При неразвитом рынке капитала коммерческая недвижимость остается главным объектом для инвестиций
Что первым делом приходит на ум, когда требуется вложить свободные деньги? Недвижимость. Нефтяники из Западной Сибири приобретают квартиры в элитных московских новостройках. Московские бизнесмены скупают участки земли под будущие коттеджные поселки. Есть и такие счастливчики, которым в лихие 1990-е удалось заполучить помещение бывшего гастронома, аптеки или обувного магазина. Теперь эти торговые площади работают лучше любого паевого фонда — сдав их в аренду крупной розничной сети, можно ежегодно получать несколько тысяч долларов, иными словами, сто и более процентов годовых.
Коммерческая недвижимость — неплохой побочный бизнес для наемного руководителя крупного предприятия или «пенсионный фонд» предпринимателя средней руки. «Да, недвижимость это не нефть, которая за квартал может подорожать в два раза. Но и рост на уровне 10% в год — это нормально», — говорит в интервью Forbes Василий Бойко, владелец компании «Вашъ финансовый попечитель». В последние годы Бойко сумел собрать недвижимость площадью более 70‑000 кв. м, распределенной между пятью объектами. И таких, как он, с каждым годом становится больше. Ведь, помимо роста стоимости, недвижимость дает неплохой текущий доход (в этом можно убедиться, изучив наш рейтинг).
«В среднем инвестиции в гостиницы окупаются за 15–18 лет, в офисы — за 7 лет, в торговые центры — за 5 лет», — говорит начальник департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Разброс объясняется просто: арендные ставки в торговых центрах в среднем гораздо выше, чем в офисных. По данным компании Swiss Realty Group, ставка аренды в торговых комплексах спальных районов составляет $600–2000, торговые «киты» на МКАД берут $1400, роскошные галереи в пределах Садового кольца — $3000.
Разумеется, в торговых центрах выше расходы на управление и рекламу объекта. «Но ни одна управляющая компания не работает себе в убыток, — возражает вице-президент компании «Система-Галс» Андрей Закревский, — и все расходы всегда перекладываются на арендаторов».
Впрочем, чем выше доходность — тем выше риски. Сложившегося рынка готовых торговых помещений нет — нужно строить самому. Участники нашего рейтинга посчитали, что для строительства одного объекта в столице требуется собрать 384 подписи различных чиновников. Задача более чем серьезная.
Красивые галереи с просторными магазинами очень нравятся московскому среднему классу. Но владельцам недвижимости больше денег приносят торговые центры, организованные по принципу муравейника: под одной крышей сидят сотни и тысячи мелких арендаторов. Такой объект может окупиться и за два-три года. «В обычных центрах 50% площадей «пропадает», то есть не сдается в аренду, — объясняет Михаил Гец, — а на «Горбушке» и в ОРТЦ «Москва» все заполнено ячейками и кабинками, потери меньше». Но чтобы получить разрешение властей на строительство «муравейника», нужно обладать влиятельностью Зараха Илиева (№1 нашего рейтинга). Материал о методах работы самого таинственного московского девелопера — на стр. 88.
Для хорошего торгового центра критически важно удачное расположение. От расположения зависит концепция комплекса (хотя Арас Агаларов, построивший «тропический сад бутиков» за МКАД, считает иначе). От концепции — подбор арендаторов. Конечно, можно найти человека или компанию, которые решат за вас все проблемы, но сколько это будет стоить?
Отдельная тема — складские помещения. По данным компании «Новое качество», спрос на складские помещения класса «А» в Москве составляет 1,8 млн кв. м, а в наличии — только 860 000 кв. м. Один метр такой недвижимости может приносить владельцу $120–150 в год, но девелоперы неохотно идут в складской бизнес. «Успешность складских проектов слишком зависит от политики города, — поясняет Алексей Романов, гендиректор корпорации ТЭН. — Москва задыхается от транспорта, и никто не знает, где лучше строить склады. В центре? Или, наоборот, за МКАД? Как город будет дальше развиваться? Для нас это проблема. Мы понимаем, как это сделать. Мы понимаем, что для этого надо. Но мы не понимаем, где это делать».
Офисный центр — куда более спокойный объект инвестиций. Спрос на офисные помещения растет вслед за экономикой. К концу 2005 года в Москве общая площадь офисов класса «А» и «B» составляла 4,25 млн кв. м. Свободны были только 4% полезной площади офисов класса «А» и 8% площади офисов класса «В».
Офис можно сделать почти из любого здания. К примеру, «Система-Галс» обещает реконструировать и сдать в аренду свыше 200 телефонных узлов МГТС — помещения в узлах освобождаются в связи с тем, что городская телефонная сеть переходит с аналоговых на цифровые АТС, занимающие вчетверо меньше места.
Можно купить уже готовый дворец с арендаторами внутри, как это сделал Андрей Кузяев из Перми (№27 нашего списка), назначить управляющего зданием и получать свои $20–30 млн ежегодно. Можно приобрести гибнущее промышленное предприятие (НИИ, автобазу — безразлично) в неплохом районе Москвы, отремонтировать здание и сдать его в аренду по $300–400 в год предприятиям малого и среднего бизнеса. Таким способом в наш рейтинг попала, к примеру, компания «Риэлти Трейд» (№9), дочерняя структура группы «Нерль». Тут уже каждый выбирает для себя: офисы класса «А» дают больший доход, зато в класс «B» проще найти арендаторов — как правило, площади в таких бизнес-центрах сдаются за несколько месяцев до официального открытия здания.
И вовсе необязательно брать здание целиком, есть еще возможность выкупать недвижимость поэтажно. Такое под силу и не очень богатому инвестору. За Западе таким «середнячкам» живется проще. В США и Европе уже выросли и котируются на бирже гигантские фонды недвижимости, в собственности которых находятся сотни офисных центров. Можно просто купить пакет акций такого фонда, не заботясь об арендаторах и квадратных метрах. В России на бирже котируется только одна компания отрасли — ОАО «Открытые инвестиции» холдинга «Интеррос». В прошлом году «Открытые инвестиции», владеющие бизнес-центром, гостиницей и коттеджным поселком, входили в наш рейтинг, в этом — нет. Вперед вырвались компании, не нуждающиеся в публичном размещении акций.
Когда по рынку недвижимости пройдет волна IPO? Василий Бойко предлагает подождать роста цен. Стоимость условного объекта коммерческой недвижимости в Москве сейчас определяют так: годовой доход от сдачи в аренду, помноженный на коэффициент 7. По мнению Бойко, через три-четыре года этот коэффициент вырастет до 10, тогда-то фонды недвижимости и пойдут на биржу.
Как мы считали
Перед вами рейтинг крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в Москве. Место каждого определяется годовым доходом, который способны приносить от сдачи в аренду объекты, находившиеся в его собственности к началу 2006 года. Компании, распоряжающиеся зданиями на основании 49-летних договоров аренды с московскими властями, приравнены к собственникам. В список не попали такие компании, как, например, «Газпром», владеющий гигантской недвижимостью, но использующий ее для нужд основного бизнеса. Многие владельцы торговых центров ведут в них собственную торговлю. В таких случаях доходы владельцев недвижимости рассчитывались, исходя из площадей, сдаваемых внешним арендаторам. Для оценки прежде всего использовались данные самих компаний-арендодателей. Также использованы данные консалтинговых компаний Penny Lane Realty, Colliers International, Noble Gibbons, Swiss Realty Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield Styles & Ryabokobylko, Jones Lang LaSalle, Praedium, Vesco, Blackwood, «Магазин магазинов», а также отраслевых интернет-ресурсов аrendator.ru и newinfo.ru, информационной системы СПАРК, Московской регистрационной палаты, правительства Москвы.