центры, организованные по принципу муравейника: под одной крышей сидят сотни и тысячи мелких арендаторов. Такой объект может окупиться и за два-три года. «В обычных центрах 50% площадей «пропадает», то есть не сдается в аренду, — объясняет Михаил Гец, — а на «Горбушке» и в ОРТЦ «Москва» все заполнено ячейками и кабинками, потери меньше». Но чтобы получить разрешение властей на строительство «муравейника», нужно обладать влиятельностью Зараха Илиева (№1 нашего рейтинга). Материал о методах работы самого таинственного московского девелопера — на стр. 88.

Для хорошего торгового центра критически важно удачное расположение. От расположения зависит концепция комплекса (хотя Арас Агаларов, построивший «тропический сад бутиков» за МКАД, считает иначе). От концепции — подбор арендаторов. Конечно, можно найти человека или компанию, которые решат за вас все проблемы, но сколько это будет стоить?

Отдельная тема — складские помещения. По данным компании «Новое качество», спрос на складские помещения класса «А» в Москве составляет 1,8 млн кв. м, а в наличии — только 860 000 кв. м. Один метр такой недвижимости может приносить владельцу $120–150 в год, но девелоперы неохотно идут в складской бизнес. «Успешность складских проектов слишком зависит от политики города, — поясняет Алексей Романов, гендиректор корпорации ТЭН. — Москва задыхается от транспорта, и никто не знает, где лучше строить склады. В центре? Или, наоборот, за МКАД? Как город будет дальше развиваться? Для нас это проблема. Мы понимаем, как это сделать. Мы понимаем, что для этого надо. Но мы не понимаем, где это делать».

Офисный центр — куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на офисные помещения растет вслед за экономикой. К концу 2005 года в Москве общая площадь офисов класса «А» и «B» составляла 4,25 млн кв. м. Свободны были только 4% полезной площади офисов класса «А» и 8% площади офисов класса «В».

Офис можно сделать почти из любого здания. К примеру, «Система-Галс» обещает реконструировать и сдать в аренду свыше 200 телефонных узлов МГТС — помещения в узлах освобождаются в связи с тем, что городская телефонная сеть переходит с аналоговых на цифровые АТС, занимающие вчетверо меньше места.

Можно купить уже готовый дворец с арендаторами внутри, как это сделал Андрей Кузяев из Перми (№27 нашего списка), назначить управляющего зданием и получать свои $20–30 млн ежегодно. Можно приобрести гибнущее промышленное предприятие (НИИ, автобазу — безразлично) в неплохом районе Москвы, отремонтировать здание и сдать его в аренду по $300–400 в год предприятиям малого и среднего бизнеса. Таким способом в наш рейтинг попала, к примеру, компания «Риэлти Трейд» (№9), дочерняя структура группы «Нерль». Тут уже каждый выбирает для себя: офисы класса «А» дают больший доход, зато в класс «B» проще найти арендаторов — как правило, площади в таких бизнес-центрах сдаются за несколько месяцев до официального открытия здания.

И вовсе необязательно брать здание целиком, есть еще возможность выкупать недвижимость поэтажно. Такое под силу и не очень богатому инвестору. За Западе таким «середнячкам» живется проще. В США и Европе уже выросли и котируются на бирже гигантские фонды недвижимости, в собственности которых находятся сотни офисных центров. Можно просто купить пакет акций такого фонда, не заботясь об арендаторах и квадратных метрах. В России на бирже котируется только одна компания отрасли — ОАО «Открытые инвестиции» холдинга «Интеррос». В прошлом году «Открытые инвестиции», владеющие бизнес-центром, гостиницей и коттеджным поселком, входили в наш рейтинг, в этом — нет. Вперед вырвались компании, не нуждающиеся в публичном размещении акций.

Когда по рынку недвижимости пройдет волна IPO? Василий Бойко предлагает подождать роста цен. Стоимость условного объекта коммерческой недвижимости в Москве сейчас определяют так: годовой доход от сдачи в аренду, помноженный на коэффициент 7. По мнению Бойко, через три-четыре года этот коэффициент вырастет до 10, тогда-то фонды недвижимости и пойдут на биржу.

Как мы считали

Перед вами рейтинг крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Москве. Место каждого определяется годовым доходом, который способны приносить от сдачи в аренду объекты, находившиеся в его собственности к началу 2006 года. Компании, распоряжающиеся зданиями на основании 49-летних договоров аренды с московскими властями, приравнены к собственникам. В список не попали такие компании, как, например, «Газпром», владеющий гигантской недвижимостью, но использующий ее для нужд основного бизнеса. Многие владельцы торговых центров ведут в них собственную торговлю. В таких случаях доходы владельцев недвижимости рассчитывались, исходя из площадей, сдаваемых внешним арендаторам. Для оценки прежде всего использовались данные самих компаний-арендодателей. Также использованы данные консалтинговых компаний Penny Lane Realty, Colliers International, Noble Gibbons, Swiss Realty Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield Styles & Ryabokobylko, Jones Lang LaSalle, Praedium, Vesco, Blackwood, «Магазин магазинов», а также отраслевых интернет-ресурсов аrendator.ru и newinfo.ru, информационной системы СПАРК, Московской регистрационной палаты, правительства Москвы.

Новости партнеров